宁波水上公园项目市场调研报告(编辑修改稿)

宁波水上公园项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

8年是开始普遍解决居住问题为主要买主的 “ 用家市场 ” ，到目前为止，可以说是满足普通消费者的功能性产品的 “ 大众化市场 ”。 20xx 年后，消费能力差距扩大，决定地产产品差距也扩大，预计宁波地产市场走向分化，为不同阶层度身制作的 “ 小众市场 ” 成为房地产市场发展方向和热点。 宁波住宅投资、竣工、交易总量变动率和趋势图50050100150200%投资变化率 竣工变化率 交易总量变化率投资变化率 竣工变化率 交易总量变化率 68 36 401991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 住宅市场是卖方市场 宁波房地产经过 9 94 年过热后， 1995 年滑入谷底，期间产生大量空置。 9798 年政府大量消化空置房，取得较好效果。 1999年后房地产开始升温，进入供销两旺的繁荣期。 1999年，首次出现销售面积大于商品房竣工面积的局面， 20xx年商品房产销比为 1：，其中住宅的产销比为达到 1： ，商品房销售普遍火爆。 20xx年市三区商品房销售 万平方米，增长 %，其中销售住宅面积 万平方米，增长 16%,销售面积继续大于同期竣工面积。 同时，市三区的住宅预售面积 万平方米，增长 45%，预售住宅面积大大高于新上市量，期房预售出现抢购局面，卖方市场明显。 房地产持续火热和繁荣为中国其它城市罕见。 此资料来自企业 199520xx年 宁波市区住宅销售率图%%%系列1 % % 83% % 110% 113%1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年宁波市三区新开工、竣工、销售面积对比图050100150200万平方米新开面积 竣工面积 销售面积新开面积 竣工面积 销售面积 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 交易活跃、成交金额和面积呈增长态势 宁波房地产活跃从成交面积和成交金额持续、高速增长， 20xx 年成交金额是 1996 年的 倍， 20xx 年成交面积是 1996 年的 倍。 宁波市三区成交金额和成交面积图050100150200亿元0200400600800万平方米系列 2 3 5 . 3 5 7 . 5 9 6 . 5 9 6 . 9 118 1 5 5 . 0 7系列 1 270 330 462 517 6151996 年 1997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 住宅消费进入个人时代 宁波个人购房积极性空前高涨，成为消费主体。 个人购房比重不仅大大高于全国平均水平，而且也高于上海等城市。 此资料来自企业 宁波住宅购房比例增长图%%%%%%%系列1 % % % % %1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 价格走势坚挺，涨幅全国领先 一、二级住宅市场联动及有效需求的深层次释放是宁波房地产价格持续稳步攀升的主要因素。 同时有节制的土地供应宏观调控是市场持续热度的有力保障。 20xx 年 宁波房地产价格同比上升 %，在全国 35 个大中城市中位居第一，二手房价格上涨 %，远高于同期一手商品房涨幅。 20xx 年一季度，全市商品房平均销售价格为2388元 /平方米，宁波市老三区均价格达 3242元 /平房米，比去年同期上涨了 405元。 此资料来自企业 宁波市商品房2 0 0 1 年到2 0 0 2 年3 月价格变动图150020xx2500300035004000单位:元/平方米海曙 江东 江北 市三区海曙 2823 2982 2972 2970 2851 2713 2791 2778 2889 2998 3124 3083 3042 3229 3298江东 2733 2852 2850 2840 2765 3000 2978 2914 2744 2932 2850 3098 3346 3443 3518江北 2570 2866 2876 2886 2983 2358 2120 2506 2397 2501 1968 2140 2313 2416 2528市三区 2782 2866 2862 2836 2819 2827 2867 2825 2829 2973 2962 2962 3166 3248 33111月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 宁波一二手房地产价格变化图150020xx2500300035002001年1月2001年2月2001年3月2001年4月2001年5月2001年6月2001年7月2001年8月2001年9月2001年10月2001年11月2001年12月2002年1月2002年2月元/ 平方米一手房 二手房一手房 二手房 20 01 年1月20 01 年2月20 01 年3月20 01 年4月20 01 年5月20 01 年6月20 01 年7月20 01 年8月20 01 年9月20xx年10月20xx年11月20xx年12月20 02 年1月20 02 年2月 地域发展不平衡，江东脱颖而出 宁波老三区的住宅房地产发展呈明显地域性，而且地域发展不平衡。 从大区域板块看，从过去的 “海曙一枝独秀 ”到现在 “海曙、江东并驾齐驱 ”和江东稍稍胜出。 20xx 年宁波老三区推出 ，其中海曙推出住宅供应为 万平方米。 从项目预计推出量可以清晰算出项目的所占海曙、老三区的比重和市场份额。 此资料来自企业 2 0 0 0 年宁波三区住宅供应图44%47%9% 0%海曙 江东 江北 甬江新区2 0 0 1 年宁波三区住宅供应图%%%%海曙 江东 江北 甬江新区 住宅产品分析 宁波住宅发展历程 早在“七五”年间，曾以联丰小区为代表，同常州市红梅小区等一度为全国住宅综合开发示范小区。 但这些年来，宁波住宅开发水平明显滞后。 “八五”期间，住宅产品主要是低成本的缺乏特色的大量复制品，以 50—80 平方米 /套为主，设计理念上本着实用第一的原则，对房屋户型结构、周围环境及。