消防法律法规及违反消防管理的法律责任教案(编辑修改稿)

消防法律法规及违反消防管理的法律责任教案(编辑修改稿)内容摘要：

元。 根据联合国公布的住宅 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 22 页 共 94 页 消费收入价格比 3— 6 年的参考标准计算，再照顾到贫富之间的差异，淄博市住宅每套销售价格在 20 万元以下比较适宜广大居民的消费心理。 经济适用住房将是我市面向大众的消费热点。 4）房地产市场向多元方向发展。 随着房地产法律 、法规和市场体系的健全，房地产市场将由目前的重营销发展成为生产、销售、租赁、抵押、评估、物业管理并举的市场体系，土地将由过去的协议出租、出让、转让，逐步实现招标、拍卖取得土地，土地交易向规范化、市场化转变。 二手房将成为销售市场的交易主体，租赁市场趋于活跃。 城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地产二级市场和租赁、抵押、评估将加快发育。 物业管理也将从过去开发商孵化出的同体子公司分离出来，逐步实现规范化、社会化和市场化。 5）房地产企业强强联合，向规模化、集团化方向发展成为必然趋势。 房地产业是一个资金密 集型行业，也是风险较大的行业。 因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长期生存和发展，必须具备强大的资金实力。 世界各国房地产的共同特点，就是企业的规模化、集团化，只有少数十几家、几十家大的公司主导了房地产的大部分市场。 淄博市 135 家房地产开发企业，总注册资本金只有 亿元，而且135 家公司中，国有和集体企业还有 41 家。 资金的分散、体制的问题已经制约了进行大规模开发的需要，加之国家 20xx 年 6 月份颁布的“ 121 文件”对房地产企业的限制，地产去也只有进行体制改革和行业内部的强强联合，形成一批对市场有主导能力 的实力企业，才能在日益激烈的市场竞争中稳步发展；而实力弱小、缺乏核心竞争力的 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 23 页 共 94 页 房地产企业，在未来几年内将面临着被淘汰的危险。 6）“品牌”成为房地产企业的生命。 拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的条件，在市场供大于求的状态下，消费者成为左右市场的和企业生存的决定因素，开发企业要取得竞争优势，立于不败之地，就必须注重树立品牌意识，保持企业的长期稳定的发展。 7）诚信成为房地产市场的灵魂。 古人云：“人无信不立”，离开诚信，整个社会都将失去发展的基石，并陷于无序的状态。 从某种意义上讲，市场 经济就是法制经济、信用经济。 房地产市场也不例外，开发商要把诚信当作经营原则和长期生存和发展的命脉。 随着政府对房地产市场的逐步规范，房地产企业信用档案的建立，广大消费者的消费理念趋于成熟等，诚信将成为房地产市场的灵魂。 8）淄博市的住宅价格会稳中有升。 目前，淄博市的住宅价格与开发成本基本相等，其利润空间几乎为零。 有社会背景的开发商目前取得的利润一般有以下几个方面的来源：一是通过减免政府规费，把部分用于小区配套的资金作为利润；二是通过减、免、缓缴部分土地出让金作为利润；三是减免部分税金作为利润。 没有背景的开 发商只有通过加强管理和降低原设计标准获取利润。 即便这样，淄博市的消费群体也嫌住宅价格偏高。 同时，城市居住小区受诸多因素制约，综合环境质量不上档次。 形成了淄博市房地产市场的特有的发展状态。 随着国家对房地产市场的整顿和规范，淄博市的房地产市场逐步向着健康有序的方向发展。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 24 页 共 94 页 四、 淄博房地产微观市场状况描述 张店区在建楼盘分布图 多层住宅市场分析 多层住宅项目大多分布在张店城区西、北郊区，主要分布在世纪路以西及联通路到开分区一带，在淄博市占主导地位。 1） 楼盘信息明细表 图表一 市场抽样户型统计比例 图 表二 问卷调研中居民对户型需求比例 从表中户型数量统计结果分析得出：目前复式楼供应量相对过大，处供过于求状态；而且复式楼多为顶层，多数淄博当地市民反映复楼存在楼层高，上楼难的问题，对复式楼有一定抗性。 二房，四房总体开发量不大，目前市场供应不能满足现有需求。 三房供求基本平衡。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 25 页 共 94 页 从以上几个图表中也可粗略了解淄博房地产开发的思路，市场的成熟程度以及消费群体的需求状况。 张店区多层住宅市场特点 （ 1） 绝大多数楼盘以三房为主力户型 一般是以三房为主，二房为补充，如恒生城市花园，鸿泰嘉园等。 附加顶层复式户型，或者是以 三房为主，四房为补充，附加顶层复式户型，如：翡翠园等，也有部分楼盘以三房为主，二房为补充，如：天立花园。 三房占了很大部分的市场份额，且面积集中在105140m178。 之间，户型面积适中，比较合理。 三房占主导地位，说明了淄博住宅市场的开发是以三口之家居住为主，迎合和反映了本地居民的家庭人中结构，生活习俗和消费需求。 （ 2） 户型结构设计不够合理 还有许多户型不能满足明厨、明卫、明室的采光通风要求。 还有表现在有些户型的阳台及卧室设计上；在淄博很多户型均为阳台设计，还有诸如窗户采用平窗的较多，采用凸窗设计的住宅小不多，这 可能是受淄博的空气污染严重及北方温度相对较低，天气寒冷有关； （ 3） 底层，顶层设计 淄博大部分楼盘的临街，临路底层都设计成了商铺，有些二层甚至三层都联体做商业，或办公用房。 一般小区内底层设置储藏间和车库，底层车库出售为主，车位以出租为主，一般车库和储藏间数量总和与户数比为 1： 1 进行配比规划，储藏间的层高一般都在 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 26 页 共 94 页 米以下 ,这样开发商对于这部分面积可以不计入建筑面积之内 , 储藏间的价格水平在 300— 500元 /m178。 之间 .车库价格水平在 20xx元 /m178。 左右。 顶层多为六楼或五楼送阁楼 ,阁楼屋顶设计几乎都有没有顶层花园 .一般阁楼在销售时采用不计入销售面积进行赠送的方式 ,相对单价比五层低 ,但单价并不是最高价 ,一般楼层最高单价出现在三层 . (4)创新户型少 ,开始出现创新户型并赢得市场 错层 ,跃层户型市场份额较少 ,但错层 ,跃式户型已经出现 ,并取得了不错的市场反映 .如翡翠园除多层住宅一个单元外其余都为错层户型 ,相对错层户型成本比平层高 ,一般来说它的售价是比要同楼层价位高出约 50 元 /m178。 ,但是购买者仍是大有人在翡翠园是中房淄博城建公司继紫荆园开始销售后做的规划设计 ,据说是在销售统计分析了平层与错层销售情况的调查基础上做出的规划定位 ,而事实上翡翠园错层销售还不错 . (5)“会所”“商业街”等配套已成为时下的卖点 如在一些小区内甚至设有大型超市 ,健身中心 ,游泳池等生活配套设施 ,新推楼盘不注重了提高小区的绿化率 ,均在 35%左右。 容积率低 ,多在 左右 ,楼间距宽 ,基本达到 1:。 在智能化硬件配套上采用了高频网络 ,对讲门禁系统 ,并对小区进行全天候封闭式管理 ,在优惠促销方面 ,大多是直接采取折扣优惠方式 ,范围在优惠 4%左右 . 多层住宅价格分析 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 27 页 共 94 页 多层住宅的名义价格图表 多层住宅均价 1500 元以下示意图 多层住宅均价 1500 元以上楼盘示意图 不在考虑住宅项目的建设规模 ,地理位置 ,户型结构优劣 ,优惠折扣 ,发售时间等因素 ,对以上 29 个抽样多层住宅楼盘的名义均价作统计计算 ,以算术平均法计算得出近期多层住宅的名义均价格是 元 /m178。 .目前张店区在售经济适用房住宅小区温馨家园均价是 1310 元/m178。 ,而低于此价格水平的商品房住宅小区竟有 3 个 ,正是目前这类低价位楼盘还在建 ,在售 ,和大量的经济适用房开发建设一定程度影响着整个住宅市场的提升 ,影响着整个楼市价格上涨幅度不大 ,我们认为这也是淄博房价远远低于与经济实力 ,购买力相差不多的沿海周边地市青岛 ,威海 ,烟台的一具重要原因 .象此类楼盘一般是以前本地开发商通过 各种关系 ,不正当手段而取得的一些价低廉的土地 ,而随着此类楼盘销售完毕逐渐减少，土地政策的不断完善，取得土地方式越来越规范，获取土地越来越困难，地价也将越来越高，开发低价位，低档楼盘利润空间将越来越小，因此预测张店区低价位楼盘将在两年后越来越少，相对竞争不是很大，可考虑介入。 总之，淄博在售楼盘的价格总体趋于平稳，偏低于当地经济水平和当地市民的购买力，与 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 28 页 共 94 页 周边沿海城市相比有较大上升空间，当然这种增长是与市场的成熟度有关，也与开发商的产品定位有直接关系。 高层住宅市场具体分析 高层住宅市场简况 图：高层住宅楼盘分布图 从图 2 的楼盘分布图中可看出，高层住宅市场主要集中在柳泉路人民公园一带，在张店区城市总体规划图中可以看出，高层建筑一般沿柳泉路一带规划分布，基本构造出大城市发展的轮廓线。 而柳泉路的高层建筑正以其宏伟，气派的气势展示张店区大城市的繁荣兴旺。 插入 商业地产分析 部分在售商业项目简介： 位置：西六路与共青团路交汇处； 开发商：淄博中岳房地产公司； 总建筑面积： 5 万 m178。 ； 商铺形式：产权式专业商铺。 摊位； 出 售 形 式 ： 三 层 联 体 出 售 ， 商 场 内 单 层 出 售 ； 促销手段：第四层商铺 40%的首付在银行贷款办妥后全部返还； 均价： 6000 元 / m178。 （一，二层联体） 中国财富陶瓷城 位置：南外环路东鹏陶瓷厂对面； 开发商；香港恒兴公司； 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 29 页 共 94 页 均价： 2100 元 / m178。 （一，二，三层联体） 商铺形式：产权式专业商铺。 摊位； 区间面积： 99， 130 m178。 ； 物业管理费： 元 / m178。 .月。 促销 手段 :购买三套以上五年内返还总额 50%。 天鸿化工商城 位置：美食街与东一路交汇处； 发展商；淄博天鸿置业公司 均价： 5200 元 / m178。 （一，二层联体） 商铺形式：产权式专业商铺。 摊位； 区间面积： 57,80,117 m178。 ； 物业管理费： 元 / m178。 .月。 促销手段 :12 月 1 日前优惠 100 元 / m178。 目前优惠 90 元 / m178。 义乌小商品城 位置：华光路与世纪路交汇处； 发展商；浙江华川实业 规模 :8800个商铺 ,占地面积 700亩 ,总建筑面积 ,商业区面积达 30万平方米 ,商业配套面积 达 18万平方米 ,二期将有写字楼 ,住宅楼出售 . 开工时间 :20xx 年 11 月 28 日。 交付时间 :20xx 年秋 均价： 3480 元 / m178。 内部认购时间 :20xx 年 12 月 28 日 认购诚意金 :10 万元。 物业管理 :新加坡某物业管理公司。 金泰营业房 位置：联通路与中心路交汇处； 开发商；金泰房产； 均价： 4100 元 / m178。 （一，二层联体） 商铺形式：临街店铺； 物业管理费： 元 / m178。 .月。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 30 页 共 94 页 优惠 :60 元 / m178。 三大商业圈简介 美食街淄博商厦商业圈 本商圈商服业态多种多样 ,以服装 ,鞋类 ,电 器 ,餐饮为主 ,以中高档次为主。 餐饮业在本商圈有较大的需求。 本商圈商场经营较有特色 ,缺少主题商场。 本商圈购物客户以本区中高收入者 ,部分周边区县消费者为主。 美食街人流量较大 ,商场东路人流量锐减。 共青团路商业圈 经过金帝购物广场 ,富丽商城与王府井广场和银座的落成构成了共青团路商业圈。 处于城市空间交汇点 ,辐射半径较大。 购物空间和环境较为休闲。 随着金帝购物广场以及王府井广场 ,银座广场相继开始动作 ,共青团路商业圈的购物空间和购物环境得到了改善 ,但同时造成了商业供给面积的急增加。 随着 本商圈内的生势将越来越壮大。 新世纪商业街商业圈 由壹世界数码广场以南延伸 ,与展览馆 ,鲁中家具城 ,东方家具城一同形成了新世纪商业街 ,步行街人流量大。 集中经营 ,品牌服务。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 31 页 共 94 页 目前已形成了集中经营 .品牌服务的新型经营方式 ,同时丰富了商品种类 ,树立了良好的口碑。 随着城市中心西移 ,城市人口将逐渐向西移 ,新世纪商业街仍有较大的发展潜力和对外扩张动力 . 张店区商业地产分析 1,张店区商业物业存在结构性的。