沿海启航广场商业地产项目市场专题研究报告商业地产(编辑修改稿)

沿海启航广场商业地产项目市场专题研究报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

土地市场良好发展，政府方多供应具有较高开发潜力的土地（多分布于城市中心边缘而非城郊），以迎合开发商需求。 从 09年 14月份土地市场情况看，整体供需两旺，和出让土地的地理属性有关。 数据来源：大连市国土房屋局 本资料来自 24 大连 09年 14月土地市场分析 05001000150020002500300035002002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 09年1 4月050010001500200025003000350040002002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 09年14月沙河口区 甘井子区 •09年 14月市内四区整体楼面价出现下降态势。 本年度楼面价下降实为结构性原因（甘区庙岭、辛寨子区域大量土地成交带动整体价格下行）。 •沙河口区楼面价出现明显下跌（ 07年土地市场，大医地块、中海七贤岭、警校地块激烈竞拍， 08年周边地块均底价成交）；甘井子区土地市场价格非常稳定。 整体楼面价结构性下调，沙区楼面价出现实质性下跌，甘区表现平稳。 数据来源：大连市国土房屋局 本资料来自 25 大连 09年 14月土地市场分析 甘井子区, 1 20. 64未来计划供应,中山区, 3 1西岗区, 6 .34地块名称 拆迁户数 规划占地面积 规划建筑面积 （户） （平方米） （平方米） 黄河路南侧改造地块 173 5540 28700 香沙街南侧改造地块 176 4300 14800 沙能街东侧改造地块 182 6700 22000 刘家桥小学北侧地块 265 15000 54000 升平街 10－ 12号地块 86 2125 13700 新建小学南北侧地块 132 9000 15000 交通大学家属楼地块 226 11000 45000 大庆街地块 1950 91800 247930 星海街 88号地块 41 3180 8460 水源南巷地块 334 15400 48140 淮海街西侧地块 327 38200 194500 中山区长江路沿线地块 1286 46000 88337 合计 5178 248245 780567 09年计划拆迁地块 •09年大连市内四区土地供应计划（占地面积）共计 350万平（调整后）， 14月土地成交 万平，占 09年土地供应计划的 47%。 •随着大连东港区域改造及新居工程拆迁改造的逐渐落实及实施，预计下半年土地供应将份批次集中放量，且拆迁改造的绝大多数地块位于沙河口区。 未来大连土地市场呈现分批次集中放量，拆迁改造占有一定比例。 数据来源：大连市国土房屋局 本资料来自 26 0 9 年1 4 月住宅各区域供给分布中山 西岗 沙河口 甘井子区0 8 年、0 9 年1 4 月中心四区住宅供给情况010203040506070801月 2月 3月 4月 1 4 月合计08年 09年14月市内四区商品住宅批售面积为 万㎡，同比下降 18%。 甘井子占总体供给量的 74%，依然为主要供应区；西岗区无新增供应。 目前市场总可售量为 486万平，按照今年 1季度每月平均 14万㎡的销售速度，出清期为35个月，按照 08年全年月均 19万平的销售速度，出清期为 26个月，表现出市场存量压力依旧较大。 大连 09年 14月商品房市场分析 数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部 本资料来自 27 09 年 1 4 月市内四区住宅批售 / 新上市情况0102030405060 1 4 月合计0%100%200%300%400%批售 新上市 上市率大连 09年 14月商品房市场分析 新房批售入市速度明显加快。 09年 14月市内四区入市面积为 ㎡，上市率达到90%，开发商对未来市场信心不足、急于回笼资金意图明显。 市场大量存量入市，市场阶段性转暖。 数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部 本资料来自 28 09 年 1 4 月中心四区住宅成交情况01020304050607080901月 2月 3月 4月 1 4 月合计公顷 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%占比08年 09年 0 9 年同比中心四区成交量走势02468101214161820 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区转折点明显 大连 09年 14月商品房市场分析 沙河口区、西岗区四月成交量表现为下滑态势，甘井子区成交量爆发式增长，说明现阶段市场累积的刚性需求得到一定程度释放，且多集中于价格调整过的区域。 市内四区整体市场， 14月成交量呈现波动式上升态势，市场出现明显的阶段性转折。 数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部 本资料来自 29 中心四区成交价走势02000400060008000100001200008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.04区域价格同比 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 整体市场 9% 17% 33% 29% 35% 37% 13% 2% 12% 13% 27% 47% 20% 7% 19% 36% 17% 6% 3% 9% 同比增长率下降明显 价格下滑 大连 09年 14月商品房市场分析 除中山区外，各区域 4月价格同比增长率均下降，且程度非常明显，但价格仍高于去年同期。 成交量开始由城市中心转向边缘区域。 主导客群依然为以婚房为主的刚性需求主体带动。 数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部 本资料来自 30 大连 09年 14月二手房市场分析 进入 09年，二手房成交量连续增长，自 09年 2月起成交均价快速增长，整体涨势超过商品房。 在商品房价格居高不下的市场状况下，刚性需求更倾向于选择二手房。 二手房市场的繁荣对于以刚性需求为主导的甘井子区冲击最大。 政策利好的出台将进一步助推二手房市场的活跃并变相打压商品房市场。 09 年 1 4 月市内四区一、二手房成交情况010002000300040005000600070000901 0902 0903 09040200040006000800010000商品房成交套数 二手房成交套数商品房成交均价 二手房成交均价政策链接： 2020年 5月 19日，大连市国土资源和房屋局通报说，2020年 10月以来，我市在住房公积金、交易税费、普通住房标准、经济适用住房货币化补贴、旧区改造、分期缴纳土地出让价款等方面采取的 16项调控引导房地产市场的措施， 其执行 “ 有效期 ”将延长 6个月，至 2020年 12月 31日。 数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部 本资料来自 31 小 结 • 自 08年下半年市场走低以来，自 09年 4月开始出现较为明显转折， 价格走低、成交上升。 • 部分区域出现明显的价格调整，该形势在中短期内将继续蔓延，中低端项目集中的区域有爆发价格战的可能。 • 预计未来 23月内销售量同比幅度将继续走高，市场会持续吸纳本轮爆发的刚需，若价格上扬，市场销售量高增长情形将减缓。 • 刚需集中爆发过后对后市去化提出挑战，后市不甚明朗，下半年市场或有走弱倾向。 下半年仍不甚明朗，刚需释放过后的不稳定信号明显 本资料来自 32 (一 ) 市 场 解 读  甘井子区整体市场  区域内主力板块市场 区域房地产市场 本资料来自 33 区域概况 区域规模 区域定位 甘井子区位于大连市城乡结合部，呈马蹄形环抱市区。 地形西南部宽，东北部窄。 东西长 40公里，南北宽 35公里。 东北与金州区、大连经济技术开。