上海市单身公寓市场调查报告公寓住宅(编辑修改稿)

上海市单身公寓市场调查报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

部分人的欢迎。 从最初的“烂尾”身份的出现到现在，单身公寓已经在上海的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表现不俗，基本销售告罄： ■ 2000 年 6 月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门●荣联家园”首次推出以“ MYCITY” 5 为旗号的小房型公寓，每户 29— 58 平方米不等。 从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空。 ■ 随后推出的 “虹桥首席”、 “龙柏香榭苑”等 单身公寓专案，也 几乎都是百分之百的市场销售率。 ■ 一年之后，即 2001 年 6 月，位于曹家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期 500 余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热烈比当年的“ MYCITY”有过之而无不及。 两者相比，它的单套面积更小，比如 24 平方米；户数更多，一梯达 24 户；单价更高，每平方米超出了 7000 元。 ■ 紧接着，位于南浦大桥桥堍的“青年汇”又闪亮登场，同样引发抢购狂潮； 12月初，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短 5 天内， 70％的房源即被预订。 ■ 无 独有偶，位于上海虹口区临平路上的瑞虹新城，也出现了小房型紧俏。 瑞虹新城推出一批单价 30 万元起的“乐富”小房型，总共 200 套被订购一空。 从以上描述可以看出，在最近两年内单身公寓俨然成了上海楼市的一匹黑马，并一直保持上冲势头。 正如沪上某媒体的一篇相关报道所说的那样：这种单身公寓 楼盘一经推出便深受追捧，比如上海的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”、“世纪之门 MYCITY”、“中远两湾城发现未来”等等，无不如沙漠中的甘霖，转瞬即被吸纳殆尽。 几个典型单身公寓的基本情况介绍 为更细致地描述上海市单身公寓的市场现状，更直观地表现单身公寓的分布区域以及其他的诸如市场价格、销售情况、内部配套等等必要的市场要素，在此我们选取了目前上海市的几个典型单身公寓楼盘（包括蓝朝部落、青年汇、奔腾新干线、东渡名人大厦、自由之宅、金银汇等）进行逐一的介绍。 （具体介绍附后） 五、单身公寓今后的发展前景 单身公寓作为近两年来的楼市黑马，一直被开发商和客户爆炒、议论，那么这种热闹现象究竟能持续多久。 其市场前景又究竟如何呢。 我们认为目前这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热销现象，关键是由供求关系决定 的，由于目前可供所谓“小资阶层”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会出现如上所述的井喷现象。 但是随着产品在近期内的急剧增多，其市场利润空间也就不再宽广如昔。 而且因为，单身公寓这类住宅毕竟不是住宅开发的主流市场，只不过是一种市场细分的产物，随着近一、二年蓬勃的发展，在填补了原先的空白的同时也将使这一细分市场达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其发展前景因此显得很为有限。 我们可以从以下几个因素对此进行具体的分析： 从市场需求量来看。 单身公寓的市场发展潜力将在未来的一到两年内得到充分的 6 挖掘，市场前景 也随之有限。 据不完全统计，上海小房型的需求量至少在 6 万套以上，然而去年全年的小房型住宅供应量仅 5000 套左右，因此在近期内小房型住宅仍然是“奇货可居”，仍将傲立马年的申城楼市。 但是随着一些具有实力的开发企业也相继投入小房型住宅的开发，这块市场蛋糕也将越来越小。 据悉，上海绿地集团不但将在大型综合社区“上海春天”中推出 1500 套小房型住宅，还将在新客站、延安路番禺路等商业区附近推出千余套提供酒店式服务的小房型住宅。 中远置业集团在中远两湾城三期开发中推出的小房型住宅，还瞄准了老年夫妇的购房需求。 而投身浦江两岸开 发的浙江省耀江集团，更是准备在位于昆山路吴淞路口的北外滩地区，推出相应的小房型酒店式公寓。 因此在未来一到两年内单身公寓供不应求的局面将有望得以缓解。 从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展。 单身公寓因为要求最大程度地控制套内面积，这就不可避免地出现了整栋楼宇的边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增多、房间朝向的不合理性增多、房内生活的不舒适性增多，影响了客户对此类住宅产品的高度认可。 比如目前市场上的众多单身公寓均改造于 90 年代初的遗留的烂尾工程，这些原本大多规划做办公、酒 店等之用的工程在建筑设计上与住宅的设计要求大相径庭，即使原本设计为住宅产品，但经过 5— 10 年的市场洗礼，原设计也与当今的住宅要求有了很大出入。 因此在将其改造为单身公寓重新推向市场的过程中，要将其原本的大面积空间进行分割，增设厨卫空间及管道等，这就不可避免的带来了许多问题，主要表现为： 一梯多户，电梯数量不足，私密性差。 单身公寓每层大多分布有 10— 20 户，有些甚至高达七八十户，平均 3— 8 户享用一部电梯，大走廊式高密度。