上海联洋住宅花园市场调研分析报告公寓住宅(编辑修改稿)

上海联洋住宅花园市场调研分析报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

业的热销 ， 也极大地提升了浦东物业的整体品牌形象，从另一侧面也反映出中高档物业在浦东有着广阔的市场前景。 （ 二 ） 、区域市场分析  花木、北蔡地区 受春节和区域楼盘总量的影响，花木北蔡地区的总体交易量在经过长时期的高走后，开始缓步回落，预售楼盘个案仅 为15 个，远不及上个世纪最后一月的 28 个，多数物业已成现房，且销售将尽，内销商品房预售面积也骤减至本月的 33951 平方米。 受整个浦东新区交易情况的影响，本区域所占浦东新区交易总量份额却没有发生太大变化，仅小幅滑落到 18%，在内 销商品房预售排行榜前十名中占据三席，分别为绿川新苑、御景苑和环龙新纪园。 2001 年 1 月份花木北蔡地区预售情况统计 月份 预售面积 预售金额 均价 11 月 69414 m2 251486882 元 3623 元 / m2 12 月 54302 m2 217124078 元 4110 元 / m2 2001 年 1 月 33951 m2 125187627 元 3687 元 / m2 花木地区： 区域预售前五名： 御景苑 环龙新纪园 万邦都市花园 绿缘公寓 龙昌苑 区域最高均价： 5601 元 / m2；最低均价： 3240 元 / m2 平均均价： 4506 元 / m2 一 月花木地区预售情况统计 月份 预售面积 预售金额 均价 11 月 44814 m2 187303679 元 元 / m2 12 月 39363 m2 178610078 元 4714 元 / m2 2001 年 1 月 20208 m2 91072280 元 4506 元 / m2 受整个花木北蔡区域交易情况的下降，花木地区个案成交量 也 开始回落，但几个大盘仍然保持着较好的预售业绩，从该区域交易前五名的情况我们可以清楚的看见，御景苑、环龙新纪园、万邦都市花园、绿缘公寓和龙昌苑其累计交易量就达到了 17851 平方米，占了整个花木区域的 88%。 从区域预售均价来看，仅为 4506 元 /平方米， 有所下降 ，但较浦东新区综合均价仍高出 833 元 /平方米，主力均价维持在 35004200 元 /平方米之间 ，世纪公园仍然是影响该区域物业价格的最大变数。 从物业类型看，该区域以小高层 和高层物业为主，多层楼盘仅占 20%，这符合该区域物业发展要求。 花木地区 的 预测：随着华丽家族、联洋花园等其他大盘的推进，上半年，该区域预售交易量和预售价格可望有所回升。 北蔡地区： 区域预售前二名：绿川新苑 紫叶花园东园 北蔡苑 宏莲苑 紫竹轩 区域最高均价： 3004 元 /m2 最低均价： 2189 元 / m2 平均均价： 2482 元 / m2； 北蔡地区预售情况统计 月份 预售面积（ m2） 预售金额（元） 均价（元 /m2） 11 月 24600 64183203 12 月 14939 38514000 2578 2001 年 1 月 13743 34115347 2482 北蔡地区上市交易量有小幅下降，累计预售面积为 13743 平方米，下降幅度为 8%，仅占浦东新区预售分额的 8%。 区域预售均价也随之有了变动，下降到 2482 元 /平方米，低于浦东新区综合均价 1190 元 /平方米，最高均价仅为 3004 元 /平方米，其主力均价在 27002800 元 /平方米之间。 北蔡地区预测：北蔡地区楼盘的 目标客群均为工薪阶层，以周边及邻近区域的客户为主。 新盘的缺乏，使得预售情况将变得不容乐观。 作为区域内唯一热销楼盘的绿川新苑将面临来自其他区域大盘的挑战，纵使自身在区域内仍高居榜首，在无其他新盘的推进下，区域业绩很可能继续下滑。  陆家嘴地区 区域预售前五名 香榭丽花园 京城大厦 南洋苑 双城苑 生安花园 区域最高均价 7139元 /平方米 最低均价 2533元 /平方米 平均均价 4875 元 /平方米 时间段 预售面积（ m2） 市场份额 均价（元 / m2） 11 月 32549 % 4867 12 月 35604 % 4963 2001 年 1 月 31527 17% 4875 受整个浦东交易情况下降的影响，陆家嘴地区预售总量略有回落，商品房预售面积为 31527 平方米，减少了 4077 平方米。 由于整个新区总量下跌较大，该区域所占浦东市场份额却有了大幅上扬，提高到了 17%。 受土地资源及市政规划的影响，该区域目前仍是浦东房地产业中物业最高价格区，交易价格大多在 4000 元 /平方米以上，综合均价为 4875 元 /平方米，高出浦东综合均价 1202 元 /平方米。 该区域市场份额 的显著提升，得益于香榭丽花园 9000 多平方米的贡献，从区域前五名的预售情况看，其累计预售量达 19911 平方米，占整个区域预售额的 63%。 区域内楼盘以小高层和高层为主，房型大都由大二房、三房和复式构成，其目标客户群定位在居住改善型和白领人士。  金桥地区 区域预售前五名：金鹏荷泽苑、佳运公寓 加屯东波苑 爱法新都 蝶恋园、 区域最高均价： 3909 元 / M2 最低均价： 2067 元 / M2 平均均价： 3206 元 / M2 时间段 预售面积（ M2） 所占份额 11 月 75271 % 12 月 63165 % 2001 年 1 月 35523 % 在前期 浦东新区商品房上市预售交易楼盘量 上 ，金桥区域可谓一枝独秀，预售交易楼盘总量达 29 个，远高于其他区域。 但 近日 区域交易量本月大幅下跌，降至 35523 平方米，减少了 27642 平方米。 前五名楼盘总预售量为 17115 平方米，占区域交易总量的 48%。 异军突起的蝶恋园在创造了开盘以来 9000 多平方米的最高交易记录后，被金鹏荷泽苑、加屯东波苑等四个楼盘赶超，交易量成倍下滑，总体上区域缺乏新盘支撑已十分明显，但可以预测的是， 今后很长一段时期内，金桥区域仍将是浦东楼市中最火暴的地区。 受个案金鹏荷泽苑的价位影响，区域内其他楼盘纷纷打出了让利活动，区域预售均价较 以往 有所下降，为 3026 元 /平方米，低于浦东新区综合均价 647 元 /平方米，低于浦东新区综合均价 646 元 /平方米。 从地理位置上看，金桥地区跨度较大，金桥东区和西区的物业价差悬殊明显，区域均价总体上决定于东、西区内的物业上市量。 就目前区域现状而论，楼盘的分散性开发，使得区域均价短期内不会有太大的波动。  南浦地区 区域预售前四名：澳丽花园、贵龙园、怡东花园、乔顿花园、 区域预售最高均价 : 5742 元 /M2 最低均价为 3721元 /M2 综合均价为 4734 元 /M2 时间段 预售面积（ M2） 平均单价（元/M2） 市场份额 10 月 13610 4227 % 11 月 16671 4621 % 12 月 19453 4698 % 2001 年 1 月 18513 4734 10% 相对于其他区域商品房预售面积均告大幅下滑的情况，南浦地区内销商品房预售业绩仅出现小的波动。 商品房预售面积为 18513 平方米 ， 仅减少了 940 平方米，而所占整个新区市场份额却从去年下半年以来持续高走，再创新记录，达到了 10%。 受其影响，区域综合交易均价也连创新高，从提升到 4734 元 /平方米。 与陆家嘴地区 4875 元 / M2的交易均价仅差 141 元 / M2。 大盘澳丽花园、贵龙园二期、乔顿花园二期的相继上市，无疑是区域预售交易总量上升的主要原因。 有房产小陆家嘴美誉的南浦地区，均以小高层和高层物业出现，目标客户群定位在中高收入人士。 随着盛逸公寓的即将开盘，可以预测，新世纪的南浦地区，房产交易将更加趋于活跃。  杨思三林区域 区域预售前五名：纯 翠上南 上南山水苑 恒大翰城 三林城、杨思水境苑 区域预售综合均价： 2679 元 / M2，最高均价 3001 元 / M2，最低均价 2059 元 / M2 杨思三林区域预售交易量大幅下滑，商品房预售面积下降到 19970 平方米，减少 了 17149 平方米。 区域楼市从去年下半年以来，所占浦东新区市场份额始终维系在 12%15%之间，表现交错升降有序 的 状态，从种种迹象表明，这种现象仍将继续存在，在浦东楼市中可谓一大独特的区域特色。 时间段 预售面积（ M2） 市场份额 10 月 23598 % 11 月 48276 15% 12 月 36719 % 2001 年 1 月 19970 11% 分析可见，该区域本月预售前五名累计完成预售面积 12406 平方米，所占该区域预售面积为 62%。 同上几个月相比，区域前五名楼盘的主力地位开始有所动摇，所占区域市场份额不及去年 11 月的 80%。 与市场份额相比，自去年下半年以来，杨思三林区域的综合均价却有着不同样的情况，市场份额高则综合均价下滑，反之则综合均价高涨。 本月就较上月的 2670 元 /平方米上涨至了 2697 元 /平方米，但仍低于浦东区域楼市均价 975 元 /平方米，本月区域主力均价仍维持在 2500—2800 元 /平方米。 从该区域在浦东新区的综合排名看，本月仅有纯翠上南进入前 10 名，较上月减少了 2 个。 但通过分析发现，随着区域内热销楼盘个数的减少，未来二、三个月内，区域预售量很难有较大的突破。  上南区域 区域预售前五名：紫竹馨苑 建业新村 博爱家园 东方佳苑 华南名苑 区域预售综合均价： 3460 元 / M2，最高均价 4663 元 / M2，最低均价 2234 元 / M2 相对于其他区域的小幅下滑和杨思三林区域的月间交错变化，上南区域再次 上演好戏，在整个新区预售总量大幅下降的情况下，该区域楼市预售面积却略有上扬，达到了 27143 平方米，所占浦东新区市场份额也提高到了 14%。 这种可喜局面的 出现，其实得益于区域主力楼盘的努力，区域前五名楼盘在预售面积上为区域贡献了 18225 平方米，占区域份额的 67%。 时间段 预售面积（平方米） 市场份额 10 月 13732 % 11 月 21281 7% 12 月 26471 % 2001 年 1 月 27143 14% 上南区域预售交易量的逐渐上扬，使该区域的预 售均价保持着一个相对稳定的局面上，从去年 11 月的 元 /平方米到 目前的 3460 元 /平方米。 其主力均价始终维系在为 3250—3650 元 /平方米之间，这说明该区域楼市环境得到了综合提高并且赢得了人们的认可。 从在浦东的预售排名看，该区域的新盘紫竹馨苑挤身前 10 名，位居第五， 而原本 业绩不俗的建业新村开始滑落到第 12 位。 大盘紫竹馨苑、博爱家园的上市及其他品质楼盘的稳步预售业绩，可望保持住该区域的上升势头。  川沙区域 区域预售前三名：金钟苑 妙城公寓 区域预售综合均价： 3471 元 / M2，最 高均价 4305 元 / M2，最低均价 1943 元 / M2 时间段 预售面积（平方米） 市场份额 2001 年 1 月 10730 6% 近期 川沙地区登记预售的楼盘共有 8 家，其中别墅一个，其他均为多层。 区域预售交易面积为 10730 平方米，占浦东房地产预售市场份额为 6%。 这其中，排名浦东商品房预售排行榜第 4 位的金钟苑可谓以一挡十，独自完。