四川眉山万景国际商业地产项目市场调研报告商业地产(编辑修改稿)

四川眉山万景国际商业地产项目市场调研报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

算公式： sum(均价总建面积 )/sum(总建面积 )】，得出 2020年末东坡区房地产市场整体均价约为 1700元 /㎡；对东坡区当前在售楼盘销售价格不完全统计，得出 2020年 10月东坡区房地产市场均价约为 2100元 /㎡。 图 2020～ 2020年眉山市房地产均价走势 65010001250170054%36%25%0200400600800100012001400160018002020年 2020年 2020年 2020年单位：元 / ㎡0%10%20%30%40%50%60%均价增长 数据来源：《眉山市统计公报》及实地调研综合统计 2020年年末东坡区房地产均价已达到 1700元 /㎡，高层、小高层价格达到 2000元 /㎡，高层价格最高达到 3000元 /㎡以上。 2020～ 2020年住宅价格上涨迅速，通过对东坡湖在售项目的不完全统计， 2020年眉山房地产东坡湖沿线住宅项目均价已达到 1900～ 2000元 /㎡。 高档项目较多 目前眉山房地产市场在售项目中，均价超过 2000元 /平方米的高档盘、高价盘已经有 12个项目，占市场份额超过三成。 发展趋势 房价增幅将放缓 房产升价支持：随着城镇化进程的推进，城镇人口的不断增加，购房需求产生了刚性增长，加上土地交易成本的刚性上涨，对房价的提高也起到了一定的促进作用。 房价升幅不大：目前眉山人均 GDP虽突破千美元大关，但人均储蓄额只有 7032元，仍处于较低状态。 同时，受到国家宏观调控影响，加上目前眉山有超过 40个楼盘在售，相对 “供大于求 ”，房价上涨空间受到压迫。 行业仍有一定的发展空间 眉山市规划 2020年城市建成区面积达到 40平方公里、人口达到 42万人，但眉山市目前人口 仅 22万人，在 15年里增加 20万人口，飞速发展的城市化将给房地产行业带来新的机遇。 2020年眉山市城镇居民人均可支配收入 8254元，增长 12%，人们消费能力显著增强，虽然总量偏低，但从长期来看，将对房产市场发展有一定的促进作用，市场吸纳能力增强。 政府规划要眉山市融入成都经济圈，实现 “超常规、跨越式 ”的发展，重点向北部发展，中部形成商业组团；着力打造东坡湖两岸旅游、休闲、娱乐生态居住区。 在政府的规划里，房地产商将在扮演重要角色，谁能成为城市运营商，将占据市场先机，极大的拓展开发商自身的经营空间和投资回报渠 道。 小开发商将被淘汰 眉山目前的进入门槛较低，东坡区就达 42家，且大量均为项目公司，开发规模也小。 激烈的市场竞争将使小开发商无法获得土地资源，从而被逐出房地产开发行列。 出现以少数大开发商主导市场格局的寡头竞争态势。 在售楼盘概况 眉山楼盘按开发的区域特征，可分为三个板块，分别是：东坡湖板块，眉中板块，新区板块。 东坡湖板块的目前开发的楼盘最多，眉中板块楼盘开发的数量也逐渐增多，而新区板块的楼盘比较少。 东坡湖板块拥有眉山市最佳的景观资源，沿江楼盘在整体规划设计、产品设计、园林景观的营 造都走在市场前端，板块内住宅以高层为主，是眉山高档楼盘的集中地，被眉山人称为 “富人区 ”。 均价大部分在 3000元 /㎡上下，由于东坡湖板块楼盘数量多，开发量大，反映了眉山房地产的开发水平和开发方向。 作为新城居住区，经过近两年热点开发，随着配套设施的逐步齐全，市民认可度逐渐提高，价格也一路飙升。 目前市场上推出的楼盘，比较有影响力的多是小高层和高层产品。 表 板块横向对比表 区域 眉中板块 东坡湖板块 新区板块 区域范围 眉中附近 东坡湖沿线 市政府周边 产品 多层为主、别墅 多层、小高层为主、高层 全跃层、小高层、高层 续表 板块横向对比表 价格 （元 /㎡） 1100～ 1800（多层） 2600（连排别墅） 多层 1700～ 2100 小高、高层： 2300～ 3200 全跃层： 3000 高层、小高层： 2100～ 2800 市场综述 以眉中为主要卖点之一。 阳光置业展开区域规模性开发。 轻轨是其一大卖点。 入住率底，市民对其接受度较低。 开发量集中，开发规模较大、品质较高。 生态环境好。 发展潜力大，前景看好市民认可度较高。 配套设施逐步走向完善。 开发量不断 增加。 新区规划利好影响。 周边配套设施有待完善。 前景被看好。 数据来源：实地调查 住宅部分总结 综述 在国家的宏观调控下， 06年眉山房地产继续保持高速发展的同时产业也在不断成熟。 在国家宏观调控的背景下，地产遭遇 “从严调控 ”，房地产行业资金链绷紧，眉山房地产市场经过一轮开发热潮后，受宏观形势影响，开发商投资行为将会向理性回归，消费者消费心理也逐渐成熟，房地产投资额和商品房销售业绩将会逐渐平缓。 房地产价格 06年由于房地产行业的整体利好和整体品质的提 升，眉山房价增长迅速。 价格走势方面，由于有大量的产品推出市场，市场竞争将更为激烈，未来楼价的增长势头会放缓。 住宅产品品质 住宅产品品质不断提高，出现不少高品质楼盘，但同质化竞争仍然严重，后续开发产品仍有超越的空间。 规划 ——多数楼盘仍然为队列式排列，组团式开发较少，难以做到景观面积的集中化利用。 园林 ——高品质楼盘都比较注重园林的打造，但在整体设计、施工细节等方面都有一定的欠缺，还有提升的空间。 配套 ——眉山楼盘的配套普遍缺乏，连一些高档楼盘的会所也没有明确的配套。 开发模式 与竞争模式 眉山房地产已经走出了由低品质小规模开发走向开发大规模、高品质项目，眉山较有影响力的项目均是具备一定规模和品质较高的项目。 各开发商越来越注重品牌的影响力，几大开发商均在努力通过提高产品品质和服务来建立品牌。 物业管理处于起步阶段 眉山楼盘物业管理未成规范，物业管理处于初级阶段，服务内容少，服务质量多没有达到专业化水准，高层产品物管费用收费入不敷出，导致服务水准不达标。 第 3章 眉山商业市场现状 眉山商业概况 眉山，位于四川成都平原西南边缘，北临成都，南靠乐山，眉山市，辖 区有仁寿、彭山、洪雅、青神、丹棱六个区县，面积共 7186平方公里，人口 346万，是成都平原经济圈新的经济增长区域。 交通方便，距省会成都 62公里，高速公路 30分钟直达成都。 中心城市规模不断扩大，服务功能逐步配套完善，逐步形成了机械电子、医药化工、食品饲料、水电资源、旅游观光五大支柱产业，经济发展迅速，综合实力大为增强。 市内经济以零售、饮食、旅游业为主。 眉山商业区目前主要集中小北街商圈，小北街商圈，主要指以小北街为主轴向周边发散、辐射，包括三苏路、三苏广场、小香港商业街、上大南街、下西街、正西街、商业西街 、沙毂路、红星路等，属于 90年代后崛起的眉山商业中心区域。 这里聚集眉山所有知名品牌专卖店，服装、皮具、饰品、护肤、美容美发、文化教育、家居装饰、水暖器材、影音电信、餐饮等多种业态并存，是眉山商业的黄金地段，也是眉山人民心中最理想的商业区域。 摩尔玛购物广场、西玛百货、宏远百货、应林超市、红旗连锁超市、神州电器、德克士餐饮连锁等都在这一商圈内。 另外，眉山有 2条特色餐饮街。 杭州路则以众多美食、餐饮名店著称，是眉山的美食街；外滩啤酒一条街是休闲、娱乐、餐饮较为集中的商业黄金地段。 ★大型商业卖场主要有：摩尓玛购 物广场 、西玛百货、宏远百货、应林超市、红旗连锁超市、神州电器、川西南家居商城 ★在建大型商业主要有：巴黎春天、义乌城 ★歇业（或经营不理想）：东坡金城、东坡湖广场、金罗马广场 眉山主要商业描述 眉山市主要零售商业街区 眉山的商业街以小北街为中心向四周辐射，向北延伸到三苏广场周边和三苏路一带，以高档品牌专卖店为主。 往南延伸到上大南街，东西向辐射于商业西街、商业东街。 上大南街与商业西 /东街的经营延续小北街业种品类，并逐步增多了服务性商业的内容。 与小北街交汇的下西街、 与小北街平行的沙毂行北段亦承接小北街的商气，但经营业态则逐渐偏向于日用日杂的批发零售行业，档次也走低。 此外，眉山商业慢慢转向以东坡湖片区为代表的新区发展，经由红星路装饰材料专业一条街，往东坡湖方向延伸。 目前，在这种商业流向的趋势下，外滩啤酒一条街生意渐火暴，成为以高档酒吧为主，聚集了酒楼（饭馆）、浴足、网吧、电玩、桑拿、旅业等休闲娱乐业，与湖边休闲茶座一起共同营造饮食休闲娱乐特色商业区。 小北路 小北路是眉山市目前最繁华的商业一条街，是眉山商业中心街。 全长约 500m，集品牌店、饮食、娱乐 与一体，是各类商场、专卖店较集中的区域，主要经营国内品牌， 其中有西玛百货、宏远百货。 眉山市内唯一的国际快餐品牌德克士也进驻该地段。 服饰品牌：与狼共舞、影儿国际、波可登、班尼路、曼娅莉、以纯、步森、劲霸、报喜鸟、依米奴、杜丘老爷车、半身缘裤业、雅戈尓、真维斯、七匹狼、虎豹、秋水伊人、史努比。 租金：由南至北，租金逐级上涨， 50㎡商铺一般从 60元 /㎡ *月～ 185元 /㎡ *月，年租金 3万～ 5万。 三苏路 三苏路位于市民休闲购物娱乐于一体的三苏广场附近。 商铺以经营中高档品牌服饰专卖店为主。 金融机构、酒店、茶楼都林立在三苏路上。 服饰品牌： 哥弟、金利来、利郎、欧度、艾维都、花花公子、宏来锦、迪文迪路、雷迪波尔、铁狮丹顿、希尔顿、苹果、城市宝宝、欧时力。 小香港商业街 眉山小香港步行街，位于眉山中心城区，与小北街、下西街交汇相融。 交通便利，多路公交车均可到达。 作为眉山市区目前唯一的一条商业步行街，集休闲、娱乐、购物为一体，号称 “眉山春熙路 ”。 营业时间从早上 8点至晚上 10点，经营范围包括：服装、家电、餐饮、娱乐、茶楼百货、美容、图书销售等。 重庆金夫人影楼、四川志成商业连锁有限公 司小康家美连锁超市、成都龙抄手小吃店、成都文轩连锁书店等知名商家落户其中。 环境优雅、设施齐备的电影院为市民业余生活提供了极好的场所，儿童天地成为小孩子的乐园。 红星路 红星路以装饰建材、木业专卖店、大型饮食、茶社为主。 全长约 1100m。 其中卫浴产品以中档品牌为主，产品陈列以生活体验店的形式展示。 图 红星路商业 其它街道情况 正西街： 中低档服装店为主，并包括副食店、药店、小型超市、书店、糕点店、家电商店等多种业态。 沙彀行南段： 少量商铺，以一些 眉山特产销售店为主，街道中有一个公共汽车运输站。 沙彀行北段： 公共汽车总站，临街商铺主要以副食、小商品批发零售为主。 环湖西路： 主要包括服装店、药店以及五金家居用品店。 环湖中路： 有电脑维修店、副食零售店、餐馆、服饰店和少量五金店。 商业西街： 主要为中档服装零售店和少量特色小吃。 商业东街： 以网吧、游戏厅为主，还有少量服装、饰品、婚纱摄影、冷饮小吃等商店。 大北街： 以各类小杂货商店、鞋类、服装、小吃店等为主。 明星南路： 包括红旗超市、世代广场、世代宾馆、明珠歌城、多家售楼部和少量饮 食餐饮。 诗书路中段： 以商铺广告设计、电脑电器店及小型副食店为主。 眉山在建集中商业项目 位于眉山市东坡区大北街棉花巷，东临一环路东段，西靠大北街，是一个旧城改造项目。 是一条长达 300米的商业街，连接眉山新老城区项目定位为集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的城市中心商业街，并结合底层商业适当安排住宅。 项目占地 26563㎡（约 ），总建筑面积约 37960㎡ (其中商业面积 18625㎡，住宅面积 18175㎡，附属建筑面积 200㎡ )。 巴黎春天商业街，以主力 店、品牌专卖店、小型商家为业态组合，从功能上以购物、旅游、休闲、游乐为四大主导体系，涵盖超市、百货、家居、餐饮、游乐及娱乐、酒店等多种经营形态。 占地 10万平方米的眉山义乌商贸城，北靠省道 106线和成乐高速公路，南近东门入城枢纽，东接东坡湖片区，西连老城区商业零售中心，地处连接新老城区的 “环湖路 ”与眉山通往各县、乡、镇主要干线 “东坡大道 ”的交汇处。 经营模式以义乌小商品直销批为主，同时集配套住宅区，中型超市、餐饮娱乐、精品百货、商务酒店、写字楼等商业业务于一体的大型综合商体， 眉山市主力零售商场 物业名称 摩尔玛百货 经营类别 零售业类 物业地址 沙毂路 经营范围 百货、超市 经营方式 统一管理、收银 经营面积 约 24000㎡ 经营档次 中等装修档次 商铺数量 敞开式经营 配套设施 手扶梯 楼层分布 1F：超市 1F：少女装、化妆品、黄金珠宝、钟表饰品。 2F：成熟女装、休闲服饰、鞋、皮、箱、包。 3F：商务男装、休闲男装、针织、内衣 4F：童装、鞋、文具玩具、床上用品小家电。