可行性报告立项申请

可行性报告立项申请内容摘要：

xx 省 xx 置业有限公司 xx 项目建设 13 第三章 市场分析与预测 全国房地产市场情况及发展趋势分析 1 2020 年在宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，我国房地产市场表现远好于预期。 2020 年，为了遏制全国高地价、高房价，促进房地产市场平稳健康发展，国家相继出台了包括土地、房产交易、金融等多项宏观调控政策，如限购令、房产税、存款准备金和利率提高以及积极支持经济适用房、棚户区改造等保障性住房供应等。 截止 2020 年 10 月末，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，为第 17 个月连续同比上涨，同时也是继 2020 年 4月历史最高涨幅 %后的第 6 个月连续回落，这说明国家宏观调控产生了较明显的成效。 据业内人士 预测， 随着国家一系列调控政策实施力度增强，以及中国经济良好的发展态势与城市化进程的加快，未来房地产市场将： 房地产开发投资将呈持续增长； 房地产市场将更规范、稳健、成熟； 房地产开发热潮将从一线城市逐步转向市县级中小城市。 房地产在 xx 城市建设和经济建设中的地位 xx 市地处 xx 中部，辖娄星区、冷水江、 xxx、双峰和新化“二市二县一区”， 全市总土地面积 8117 平方公里，总人口 416 万； xx 市作为区域性交通枢纽，是 xx 重要的能源、原材料供应基地。 近年来， xx 列入全省“两型社会”示范区， 围绕建设“两型社会”，着力优化发展环境，切实加大生态环境治理， xx 城区绿地率和绿化覆盖率分别达到 %和 %。 xx 相继获得全国绿地模范城市和全 1 资料来源于国家统计局 日公布数据 xx 省 xx 置业有限公司 xx 项目建设 14 国十大宜居城市的基础上又入选中国最佳生态旅游城市。 因此， xx 的“宜居城市”与交通枢纽、能源材料基地同等作为 xx 经济的三驾马车或“三张金牌”之一，具有推动 xx 经济和社会发展的巨大潜力。 xx 市委市政府十分重视房地产业的健康稳定和发展，并召开专题会议研究，进一步明确 xx 房地产在城市建设和发展中的作用，具体有： 确定房地产作为打造“宜居城市”主力 军的地位。 xx 作为 xx “ 3+5”城市群体之一，打造“宜居城市”，建设长株潭的后花园，是一项综合性的联动工程。 而房地产业无疑是打造“宜居城市”的主力军，市委市政府引导房地产业改组改造并抱团作战，督促房地产开发扩大规模，提高档次，提高品质； 确立房地产作为 xx 经济支柱产业的地位。 近几年来， xx 房地产业在 xx 经济建设中所占份额和比例不断增加和扩大，其中 2020年 xx 房地产业占全市 GDP的%，房地产税收占地方财政收入 56%，无疑房地产业已在当地经济占有非常重要地位。 对此，地方政府为了促进房地产 业健康、持续发展，制定了中长期房地产业发展规划，出台了启动内资，吸引外资的优惠政策，加强对房地产市场的引导和管理工作； 确定房地产行业作为解决就业问题的主渠道地位。 房地产业是资金密集型和劳动力密集型产业，房地产业从建材生产到建筑安装、物业管理等相关产业有着巨大的拉动力，能安置大量人员就业，成为目前吸纳就业的主渠道之一。 市房地产市场现 状分析 2020年 xx 市实现生产总值 ，比上年增长 %，总量在全省由第 12位上升到第 10位，综合实力实现新跨越。 xx 中心城区xx 省 xx 置业有限公司 xx 项目建设 15 “北扩南移” 加速推进， xxx大道、 xxx路南段、第一生活污水处理厂、生活垃圾填埋场、垃圾中转站、春园商业步行街、 xxx建材城等先后建成，城区道路骨架扩展到 60平方公里，建成区面积达到 40多平方公里，城市人口增加到 36万，全市城市化率达到 %，城市面貌呈现新变化。 随着长株潭“两型社会”的获批，省政府又勾画出了长沙一个半小时经济圈“ 3＋ 5”城市群 2建设蓝图。 在这一背景下， xx 市将迎来城市建设大发展的契机。 如 xxx年产 200万吨超薄板生产线投产，全省知名民营企业 xxx重工分厂、 xx 省综合类排名第二的 xxx集团等一 批实力雄厚企业落户 xx ；近年政府投资数十亿元进行道路、供水供电、广场、公园等市政基础建设，城市交通、绿化、亮化面貌焕然一新。 同时 xx 作为其后花园，以及随着城市快速扩容等影响，将给 xx 房地产业提供了广阔的发展空间。 截止到 2020 年末，全市商品房施工面积 364 万 ㎡ ，竣工面积122 万 ㎡ ，销售面积 113 万 ㎡ ，销售额达 亿元，空置面积 万 ㎡ ，空置率为 %。 商品房开发量较上年小幅下降，交易面积较上年较大增长，空置率也同时较上年有所增长。 具体情况如下： 表 14 xx 市 房地产开发数据统计表 3 单位：万平方米、元 /平方米 亿元 年份 2020 2020 2020 2020 2020 20200109 内容 全市商品房施工面积 364 2包括。 数据来源于市统计局咨询数据 ,空 置率 =本年空置面积 /(上年空置面积 +本年竣工面积 ) 100% xx 省 xx 置业有限公司 xx 项目建设 16 全市商品房竣工量 全市商品房销售面积 98 全市商品房销售金额 14 全市房屋空置面积 7 全市房屋空置率 全市房屋均价 1051 1135 1458 1651 多层 1780 高层 2650 高层 2320 根据 xx 市统计局的数据显示， 2020 年前三季度房地产开发投资和销售均显著增长。 19月 xx 市 完成房地产开发投资 ，同比增长 %，商品房开发面积 万平方米，同比增长 41%，商品房销售量价齐升， 19 月累计 销售商品房面积 万 平方米 ，同比增长 %， 实现商品房销售额 亿元，同比增长 %。 xx 市房地产市场发展趋势： 作为 xx “3+5” 城市群规划建设的 xx ，将给 xx 很多行业带来发展机会，尤其是 xx 房地产业，将迎来发展的好时机。 随着全球经济的探底回升， xx 市当年开工项目个数增加，销量及房价增长较快。 xx 市因受本市人气的影响，本市刚性需求较弱，大部分市场需求主要是周边县市的购房者。 xx 市中心地段的项目、有团购资源的项目有一定的市场前景。 xx 房地产业占 xx GDP 的 %，房 地产税收占 xx 地方财政收入 56%，已成为 xx 市经济支柱产业，同样受到 xx 各级政府的重视。 xx 省 xx 置业有限公司 xx 项目建设 17 随着农村人口城镇化进程的推动和农村大规模农场化建设的需要，越来越多的农村人口会到城市就业，因此也会增加对住房和商业用房的需求，从而促进本地房地产的稳定持续发展。 据 xx 金融机构统计 4， 2020 年 9 月末， xx 金融机构各项存款余额 ，比年初增长 %，城乡居民储蓄余额达 亿元，比年初增长 %，这说明 xx 人民潜在购买力较强。 市场风险分析 政策对 xx 房地产市场 影响分析： 2020 年下半年至 2020 年上半年，随着北京、上海、广州等地多次刷新“地王”记录，城市房地产价格居高不下等现象，国家相关职能部门相继出台调控新政，如新“国十一条”、新“国四条”、新“国五条”、银监会及各金融机构收紧房地产信贷投放，严控住房按揭贷款、房产税等。 对此，房地产市场的观望气氛将逐渐增强，市场销售风险增大，对开发商的出资能力要求更高等。 xx 市房价在全省同类城市处于中等偏下水平，在当前国家调控时期的主要影响：对开发商资金实力、管理水平、项目位置及产品、市场策划等要求更高。 在目前全 球各国较为宽松的货币政策下，通胀预期压力日益严峻，而我国正处于经济转型和调控结构阶段，房地产市场泡沫风险将增大 ，由此可能产生信用渠道的阻滞与中断 ,从而危害国家金融安全和社会稳定。 从房价看， xx 房价相对本省其他城市（如衡阳、益阳等） 4 数据来源于 xx 市人民银行。 xx 省 xx 置业有限公司 xx 项目建设 18 的价格仍处于 偏低水平，但从 xx 的经济发展速度、居民收入、房价水平、宜居环境等因素来看，未来年内 xx 的房地产走势预计将保持相对稳定。 房价收入比分析 5 表 8 xx 市近 年 房价收入比、月供收入比 分析表 单位： 元 /平米、元 /年、元 /月 年份 人均可支配收入 三口之家年收入 商品住宅均价 100平米总价 房价收入比 最新按揭利率 家庭月供支出 月供收入比 2020 8932 26796 1135 113500 612 2020 10704 32112 1458 145800 843 2020 12920 38760 1651 165100 971 2020 13370 40110 2320 232020 1158 2020 7660 22980 2650 265000 1158 近几年 xx 市“房价收入比”处在 — ,“月供收入比”处在 — 之间 ,基本保持在一个较稳定的水平； 2020年 xx 市“房价收入比”、“月供收入比”虽比上年有所上升，但仍处在一个较合理的水平。 选址优势： 本项目西临 xxx 南路，南临 xxx 街 ，周边拥有众多的政府职能部门，能满足企业家、高级经理人、公务员及成功人士的置业需求。 项目设计引入“智能化”新概念，使小区按“精品化”的 标 5 娄星区城镇居民人均可支配收入来自于 娄底市 统计局， xx 省 xx 置业有限公司 xx 项目建设 19 准档次规划设计和经营管理，充分体现该项目的整体形象和优越性。 户型多元化，其中主力户型为 130 平米左右的三房二厅 ， 是城区较典型的楼盘。 劣势分析：本项目周边区域在城市规划中已有学校、医院、商业专业市场等，由于商品房开发快于公益配套建设速度而造成目前该区域居民在购物、就医、金融服务等方面不便，对项目将市场销售产生一定影响。 项目定位分析 依据市场调查， xx 项目优势点集中表现在以下几个方面： 近年来， xx 经济增长平稳，招商引资力度较大 ,经济形式总体趋好；消费需求和居民收入稳步增长； 目标顾客群已具备相当规模，置业意识已重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。 全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面； xx 项目 的地理位置优越，在 xx 市得天独厚，城区两条主要交通干道： xxx 南路和 xxx 街交汇于此，可作为企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地。 项目开发经营状况分析 综合考虑到 xx 房地产现状、市场的接受度以及开发商自身实力等因素，以减少自留物业，加快资金回笼速度，缩短投资周期，降低投资风险为目标，达到充分展示项目优势，提升项目价值 的目的。 xx 项目整体定位为：中档、普通住宅建筑。 消费群界定为： 高校、科研院所高级职称人员； xx 省 xx 置业有限公司 xx 项目建设 20 民营或私营企业家； 政府部门职工； 附近居民区部分富裕居民购房或二次换房的需要。 xx 项目 项目中包括 团购房、自售房 以及 商业用房、 生活服务设备用房 、车库等公建项目。 其中， 团购房 采用 限价 销售形式， 自售房采用自主销售形式， 公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。 公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室 、变电站，部分为收益 较少的物业，且要投入一定的经营费用。 故公建项目的经营收入仅考。