房地产市场研究报告20xx年山东省某旧村改造项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年山东省某旧村改造项目可行性研究报告内容摘要：

体规划角度来说，该项目的选址是合理的。 第二节 建设条件 一、气象 ***地处东经 116176。 20′～ 117176。 59′，北纬 35176。 38′～ 36176。 28′之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。 具体气象资料如下： 气象 ***地处东经 116176。 20′～ 117176。 59′，北纬 35176。 38′～ 36176。 28′之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。 具体气象资料如下： （ 1）气温 ***属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风， 夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。 年均气温 － ℃。 7 月份最高，平均在 － ℃ 之间，最高极端气温 ℃ ； 1 月份最低，平均 － ℃ ，最低极端气温 － ℃。 年积温 4922℃。 山下（平原）高于山上，平均温差 ℃ ， ***山顶极端最低气温 － ℃ ；相对湿度 3 月份最小，为 57%； 8 月份最大，为 88%。 年均无霜期 202天。 （ 2）降水 由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。 ***山顶气象站年均降水量为 毫米，比山下 ***安气象站多 毫米。 年最大降水量在北部山区， 1964 年曾达 1800 毫米。 房产库 房产库 一年中， 1 月份降水量为最小，平均 — 毫米； 7 月份降水量最大，一般在 （其中 ***山顶降水量多达 ），约占全年降水量的 30%以上。 冬季雨雪稀少，季降水量均在 毫米以下（ ***山顶降水量 毫米），降雪 日数平均 天（ ***山顶降雪日数年均 天）；平均初雪日为 12 月 3 日 —10 日，终雪日为2 月 26 日 —3 月 18 日。 夏季降水最多，季降水量平均 毫米，占全年降水量的 64%以上。 其中：山顶降水最大，为 毫米。 （ 3）季风 由于受 ***山、徂徕山地形影响， ***安风向多是东北风。 风速 9 月份最小平均 2 米 /秒以下； 4 月份最大，平均 米 /秒。 一年中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。 ***安每年有 8 级以上大风日数为 天。 1978 年 6 月 30 日， ***安曾记录到瞬时 12 级 大风。 ***山顶因受高空气流影响， 8 级以上大风日数平均每年为 天，最多达 180 天。 大风最多月份为 3—5 月份，平均每月可有两次大风，最少为 8—9 月份。 地温与冻土 区内年均地温为 —16℃。 地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在 27℃ 以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在 0℃ 以下。 1 月份地温均在 ℃ 以下，4 月份均在 ℃ 以下， 7 月份平均达到 ℃ ， 10 月份均降至 ℃以下。 二、地震烈度 ***处于 6 度地震设防区。 三、配套条件 房产库 房产库 （ 1）给水与污水排放 ***村供水拟采用项目所在地市政管网供水。 （ 2）供电 ***村旧村改造后用电总负荷约为 13000KVA。 拟在基础设施公建集中处建一座变电所。 ***供电充足，供电可满足本项目要求。 （ 3） 燃气 ***天然气公司城市天然气管道现已敷设至项目用地并有邻近加压站，供气及安全均有保障。 （ 4）供热 ***安热电厂的管网近期内可铺设到该小区，从经济和技术方面考虑本项目拟采用集中供热的方式，不再增设锅炉。 （ 5）通讯 ***有网通、电信和铁通三家电信公司，都提供电信和宽带因特网接入服务； ***安广 电提供宽带因特网接入 服务和有线电视接入，这些公司的主干线路都已到达该区域。 （ 6）交通 项目区北面依山，紧临 ***西外环路，主要道路对外交通便捷，通达性良好，对项目工程建设有利。 五、工程地质条件 （ 1） 自然地理、地形、地貌概况 ***境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各占全市面积的 1/3。 山地主要分布在市域北部和东部，海拔多在 400－ 800 米之间，仅部分高峰超过 1000 米， ***山位于 ***区北部，主峰玉皇顶海拔 1545 米，为山东省最高峰。 丘陵大多位于山地外围，海拔 200－ 房产库 房产库 400 米，主要分 布在市域东南部和西部。 山地、丘陵的走向大致为东西方向。 拟建项目场地原为耕地，地形总体西部略高，冬部略低，地貌上属 ***山山麓坡积裙下沿。 地下水位第四系孔隙潜水，补给来源以大气降水为主，排泄途径主要为地面蒸发。 根据山东 ***山基础工程公司出具的岩土工程勘察报告，周围无污染性厂矿，场地北部已建成多栋住宅，基础埋深应在地下水位以上，因此可以确定地下水及地基土对混凝土结构及其钢筋无腐蚀性。 （ 2） 工程地质情况 根据 ***安原有地质构造情况， ***村周边区域地质构造位置位于***山构造隆起的南侧，东向（近东西） ***安 － 大王庄大断层（或 ***山前大断层）的北侧，处于距今 6 千至 3 千多万年 ***山阶梯状抬升的第一个台阶上，历经了自太古代以来漫长的地质时期地壳运动的改造，地质构造复杂。 区内以断裂构造为主，即岩石在不同方向的地壳运动作用下发生不同方向的破裂面，从而破坏了岩石的完整性，形成具有一定方向的裂隙并产生了位移。 厂区附近未发现大断裂和其它不良工程地质现象，地基稳定，适于建厂。 房产库 房产库 第四章 规划设计方案 第一节 设计依据 《城市居住区规划设计规范》； 《民用建筑设计通则》； 《住宅建筑设计规 范》； 《 2020 年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计指导》； 《民用建筑照明设计标准》； 《建筑设计防火规范》； 《民用建筑隔声设计规范》； 《 ***城市总体规划》； 《城市道路设计规范》（ GB50220）； 《环山路东段控制性详细规划》； 1《 ***山环山公园详细规划》； 1《 ***城市总体规划》（ 20202020）； 1其它有关的国家、省、市现行规范、规定及标准； 1 ***山区建设局提供的环山路东段沿线六个村庄基本情况汇总。 第二节 总体设计方 案 一、设计目标 为市民提供一个景观环境优美、居住品质高尚、适应多彩生活方式、布局合理、配套服务设施齐备、富有特色和人文气氛的绿色生态居住小区，规划设计、建设水平达到国内一流。 房产库 房产库 二、设计指导思想 （ 1）以人为本，充分考虑人的需要，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住环境。 （ 2）规划设计应具有超前性、先导性。 （ 3）贯彻 “ 尊重自然思想 ” 与 “ 可持续发展战略 ” ，以建设绿色居住空间环境为规划目标，注重社区与周边环境特别是与新城建设及***山的关系。 （ 4）规划设计应贯彻环境原则、经济原则与效益原 则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、运作良好，个性鲜明的花园式生活居住空间。 （ 5）统一规划，分期实施，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。 （ 6）注重环境设计，使生活更富情趣。 三、规划结构 （ 1）总体布局 采用周边式布局的车行环路将基地联系成为一个整体，在城市道路的分割下，自然形成了三个住宅组团。 （ 2）空间形态 提出网络社区的概念，住宅与水系、绿带相互交叉，形成网络。 水系与绿带所形成的开敞空间又提供了居民休憩、交流、沟通的场所。 （ 3）住宅布局 住宅布局强调空间塑造 ，强调单体的对称式布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间，并且通过步行绿轴串联各个组群空间，创造空间丰富、亲近丰 房产库 房产库 富且具有人情味的居住环境。 （ 4）公建布局 区位性与方便性。 根据国家规范要求及 ***新城区详细规划，在项目内部布置了一些商业服务设施，满足小区内的居民的需要，同时对外经营。 第三节 建筑设计方案 一、设计依据 （ 1）《民用建筑设计通则》； （ 2）《住宅设计规范》； （ 3）《民用建筑照明设计规范》； （ 4）《建筑设计防火规范》； （ 5）《建筑内部装 修设计防火规范》； （ 6）《 ***城市规划控制条件》； （ 7）项目承办单位推荐意见。 二、建筑设计 建筑设计采用了现代感较强的立面造型，利用屋顶轮廓的变化，前后进深凹凸的形体变化，使之立面光影交错丰富生动，更为符合现代都市人群的欣赏品位。 结合淡雅尚的色彩以及金属、玻璃、面墙、涂料的综合运用，精致的细部处理，力求创造出一种清新明快、高压时尚建筑风格。 住宅平面设计功能合理，设施完善，分区明确，流线顺畅。 起居厅、餐厅相贯通，满足景观与通风要求；每户均设工作阳台、储藏空间；同时，结合周边环境布置景观房间可享受到绿 化。 房型设计结合建筑造型顶层局部设跃层，并设屋顶花园。 每户住 房产库 房产库 宅的外窗采用低窗台或凸窗，加大窗户的采光面积，扩展室内的视野，同时增加室内的面积。 在建筑群体空间的塑造中，利用地形起伏变化，形成错落有致的建筑天际线。 在单体中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶构架等可变因素，变化的形体和色彩既丰富了建筑的外观，又使每一幢居住建筑增加了可识别性。 住宅建筑面积设计为 89 平方米左右。 户型设计均采用明室、明厅新型设计方案，储藏室（部分按车库设计）均设于楼下，便于居民停放各类车辆和储物之用。 三、公建建 筑 本项目公建配套包括社区服务、会所，体量较小，采用单体建筑的形式，功能设计要求也将是多样化的。 四、室内装饰 各厅室墙面、地面采取初装修形式，为住户自选设计方案和装修材料预留条件，有利于减少浪费和降低工程成本。 房间内基层地面混凝土和墙体抹灰工程做到表面平整、压实，达到粘接牢固、无裂缝。 顶棚不抹灰，用腻子找平。 卫生间防水材料采用 SBS 或聚胺脂防水涂膜，防水层做到浴盆上方，并与楼面防水层形成整体。 卫生间地面 铺设防滑瓷砖，墙面贴瓷砖到顶，配全套卫浴设备。 楼梯间采用水泥地面、乳胶漆墙面，地下室采用水泥地面、普 通抹灰内墙。 合理开设门窗洞口，门窗材料优先选择热性能与密闭性较好的塑钢复合材料，选用的玻璃厚度和框料均应满足安全强度要求，其抗风 房产库 房产库 压变形、雨水渗透、空气渗透、平面内变形、保温、隔声及耐撞击性能指标均应符合国家现行产品标准的规定。 阳台均为封闭式，外飘窗和弧面阳台可采用半落地窗口。 五、立面造型与装饰 多层住宅建筑立面造型应根据平面设计中为实现“三明”面凹凸较多的实情，配以阳台与装饰构件，在整体风格协调前提下丰富建筑立面的外形轮廓、阴影效果。 外装修选用的各项材料其材质、规格、颜色等符合施工单位的要 求，并封样验收。 外墙面选用耐久性亚光淡彩外墙砖，阁楼坡屋顶采用中性色调陶瓦，下衬宽檐，结合外墙面简洁的装饰，体现出现建筑与山水背景的协调美感。 六、绿化系统 绿地分为组团级绿地、庭院绿地两级布置，以满足环境与居民各级交往活动的需求。 系统性与生态性。 结合整体布局与组群规划，本规划以步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使各个组群绿化连为一体，增强户外空间连续性。 将组团绿地、宅间绿地、沿街绿地相结合，使之成为统一绿化系统。 绿化环境设计在强调组团空间个性化塑的 同时，更为注意整体意境，力求为居民创造赏心悦目的景观环境，运用城市设计的理论和方法，对室外环境进行研究和处理，使中心绿化景观和外围生态绿化景观渗透到各功能区内部，强调小区内外景观环境的交融渗透，同时注重庭院景观空间的营造，将小区环境书写成一首充满诗情画意的诗篇。 房产库 房产库 第四节 结构设计方案 一、地上结构 结构形式为钢筋混凝土砖混结构。 建筑单体外墙均 370 厚，主内墙均 240 厚，内部局部小隔墙为 120 厚。 均可按抗震要求设置构造柱。 建筑单体梁板均采用现浇，以增加结构整体刚度。 二、基础结构 根据岩土勘察 报告，本工程场地土类型属软场地土，本工程基础采用墙下钢筋混凝土浇筑时，应从两端同时等速向中间浇筑。 本工程应采用强夯法进行地基处理，处理完毕后需根据现场试验确定地基承载力特征值。 ***地震基本烈度为 6 度，本项目拟按 6 度设防。 第五节 给排水设计方案 一、设计依据 （ 1）《建筑给水排水设计规范》（ GB500152020）； （ 2）《住宅设计标准》（ GBJ08202020）； （ 3）《建筑设计防火规范》（ GBJ1687） 2020 年版； （ 4）《自动喷水灭火系统设计规范》（ GB500842020）； （ 5）《建筑灭火器配置设计规范》（ GBJ14090） 1997 年版； （ 6）相关专业提供的资料。 二、设计范围 单体室内给排水、消防设计。 区域给排水、消防设计。