房地产市场研究报告20xx年贵阳市珠江湾畔房地产开发可行性分析报告

房地产市场研究报告20xx年贵阳市珠江湾畔房地产开发可行性分析报告内容摘要：

将不降反涨。 言房价上涨的原因主要是基 于几个综合因素影响的判断。 步入 2020 年房地产市场的竞争更加激烈，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建设过程中提高产品技术含量、产品创新、通过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量，提升市场空间，这一切都以成本为支撑；从 2020 年起土地的协议出让时代已经结束，在贵阳这个土地本就紧缺的山地城市，有限的土地资源在众多竞争者的争夺，土地成本势必增加；金融政策的调整，收紧，对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲，房地产的资金成本、财务成本必定会增多；再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济、建筑原材料上涨等 因素， 2020 年房地产的成本必定上涨，房价向上涨的日子可以预测也就不远了，不涨价是不太可能的，只是涨多少罢了。 ３、住宅市场需求情况分析： （１） 改善居住条件，多次置业成为房地产消费主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒适二房， 90100 平米的小三房和 111130 平米的舒适三房 是最受到消费者喜爱的户型和面积。 4 房为希望购买大面积单位， 160 平米是复式单位的一个主要指标。 （３） 多层住宅类型和错层结构单位获得市场持续认可，小高层认同度呈上升趋势；入户花园和建筑朝向对住房消费有较大的影响力。 （４） 入户花园 和阳台面积并非越大越好，每套住宅两个阳台、钢化玻璃阳台栏杆是市场的主要选择。 建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应避免异型空间的出现。 （５） 消费者对小区交通和停车要求较高，项目设计需要考虑适度超前，但市场有挖掘成本机会。 （６） 明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎，毛坯房仍然是消费者乐于接受的主要交付标准，厨卫初装修和装修套餐有一定的市场机会。 （７） 消费者对小区及周边配套需求完善实用，配套设置应该与项目客户定位统筹考虑，并非大而全就等于好。 地理位置和价格、配套资源是消费者购房时最注重的 3 个因素，消费者对 物业管理要求呈上升局面。 （８） 市场 7 成客户接受 15002500 元 /平方米单价，消费者对 1530 万一套的住宅有较强的购买能力， 20 万 和 30 万是购房者的两个心理关口，住房消费对房地产金融的依赖性强。 （９） 消费者对金阳评价好坏各半，市场对云岩、南明喜爱高温不降，小河居家备选地位稳定确立，乌当形势不明，白云、三桥受到冷遇。 （１０） 市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司；楼盘宣传推广、消费者信息获知渠道相对传统，信息面较窄。 （五）贵阳新兴住宅区域的分布分析： 近一二年，城市中心区将保持约 100 万平方米相对平稳的 开发量。 另外，三桥、乌当、金阳几个区域将集中较大的开发量，这三个区域将陆续推出的总量预计达到 550 万平方米，其中三桥区域定点项目约 20 个，年内陆续推出的开发量将达 250 万平方米。 乌当根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约 80 平方米的项目开工上市。 金阳新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划 200 万平方米的森活林城也将在今年新鲜推出 ,如果进展顺利全年预计有近 220 万平方米项目开发。 小河板块由于兴隆等大盘的支撑，加上近 10 个中小项目的开发建设，预计全年有约 50万平方米的项目开工。 即使不包括白云和花溪两个板块 ，结合各个项目的开发周期和每年新增加的新项目，初步估计贵阳房地产市场在未来三年内的商品房新开工量将达到 1000 万平方米以上，超过原来几年的的开工记录，成就又一历史新高。 在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的方向，向进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路的方面发展。 产品创新成为很多公司的选择。 （六）项目开发宏观环境评价： 2020 年国家相关部门先后下发了： （１） 《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》 121 文件； （２） 《关于促进房地产市场持 续健康发展的通知》 18 号文件； （３） 建设部颁布的《物业管理条例》； （４） 国土资源部下发的《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》； （５） 建设部修订的《商品房预售管理办法》； 等以上政策，地方房地产销售预售资金的监管帐户的设立。 在房 地产行业，国家及相关部门在土地出让、金融政策、开发后服务的各个方面为房地产业定下了行业发展的宏观方向。 2020 年相继传出或报道的中国房地产拟在适当时机开征物业税、商品房的保修责任明确有房开商负责、包括贵阳在内的 26 个城市暂停审批建设用地等消息，无不反应出中国的 房地产行业正在向规范、成熟的方向发展。 房地产的行业门槛在提高，诚实守信、用心经营、实力发展、专业开发成为房地产企业的基本方向。 同时随着法律法规的完善，在销售中保护企业的合理利益，避免纠纷，为品品牌建设服务，是一个需要高度重视的问题。 三、贵阳城市总体规划描述： （一）贵阳市 2020 年总体城市规划： 《贵阳市城市总体规划》是贵阳市政府于 2020 年在 1986 年国务院批准《贵阳市城市总体规划》的基础上调整、修订的，规划确定了 19962020 年间贵阳 15 年的中长期规划方案 ，从社会、城市发展的各个方面明确了贵阳 未来发展的指导性方向。 其中各城区的规划布局编制如下： 城区由中心区、小河 (含中曹、甘荫塘 )、白云、金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨九个片区组成，规划城区总用地 495 平方公里，其中，城市市建设用地约 157 平方公里，规划人口 174 万人。 城区是省、市党政机关所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化艺术、科技、商贸和旅游服务中心的功能，优化城市用地结构，调整城市发展方向和规模，加强新区开发和旧城改造，开拓城市发展空间；严格控制中心区人口规模，提高城市基础设施水平，改善城市环境质量。 （二）贵阳城市 发展战略目标： 到 2020 年，把贵阳市建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城镇布局合理、环境与生态良好、产通便捷的现代化城市，力争 2020 年城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平。 （三）总体发展战略： 经济发展目标：实施开发带动、科技兴市和可持续发展三大战略，建立和完善社会主义市场经济体制，优化产业结构，培植支柱产业，发展特色经济，形成以高新技术为先导，第三产业发达，优势产业突出，农业产业化程度较高的现代经济结构。 保持经济持续、健康、稳定发展，到 2020 年，国 内生产总值比 1996 年翻 翻。 高起点快速发展金融、保险、通信、商贸、旅游、房地产、信息咨询、文化、教育、科技事业，建立功通齐全、 行业配套、结构布局合理，高度产业化、社会化的第三产业体系。 第二产业要立足现有基础和优势。 发展壮大以优质铝为代理的冶金工业；以橡胶、磷化工、媒化工为代表的化学工业；以汽车配件和磨具磨料为代表的机械工业；以卷烟为代表的食品工业等支柱产业。 着力培育生物制药、电子信息产品制造、新型材料等新技术产业和建材、建筑、旅游等新的支柱产业，使贵阳成为在西南和华南部分省区经济协作区内产业特色突 出的重要工业基地。 第一产业要坚持城郊型、外向型、现代化的方向，全力发展蔬菜、粮食、优质烤烟、干鲜果、奶牛、禽蛋、猪牛羊、花卉、水产养殖、观光农业，形成生产基地，划定基本农田保护区。 加速农业产业化和优质农产品生产基地建设。 社会发展目标：严格控制人口增长，人口增长率控制在 10%以下，提高全市人民的科学文化素质，普及九年制义务教育，大力发展职业教育和成人教育，加强贵阳作为全省高等教育基地的建设；加大科技成果的开发与推广力度，提高国民生产总值增长中的科技贡献率，进一步繁荣和发展文化、体育、卫生、广播电视、新闻出 版事业，逐步建立和形成设施齐全、配套完善的社会服务体系，提高精神文明建设水平，满足全市人民不断增长的精神文化生活需要。 城市建设目标：加快城市建设现代化进程，优化城市用地结构，合理进行城市功能布局，为各项事业发展提供良好的物质空间；建立多层次布局均衡的商业、文化、医疗、游憩、娱乐设施体系；建设安全高效便捷的城市交通体系；加快市政基础设施建设，完善城市综合防灾体系；提高居住水平和居住环境质量，加强环境保护，改善城市生态，把贵阳市建设成文明、繁荣、优美、具有高原特色的现代化城市。 （四） 项目开发规划环境评价： 四、项目区域环境分析： （一） 区域定义： 根据 2020 年《贵阳市城市总体规划 19962020》， 2020 年，形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。 各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。 其中，小河片区（含中曹甘荫塘）规划总用地约 平方公里。 完善基础设施配套建设。 工业以机械、电子、航空、新材料为主。 片区公共服务设施用地沿黄河路两侧布置，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，规划矿山机械厂东 南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心；在马鞍新村建设污染水处理厂。 金竹发展无污染工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。 规划城市建设用地约 平方公里，规划人口 万人。 形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内服务的功能，并通过次中心的配套建设，完善城市基础设施，为疏解中心区人口创造条件。 （二） 现状与规划： 小河作为贵阳的经济技术开发区，第三个中心城区，经过近几年的开发建设，逐步 奠定了贵阳次中心区和贵阳市居住生活区域的地位。 纵使除开南明、云岩区的贵阳其他区域的房地产开发也取得了长足的发展，但无论从楼盘质素、社区氛围、居住环境、人文环境、楼盘定位、价格水平等各方面的指标来看，都无法与小河的发展水平相比，小河区的开发环境仍占有举足轻重的地位，仍然是市民购房的主要选择区域。 但我们不能忽视的是随着经过几年的 开发建设，小河区的可开发用地日益减少，开发项目日益萎缩，市场热度、区域版块声势在削弱，不利于版块的追捧效应。 未来区域内面临主要由本公司两个项目同时放量供应的局面，在宣传造势、产品差异化、 客户分流等等环节上的压力。 珠江路 A 地块周边的楼市一直以来就是小河区的一个大板块，在小河区楼市中占有很大的比重。 目前只有乐街小区经过多年的开发已形成一个成熟的小区，但现在又有了瑞和家园、华榕商厦、中兴世家等楼盘正在开发。 加上黄河路以西开发用地越来越少，珠江路区域的规划已成为未来小河区开发的重心。 A、 B、 C 地块面积相对比较大，将会成为小河区房地产市场的一个新热点。 （三）房地产开发供应量： 小河区人民政府 2020 年的发展重点将放在工业园的建设和珠江路、黔江路的改建工程。 根据规划，以黄河路为界，小河以南的部分 过漓江花园就是工业区，以工业发展为主。 也就是说，小河的房地产开发将不再向南部移动。 黄河路以西，沿南明河一带，具有一定代表性的还是“兴隆城市花园”和“山水黔城”两个主要项目。 黄河路以东，热销项目数量较 2020 年略有下降，目前较有规模、环境且销售情况较好的项目以“中兴世家”为首。 小河东北方向， 珠江路的改造将为“瑞和家园”的二期和“珠江湾畔”的启动锦上添花。 黄河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花园”二、三期的启动以及“云凯颐园”等项目也将使此地成为小河区近年的热点，同时，沙冲路的改建也将带动这一地段的商业氛 围。 预计全年有约 50 万平方米的项目开工。 五、项目开发条件分析： （一） 地块概况： 项目规模： 项目占地面积 631 亩，总规划面积 56 万平方米，具备大盘开发的条件，因规模效应带来的成本控制，配套相对完善，塑造项目形象，产品供应链的可调节性等。 但目前市场上的大盘为数不少，此种优势已经并非一家独有，且大盘长周期开发带来市场不可预测风险。 地理位置： 贵阳市区南部，小河城区的东北端边缘地带，因地块属于小河、南明两城区间的飞地，过去少有人烟，目前显 得较为偏僻。 从发展趋势看，随着城市区域的不断发展，该地段将会成为 城市中心南区的组成部分，有发展潜力。 较其他区域的主要竞争项目而言，目前该地段缺乏优势可言。 人文条件： 该项目用地原主要为农民聚居地、农业耕地、水池、鱼塘、坟地等，缺乏人文积淀，而周遍多为三线建设时搬迁的厂矿区，没有可以挖掘的人文资源。 开发后，因区域内没有其他的项目，也不能很好的在后期形成某种人文现象，总体看该项资源不足。 从市场上看，目前竞争项目已经开始着手项目的文化建设，但多数情况与项目类似，文化资源需要在开发中通过人为塑造、宣传，形成自己的一方人文高地。 建筑形态： 规划以多层统领下的低层、别墅 物业和高层（小高层）高档住宅区，简约的现代风格，个性鲜明的外墙立面，错落有致的山地建筑风格，以创新的（就贵阳市场现状）户型设计和亲地的建筑形态将对贵阳的住宅建设和住宅消费产生影响。 创新的建筑形态也是项目的优势资源之一。 产品设计： 项目的前期定位已经确定为高档社区，是兴隆城市花园的全面升级版，除领先的建筑形态外，合理、舒适的功 能性，环保美观、品质的的细部用材，使用环节的人性设计，为产品创新和技术营销提供了资源，也是差异化的资源。