20xx年河南开封地产项目可行性报告：南柴屯城中村改造可行性研究报告

20xx年河南开封地产项目可行性报告：南柴屯城中村改造可行性研究报告内容摘要：

程将进一步提速， 开封 城市框架也将不断拉大。 随着目前开封的城市发展形势，以及基本达成共识的城市空间组织结 构，正在形成， 以传统文化旅游、休闲服务为核心功能，限制并疏解行政、办公、生产及部分居住功能，为餐饮、住宿、度假、旅游咨询、传统商品与文化会展的发展营造空间。 为加快鼓楼区城中村改造建步伐，在 3 一 5 年内实现跨越式发展，拉动三产、推动二产、反浦一产，改善辖区城市形象， 推动城区经济快速循环发展，在市委、市政府统一安排部署下， 2020 年鼓楼区将进行南柴屯城中村改造项目的建设，积极开展新型社区建设前期规划工作。 1 、南柴屯村整体概况 南柴屯村位于城区西南部，郑汴公路南侧，交通便利。 人口600 人，现有土地 1000 亩，一般农用地为 800 亩，现状村庄占地总面积 200 亩。 2 、现状存在的问题 村庄基础设施配套不完善，居民居住环境差。 尽管村民人均居住建筑面积较大，但因村庄基础设施落后，居住环境差，居民 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 24 页 共 90 页 的生活质量难以提高。 村庄建设处于无序状态，建筑密度大，存在较大的安全隐患（多数地段消防车无法通行）。 村容村貌极差，严重影响城市整体形象，极待改善，并纳入城市建设规划和管理中去。 村集体经济无法可持续健康发展，失地村民的生活无法保障。 目前村民生活来源主要靠农业种植，需要通过村庄改造，形成经营管理经济实体，整合资源，实现村集体经济的可持续发展。 近几 年来，随着城市框架的拉大，工业的振兴，南柴 屯 急需建设新型社区，向城市居民转变，完善基础设施，改变城市形象，改善人居环境，保障村民生活。 二、 项目开发建设的必要性 根据市总体规划，西部开发区将建成开封市新的行政中心。 经过几年的开发建设，西部地区 已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。 本项目的建设，将进一步完善西南部地区的建设，实现西南 部开发区的总体规划， 树立开封市新的形象，促进开封市现代化旅游城市的建设。 通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。 通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 25 页 共 90 页 本，变成了资金。 城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。 集体经济管理形式，从自 然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。 招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起飞的机场。 南柴屯内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，违章建筑加多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，有些地方甚至连自来水都不通。 启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。 国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。 启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改旧房、危房，建高楼，提升 了容积率，实现了土地的节约集约利用。 同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。 是提供了社会保障，促进了社会和谐。 老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 26 页 共 90 页 第三 部分 开封市 房地产市场分析 一、 2020年前三季度河南省房地产开发市场运行基本特征分析 投资 快速增长，增速出现回落 前三季度，全省房地产开发投资 亿元，同比增长%，增速分别比上年同期、一季度加快 个和 个百分点，比上半年、 18 月分别回落 个和 个百分点。 房地产开发投资增速在快速增长中出现回落态势。 在房地产开发投资中，住宅投资 亿元，增长 %，占房地产开发投资的比重由上年同期的 %下降到 %；办公楼投资 亿元，增长 %，比重由上年同期的 %提高到 %；商业营业用房投资 ，增长 %，比重由上年同期的 %下降到 %；其他投资 亿元，增长 %，比重由上 年同期的 %提高到 %。 在住宅投资中， 90 平方米及以下住宅投资 亿元，比上年同期增长 %，低于住宅投资增速 个百分点，比一季度回落 个百分点，比上半年、 18 月份分别提高 个和 个 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 27 页 共 90 页 百分点，占住宅投资的比重仅为 %； 140 平方米以上住宅投资 亿元，增长 %，低于住宅投资增速 个百分点，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点。 资金到位，自筹资金 为 主渠 道 前三季度，全省房地产开发企业到位资金 亿元，比上年同期增长 %，增速比一季度加快 个百分点，比上半年、18 月分别回落 个和 个百分点。 房地产开发企业资金来源增速高于完成投资增速 个百分点。 在房地产开发企业资金来源中，国内贷款 亿元，增长 %，所占比重由上年同期的 % 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 28 页 共 90 页 提高到 %；自筹资金 亿元，增长 %，所占比重由上年同期的 %提高到 %，其中企业自有资金 亿元，增长 %，所占比重由上年同期 %下降到 %；定金及预收款 亿元 ，增长 %，所占比重由上年同期的 %下降到%。 房屋施工、新开工和竣工面积增速趋缓 2020 年前三季度，河南省全省房屋施工面积 万平方米，比上年同期增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点。 住宅施工面积 万平方米，增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点。 其中， 90 平方米及以下住宅施工面积 万平方米，增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点， 90 平方米及以下住宅施工面积占住宅施工面积的比重仅为 %。 前三季度，全省房屋新开工面积 万平方米，增长%，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点。 住宅新开工面积 万平方米，增长 %，分别 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 29 页 共 90 页 比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点。 其中， 90 平方米及以下住宅新开工面积 万平方米，增长%，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个 百分点， 90 平方米及以下住宅新开工面积占住宅新开工面积的比重仅为 %。 前三季度，全省房屋竣工面积 万平方米，增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点。 住宅竣工面积 万平方米，增长 %，分别比一季度、上半年回落 个和 个百分点，比 18 月加快 个百分点。 其中， 90 平方米及以下住宅竣工面积 万平方米，增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点， 90 平方米及 以下住宅竣工面积占住宅竣工面积比重仅为 %。 商品房销售增速持续回落 前三季度，全省商品房销售面积为 万平方米，同比增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点。 其中，商品住宅销售面积为 万平方米， 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 30 页 共 90 页 增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点。 在商品住宅销售中， 90 平方米及以下住宅销售面积 万平方米，比上年同期增长 %，分别比一季度、上半年、 18月回落 个 、 个和 个百分点，占商品住宅销售面积的比重为 %； 140 平方米以上住宅销售面积 万平方米，增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点，占商品住宅销售面积的比重为 %。 前三季度，全省商品房销售额 亿元，增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点。 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 31 页 共 90 页 其中商品住宅销售额为 亿元，同比增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点。 在商品住宅销售中， 90平方米及以下住宅销售额 ，比上年同期增长 %，分别比一季度、上半年、 18 月回落 个、 个和 个百分点，占商品住宅销售额的比重为 %；140 平方米以上住宅销售额 亿元，增长 %，分别比一季度、上半年和 18 月回落 个、 个和 个百分点，占商品住宅销售额的比重为 %。 二、 2020年 110月 开封市 房地产 市场 整体概况 2020 年开封市房地产开发在建项目计划总投资 亿，规划总用地面积 万平方米，规划建筑面积 万平方米（其中住宅面积 万平方米，商业面积为 万平方米，其它建筑面积 万 ）。 我市至 10 月底完成开发项目投资 亿元， 我市房地产开发 10 月份完成投资 亿元，较去年同期上涨了 %。 其中住宅 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 32 页 共 90 页 投资为 亿元，约占累计完成项目投资的 83％。 至 2020 年 10 月底，开封市房地产开发项目在建建筑面积 万平方米，其中 10 月份在建建筑面积 万平方米，较去年同期提高了 %。 其中住宅和商业分别为 万平方米和 万平方米，其他建筑 万平方米。 截至 2020 年 10 月底，开封市住宅类销售均价约为 4058 元 /平方米，比 9 月份上涨 229*元 /平方米。 非住宅类销售均价 9713 元/平方米（销售均价不含经济适用房）。 三 、 2020年 110月 开封市各类型房屋供求状况 2020 年 110月份商品房各类型房屋供给结构供求对比表 房屋结构 90 ㎡以下 90 110 ㎡ 110 130 ㎡ 130 – 150 ㎡ 150 ㎡以上 09 年占总量比例 % % % % % 14 月占总量比例 % % % % 6% 5 月占总量比例 37% % % % % 6 月占总量比例 % % % % % 7 月占总量比例 % % % % % 8 月占总量比例 % % % % % 9 月占总量比例 % % % % % 10 月占总量比例 % % % % % 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 33 页 共 90 页 分析结论： 从以上数据可以看出，我市住宅面积供给类型 6月份比前 5 月中小面积户型比重有所上升，其主要原因是购房者买房以 110 平方米以下的两室两厅或三室两厅为首选造成的。 自 7 月份以后， 我市住宅面积供给类型 10 月份虽然还以中小面积户型占据市场主流，但中大户型的配比也在逐渐增多，这主要因为改善性需求的置业者比例在逐渐增多，中大户型成为他们置业的首选，并且这类人群有极强的购买能力，占据市场消费的主力。 2020 年 110月份商品房各类型物业供求量对比表 （ 单位：万 ㎡ ） 住宅销售 较去年 同期 非住宅销售 较去年同期 2020 年 4 月 万 ㎡ 11% 万 ㎡ % 2020 年 5 月 万 ㎡ 3% 万 ㎡ % 2020 年 6 月 万 ㎡ % 万 ㎡ % 2020 年 16 月 万 ㎡ % 万 ㎡ % 2020 年 8 月 万 ㎡ % 万 ㎡ % 2020 年 9 月 万 ㎡ % 万 ㎡ % 2020 年 10 月 万 ㎡ % 万 ㎡ % 2020 年 110 月 万 ㎡ % 万 ㎡ % 分析结论： 2020 年，开封市全年住宅共计销售 万平方米，非住宅销售面积为 万平方米。 从 2020 年 110 月 的数据显示开封市房地产市场销售趋于平稳上升，购房者趋于理性购房，以刚性需求为主的开封楼市，购房者在经历过楼市新政后，逐渐走出观望氛围，刚性需求正在市场中渐渐显现。 南柴屯城中村改造可行性研究报告 开封天辰房地产开发有限公司 第 34 页 共 90 页 四 、。