地产信托集合资金信托计划可行性研究报告

地产信托集合资金信托计划可行性研究报告内容摘要：

. 3 0 %1 9 . 7 0 %1 2 . 2 0 %1 7 . 6 4 %01002003004005006007002020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P ( 亿元) 增幅 21 苏州全市历年房地产投资与固定资产投资相关指标 年份 房地产开发投资 固定资产投资（亿元） 房地产开发占固定资产投资比重 亿元 房地产投资/GDP 2020 % % 2020 % % 2020 420 % 1870 % 2020 % 2107 % 2020 565 % 2360 % 2020 % % 2020 % % 2020 % % 176020802802345040274820570067017740900056481014091555187021072360261229673 6 1 7 . 8 20100020203000400050006000700080009000100002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年苏州历年 G D P 与固定资产投资走势苏州 G DP （ 亿元） 固定资产投资（亿元） 22 2020 年苏州供求市场受宏观政策影响明显， 14 月份上市量体的增加，处于供不应求态势； 4 月份后，市场受出台政策的影响，成交量有所下滑，在 8 月趋于平衡；“金九银十”的到来，成交量快速增加，由于 新政，供求逐渐趋于平衡，随着春节各项目推量 的减少以及市场需求的加大，市场转向供不应求。 就 2020 年全年来看，虽然成交量受政策影响波动明显，但价格持续坚挺，一路上扬再度过万。 供应 成交 供销比供应 成交 供销比 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_11 10_12 11_1 11_2 23 2020年苏州全市成交面积达 万平方米，比 09年减少 45%；全市成交套数 47226 套，比 09 年减少 39%；成交均价为 9955 元 /平方米，环比上涨 34%。 2020 苏州全市新增商品住宅供应 万平方米，比 2020 年减少 7%，供销比为。 从苏州房产市场近五年的走势来看，全市成交量受政策的影响，走势高低错落， 2020 年达到近年来的最高峰，而 2020 年受两次调控影响，成交量下降明显，但成交价格上扬力度则为历年之最。 02020400060008000100001202014000成交面积 ( 万 ㎡ ) 成交均价 ( 元 / ㎡ )成交面积 ( 万 ㎡ ) 成交均价 ( 元 / ㎡ )8363 8800 8262 10151 9385 9103 10218 10351 10471 11499 9343 9994 10264 10615 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_11 10_12 11_1 11_2 24 政府宏观政策对苏州房产市场的影响还是比较明显的，但苏州市场对政策的消化周期呈现明显的缩短趋势， 政策导致观望情绪蔓延，但只是暂时压抑需求，随着市场的回暖，供求关系很快趋于平衡。 苏州的购买力比较强劲，潜在购买力基础庞大，为 2020 年苏州房产市场的平稳发展奠定了基础，楼市将经历一次“机遇”与“危机”并存的政策消化年。 在 2020 年 1 月 2020 年 2 月苏州全市的成交房源中，吴中区以 万方的成交量仅次于园区而排名全市第二，已经成为苏州房地产市场的最热点区域之一。 25 （二）苏州商业地产发展概况 2020 年苏州非住宅类（商业物业）月度供应量呈现出 √ 型的走势，从下半年开始， 供应量激增，第四季度新增供应达到全年最高峰值。 值得一提的是自 9 月新五条出台后，各地开始全面实施限购令，对住宅打压力度巨大，商业物业则成为了市场上的香馍馍，开发商在四季度新开盘项目和推盘量上均呈现大幅度的提升，可见商业物业抗政策风险能力已经得到开发商、投资者、购买者等多方的认同。 从区域供应量来看：吴中区、相城区是苏州市近两年商业物业发展的重点区域， 2020 年二区域的供应面积比重占到全市 60%之多，并呈现出继续加大的趋势。 2020 年 1 月 2020 年 2 月苏州各区域成交情况050100150200250园区 中心城区 新区 吴中区 相城区 26 2020 年的调控可谓给开发商上了宝贵的一堂课，并且逐渐认识到商业类物业的抗政策风险的能力以及其巨大的发展潜力，得到开发商的认可，并于 2020 年开始逐步加大商业类物业的开发和推盘量，但从其价格来看，仍基本维持 2020 年的水平。 经过 2020 年的狂热，2 0 1 0 年各区域新增供应面积（单位：万平米）平江区, 7. 8, 5%沧浪区, 6. 1, 4%金阊区, 5. 3, 4%工业园区, 15 .2,11%高新区, 23 .9,17%吴中区, 54 .2,37%相城区, 31 .2,22% 万平 万平 万平 万平 万平 万平 万平 万平 万平 万平 万平 万平 2 0 1 0 年各月度新增供应（单位：平方米）0500001000001500002020002500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月金阊区 工业园区 吴中区 相城区 高新区 沧浪区 平江区 27 迎来了 2020 年的调控，历经调控之后的开发商更为成熟，看待市场较之前明显沉着冷静，此次调控，商业物业再次显现出其抗政策风险的能力，开始受到开发商、投资者、购买者等多方的认可，在多方的共振效应下，加之开发商经过 2020 年商业物业的开 发、操盘、营销经验， 2020 年苏州商业物业的价格大幅上涨，成交量亦维持高水平。 2020 2020 各年度成交套数1038619333 1932805000100001500020200250002020 2020 20202020 2020 各年度成交均价 （ 元 / 平米 ）8321 8253106960202040006000800010000120202020 2020 2020 28 从近几年苏州商业物业的成交均价来看， 2020 年商业物业整体均价较前 2 年有大幅度的增长，价格水平已经稳定突破 10000 元 /平米， 2020 年各月的成交均价亦在 900013000 元 /平米的区间浮动。 2020 年商业物业的成交走势总体看是量升价平， 2020 年总体看是量价齐升，横向比对 2020 年和 2020 年，加之各年度的政 策环境，足见商业物业的优势日渐明朗，开发商和消费者的青睐程度日益提高。 2020 年 1 月，随着“新国八条”的出台，进一步收紧房贷、二套房首付 60%、上海重庆等地试点房产税等一系列严厉的政策不期而至，为 2020 年定下了紧张的市场基调。 二套房首付比例超过商业，商业地产的优势再次显现，预计 2020 年更多的投资类客户将转向商业物业（尤其是租金水平较高的写字楼和商铺类物业）；商业地产将在紧缩的调控政策之下继续保持良好的发展态势。 2 0 0 8 2 0 1 0 各月非住宅类成交均价（单位：元/ 平方米）020204000600080001000012020140002020 2020 20202020 9620 7757 9990 8491 7209 7790 8490 7921 8268 8264 7670 86432020 7954 7655 6272 7697 6635 7856 8785 7815 8488 8264 9229 98312020 9100 12388 9145 9850 9413 12708 12578 10762 8903 10916 11868 110041月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 29 第四章 项目情况 一、 项目基本情况 中润苏 州中心是吴中区的“十一五”重点工程项目，位于吴中区宝带东路 123 号（原职业中学），东与吴中区文体中心一河之隔，西为文曲路（吴中区人民政府大厦），南为东苑路（吴中区人民大会堂），北临宝带东路（规划中的地铁 3 号线换乘站），基地南北向呈长方形状，用地性质为商业和办公。 2020 年 12 月 28 日，在苏州市国土资源局主持的国有土地使用权拍卖会上，苏州中润置业有限公司获得上述地块的开发权。 2020 年 3 月 10 日，苏州市国土资源局与苏州中润置业有限公司签订了《国有土地使用权出让合同》【苏地让（ 2020）第 51 号】， 2020 年 4 月 9 日获吴中区发改局《关于同意苏州中润置业有限公司建商业和办公用房项目开展前期工作的通知》【吴发改待核（ 2020） 19 号】， 2020 年 6 月获得建设用地规划许可证【地字第320506202000094 号】。 2020 年 9 月，苏州中润置业有限公司付清以上地块的全部土地出让金人民币 34400 万元并取得国有土地使用权证【吴国用（ 2020）第 06108002 号】。 2020 年 10 月至 2020 年 9 月期间分别取得编号为【建字第 3205062020407 号】、【建字第320506202000133 号】、【建字第 320506202000333 号】、【建字第320506202000334 号】的建设工程规划许可证， 2020 年 10 月取得编号为【 320506202020200101】的建筑工程施工许可证。 2020 年 10月取得项目首批商品房预售许可证【苏房预吴（ 2020） 202 号】 （取得预售证的部分为一期的商业街部分及整个二期酒店式公寓）。 中润苏州中心项目位于苏州市吴中区宝带东路 123 号规划用地内（原职业中学），总占地面积 平方米。 本项目总建筑面积约 36 万平方米，有两大部分组成。 第一部分是由中润置业投资兴建 30 的 22 万平方米， 具体包括： 1 幢高达 228 米（主城区第一高楼）的43 层超高层主楼建筑面积约 63000 平方米； 1 幢 100 米 26层酒店式公寓建筑面积约 25000 平方米；购物中心及地下一层商业建筑面积约75000 平方米； 1 条餐饮商业步行街建筑面积约 4500 平方米；地下 2— 3 层配套停车场建筑面积约 48900 平方米。 另一部分是为本项目做配套的由政府建设的现代文体中心、吴文化中心、文化创意大楼等建筑面积约 14万平方米。 本项目地处苏州老城区吴中区的行政金融区域，周边分别为区人民政 府、人民大会堂、体育馆、规划建设中的文博馆、游泳馆、图书馆、文体创意大楼、规划中的地铁 2 号及 3 号线宝带路站、东吴北路金融一条街等，项目主楼约 228 米超高地标将成为苏州第一高度俯瞰苏州。 中润苏州中心 36 万方世界级地标城市综合体，囊括了购物中心、超甲级写字楼、巅峰豪庭、奢华酒店、顶级会所、酒店式公寓、现代文体中心、吴文化中心八大顶级业态，引领苏州商业新版图。 本项目的建成，将成为吴中区新经济发展的支撑点，成为本土商业巨头，构筑繁华商圈中心，缔造城市财富图腾，带动吴中区经济建设发展的步伐。 31 中润苏州中心所处的苏州吴中区中心城区主要是以东吴北路、东吴南路和运河风光带为中心轴线，经过近年来的精心规划、科学实施、合理开发完善城市各项功能，吴中区中心城区努力实现活力之城、魅力之城和全面接轨融入苏州主城区的发展目标。 建成后的中润苏州中心不但将以各种高档业态满足城市精英的多样化需求，更将以主楼228米的高度荣登苏州第一高楼，成为吴中区新地标建筑，并将成为吴中 CBD 建设过程中具有代表意义的示范性工程。 中润苏州中心不仅仅只是一个满足城市中心功能需求的商业综合体，它同时也 拥有更多人文和精神层面的内涵。