天目湖温州国际广场项目开发可行性分析报告

天目湖温州国际广场项目开发可行性分析报告内容摘要：

价 为 2800 元 — 3300 元，市场消费及需求相对一般，主要受众是当地居民及一些常住的中低收入人群，产品的综合附加值不大，随 着社会进步与经济发展 ，大部分人群选择到城市去居住，小镇上传统住宅市场份额 正逐年受到压缩。 天目湖酒店公寓、花园洋房、别墅等度假性主力产品目前正处于上升阶段，市场需求进步扩大，消费品 味进一步提升，对产品的要求越来越高，消费者投资不仅仅局限于物业的回报、价值体现与性价比综合评 估上面，更多的体现于对区域市场及推出产品的理智分析上，所以，这类 产品虽有良好的市场潜力与前景，但如何开发推出什么。 营销战略如何制订，将是开发者运营者的头等课题。 天目湖 目前中 、高档酒店式公寓、 别墅均价在 8000 元 /㎡ — 10000 元 /㎡，部分高于 10000元 /㎡，如金桥国际聆湖翠苔、 涵田度假村都达到了 11000元 /㎡ 及 万 ，调查发现， 去化量并一理想，究其原 因，可以分为以下几个方面： 20 开发商推出的数量有限，以为凭稀缺资源及独特口味能羸得价格的制高点竞争，但他们忽略了市场的现状 与 市场 包括消费者的承受能力，一般的独栋 别墅总价在 300 万元 /套 —— 400 万元 /套 ，部分在 600 万元 /套 ——800 万元 /套，更有甚者价格在 1600 万元 /套 以上 ， 这个价格与面积在香港也不过如此，别人 拿 来干什么。 真正的富豪来到这里干什么。 再加上相关的功能 设施配套都不完善，服务标准与内函 无法 同真正的顶级别墅社区相匹配，造成竞争极度 弱 化 的局面，因此，对于高价别墅目前的状况仍处于有价无 市的局面，这说明开发商的前期功课没有做好，对市场消费者缺乏足够的认识， 仅 凭自我推断 、 创造产品从而形成如今的进退两难的境地。 天目湖的旅游市场开发正处于深层发展阶段 ，但目前有关 度假产品的品牌 、 度假文化的开发 未 能 得到中高端消费者的认可。 居住 、 休闲 、 度假本身就是一种养生文化， 再加上 综合价值未能释放与体现， 仅 靠产品的所谓“自制卖点”去烤热 市场无疑于杯水车薪， 当市场成熟度未达到之前，盲目推出过度超前产品，忽略了市场的现状与消费格局 ，因此只能在 观望中等待机会。 天目湖目前虽有高端住宅、别墅度假式酒店等中、高端居住场所，但相关购物、休闲、 美食 、娱乐等综合生活元素未能与自身居住产品相 匹配 ，从而 造成消费者的望而却步。 21 天目湖商业地产现状 天目湖的商业地产同天目湖的商业一样，仍 处于中国八九十年的临街商铺及拉闸门 形态的 初旧商业市场阶段，仅有的两个稍大一点超市，一 个 是乐购 ， 只有 45 ㎡， 另一个 是华联超市也不足 400 ㎡，天目湖 商业 从规模、产品种类 、功能配置、价格竞争等方面还处于商业发展的萌芽期，沿街的饮食、服务及其 它 支持 商业 大 多暴露出卫生状况 、 服务理念、经营者素质 、 产品品质、价格、物流配送等综合一系列问题，现有的菜市场完全是“脏、乱、差”的集 中 体现场所，消费者 处于 非常不愿意但又不得不与之打交道的 尴尬局面，即使天目湖商业中心的农贸市场及菜市场明年开业，在商业 管理者与经营者素质两方面 短时期内也不可能 真正提升，实际问题将会 再 次暴露。 解决办法 ： 规划综合型商业广场。 具有综合的 、 一站式购物功能的 、 并能够 形成互补业态（诸如休闲、娱乐、美食、养生、体 验等） 的、 具有一定品位的多功能商业体， 从定位 、 业态与经营服务水平上解决消费 者出行难、 购物难 、心理落差大的根本问题 ； 在 经 营 运 作 管 理 上 下 功 夫 ， 销 售 的 不 仅 仅 是 产 品 ， 还 应 服务 质量 ，要打造核心的品牌文化，创建一个有较高人气 、 充满商机 、口碑极佳的综合商业 社区。 围绕综合商业社区开发相关酒店 、 公寓及花园洋房，满足市场需求的同时 深化项目的综合市场影响力，体现项目的综合商业价值。 22 天目湖目前商业销售价位及经营状况 售价：一楼均价 5700 元 /㎡ ，二楼均价 4700 元 /㎡ ，平均价格 5300 元 /㎡ ； 租金：一楼均价 元 /㎡ /天，二楼均价 元 /㎡ /元，其它均价 元 /㎡ /天。 23 常州基本情况 常州简称“常” ， 别称“龙” 城 ， 是江苏省 13 个直辖市之一 ， 处于长江三角洲中心地带， 与 上海、南京等距相望，与苏州无锡联袂成片，构成苏锡常都市圈，全市面积 4383 平方公里，户籍人口 357 万人，常住人口近 400万人，市树广玉兰，市花月季。 2020 年 常州 全市 GDP 达到 亿元，比上年增长 %， 2020 年中国城市 GDP 排名第 35 名，江苏省第五名，近常住人口计 算，人均 GDP50283元。 全市 2020 年实现服务业（第三产业） 亿元，增速比 GDP 高出 个百分点，服务业对全市经济的增长的贡献份额达 44%， 08 年全年实现社会消费品零售总额 758..2 亿元，比上年增长 %，增速同比提高 个百分点，高于全省 个百分点，其中批零贸易额业实现零售额 659 亿元，增长 %，住宿餐饮业实现零售额 亿元，同比增长 %。 多年来，常州均被评为“全国综合实力 50 强城市、全国投资环境 40 优城市、国家卫生城市 ， 福布斯 2020 年最佳商业城市第 9 名 、 2020 年第 8 名，中国城市竞争力前 30 名， 2020 年常州入选全球城市竞争力 500 强。 2020 年 1—— 7 月常州房地产销售状况 一 月份 全市批准预售 万 ㎡ ，同比下降 %，环比下降 %； 24 成交均价 4972 元 /㎡ ，环比下降 %； 销售 万 ㎡ ，同比下降 %，环比下降 % 余量：较去年 12 月少 万 ㎡ 二月份 全市批准预售 万 ㎡ ，同比增长 %，环比上升 %； 成交均价 4383 元 /㎡ ，环比下降 %； 新增量 万 ㎡ ，环比增长 万 ㎡ 余量：较 1 月少 万 ㎡ 三月份 销售面积 万 ㎡ ，同比上升 %，环比上升 % 新增 万 ㎡ ，同比升 85%，环比上升 94%； 成交均价 4789 元 /㎡ ，环比上升 %； 余量：较 2 月少 万 ㎡ 四月份 销售面积 万 ㎡ ，同比上升 %，环比 持平； 全市批准预售 万 ㎡ ，同比下降 %，环比下降 %； 成交均价 4584 元 /㎡ ， 同比上升 %， 环比 下降 %； 余量：较 3 月少 万 ㎡ 五月份 销售面积 万 ㎡ ，同比上升 %，环比上升 %； 25 全市批准预售 万 ㎡ ，同比下降 %，环比下降 %； 成交均价 5014 元 /㎡ ，环比升 %； 余量：较 4 月少 万 ㎡。 六月份 销售面积 万 ㎡ ，同比上升 %，环比 下降 %； 全市批准预售 万 ㎡ ，同比下降 %，环比下降 %； 成交均价 5182 元 /㎡ ，环比 升 %； 余量：较 5 月少 万 ㎡。 七月份 销售 面积 万 ㎡ ，同比上升 %，环比上升 %；。