房地产开发项目风险管理!

房地产开发项目风险管理!内容摘要：

地位偏低，没有实际的权利，不能独立、迅速地做出决策，不利于项目管理中目标的控制，作为项目直接的参与者和指挥者虽 然有丰富的现场工作经验，但是与其他国家的职业项目经理相比，还是缺乏先进的管理思想与方法。 ②项目大多数时候还进行的是“事后控制”，不能做到对风险发生前进行“预演”，把风险降低到最低。 ③项目的管理者不能进行全面的天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 2 风险管理，容易顾此失彼，很难形成一个系统的管理体系。 所以就我国房地产开发风险管理的形式来看，同其他发达国家还是有一定差距的，需要更好的去学习和研究。 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 3 第 2 章 房地产开发项目风险管理概述 房地产开发项目风险管理的概念及意义 房地产开发项目风险管理的概 念 所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。 房地产开发项目风险管理是指在房地产开发过程中，为降低项目的风险并更好的完成任务而对各个过程进行管理。 从房地产开发项目的生命周期看，房地产开发风险应包括全过程所发生的风险，主要有：。 这个阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。 本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研 究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机，即决定在何地、何时、开发何种房地产。 因此本阶段的风险主要存在与以上这些方面，做好这些方面的风险识别和监控是至关重要的。 在进行完可行性研究，通过分析、研究等环节，项目就可以进入设计阶段了，能否制定一个合理的设计方案，直接影响到项目后期的工作正常开展，进而给整个项目带来一定的影响。 实施阶段是项目风险的多发阶段，这几段不仅要考虑到材料风险，技术风险，人员风险，还 应重视工程中带来的质量，进度和成本风险，所以在风险问题的处理上应及早的识别、防范，尽可能避免风险的发生。 项目开发完毕后，开发商面临的主要风险是房屋出租还是房产出售，才能尽快实现投资的回收，并获得利润。 同时，还存在着市场竞争，价格决策和合同等一系列风险。 房地产开发项目风险管理的意义 项目风险管理作为项目管理的一个重要环节，它对保证项目实施的成功具有重要的作用和意义。 项目风险管理的研究和推广应用，对于项目组织具有重要的实现指导意义。 其意义体现在以下几个方面： (1)有助于提 高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别，在开发实践中增强风险理念。 房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多，加强风险管理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以保证房地产项目的成功。 (2)有助于房地产开发商建立科学的项目风险管理机制，保障房地产项目管理的正确性，提高房地产开发商风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 4 (3)有助于减小开发企业利润和现金流量的波动，维持企业生产经营的稳定。 有效的风险管理，可以避免因风险事件 突发引起对房地产开发商巨大的财务冲击并在灾后获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和稳定经营。 (4)有利于提高房地产开发商的经济效益。 风险管理以最小成本获取最大风险管理效果为宗旨，通过风险管理可以达成减少风险损失，提高开发项目的经济效益的目标。 (5)有助于房地产开发商更好地为企业员工提供安全保障和安全措施，消除员工们的后顾之忧，提高员工的积极性和创造性，同时也有助于开发商更好地履行社会责任，并在公众面前树立良好的社会形象。 (6)有助于房地产开发商建立和加强与银行、消费者以及建筑承包商等方 面的关系。 一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的，而这些对开发项目的融资和销售等都有莫大的帮助。 (7)有利于政府利用风险机制进行宏观调控，调节和促进房地产业的发展。 风险机制通过风险报酬的诱惑力和风险损失的压力作用于房地产开发企业，调节房地产开发地域、开发物业类型和开发时机，促进开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。 房地产开发项目的特征 （ 1）综合性。 房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。 （ 2）模糊性。 即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。 （ 3）损失性。 风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。 （ 4）补偿性。 既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。 （ 5）激励性。 风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。 房地产开发项目风险管 理的原则。 风险管理人员在制定风险管理计划时应以总成本最低为总目标，即风险管也要考虑成本。 以最合理、经济的处置方式把控制损失的费用降到最低，通过尽可能低的成本，达到项目的安全保障目标，这就是风向管理人员对各种效益和费用进行科学的分析和严格核算。 2.“二战”原则。 即战略上蔑视而战术上重视的原则。 对于一些风险较大的项目，风险管理部门已经识别了全部不确定因素，并且已经妥善做出了安排和处理，这是战略上蔑天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 5 视。 而作为项目管理部门，则要坚持战术上重视的原则，即认真对待每一个风险因素，杜绝松懈麻痹。 意原则。 不管采用什么办法，投入多少资源，项目的不确定性是绝对的，而确定性是相对的。 因此，在项目管理过程中要允许一定的不确定性，只要能达到要求，满意就行了。 项目风险管理计划和措施必须周围地区及一切与项目有关并受其影响的单位、个人等对该项目风险影响的要求；同时风向管理还应充分注意有关方面的各种法律、法规。 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 6 第 3章 房地产开发项目风险管理体系 划 风险规划就是项目风险管理的一整套计划，主要包括定义项目组及成员 风险管理的行为方案及方式，选择适应的风险管理方法，确定风险判断的依据等，用于对风险管理活动的计划和实践形式决策。 它的结果将是整个项目风险管理的战略性的和寿命期的指导性纲领。 确定风险管理使用的方法、工具和数据资源，这些内容可随项目阶段及项目评估情况作适当的调整。 2．人员 明确风险管理活动中领导者、支持者及参与者的角色定位、任务分工及其各自的责任、能力要求。 界定项目生命周期中风险管理过程的各运行阶段及过程评价、控制和变更的周期或频率。 明 定义并说明风险评估和风险量化的类型级别。 明确的定义和说明对于防止决策滞后和保证过程连续是很重要的。 明确定义由谁以何种方式采取风险应对行动。 合理的定义可作为基准，衡量项目团队实施风险应对计划的有效性，并避免发生项目业主方与项目承担方对该内容理解的二义性。 规定风险管理各过程中应汇报或沟通的内容、范围、渠道及方式。 汇报与沟通应包括项目团队内部之间的沟通及项目外部与投资方等项目利益相关者之间的沟通。 规定如何以文档的方式记录项目实施过程中风险及风险管理的过程，风险管理文档可有效用于对当前项目的管理、监控、经验教训的总结及日后项目的指导等。 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 7 风险管理图表时将输出转变为输出的过程中所应哟偶那个的技巧和工具，它包括在风险管理计划中，以帮助人们能清楚地看到风险信息的组织方式。 风险管理的三个重要图表是风险核对表、风险管理表格和风险数据库模式。 2．项目工作分解结构 工作分解结构图（ WBS）是奖项目按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图 ,它可以将项目分解到相对对立的、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元，并能把 各工作单元在项目中地位与构成直观地表示出来。 房地产开发项目风险管理识别 风险识别的概念 项目风险识别是一项贯穿项目全过程中的项目风险管理工作。 这项工作的目标是识别和确定出项目究竟存在哪些风险，这些项目风险究竟有哪些基本特征，这些项目风险可能会影响项目的哪些方面等等。 项目风险识别的依据 项目风险管理计划是规划和设计如何进行项目风险管理的过程，它定义了项目组织及成员风险管理的行动方案及方式，指导项目组织选择项目管理方法。 项目风险管理计划针对整个项目生命 周期制定如何组织和进行风险识别、风险评估、风险量化、风险应对及风险监控的规划。 2. 项目规划 项目规划中的项目目标、任务、范围进度计划、费用计划、资源计划、采购计划及项目承包商、业主方和其它利益相关方对项目的期望值等都是项目风险识别的依据。 项目风险识别的重要依据之一就是历史资料，即从本项目或其它相关项目的档案文件中、从公共信息渠道中获取对本项目有借鉴作用的风险信息。 风险种类指那些可能对项目产生正面或负面影响的风险源。 一般的风险类型有技术风险、质量风险、过程风险、管理风险、组 织风险、市场风险及法律法规变更等。 项目建议书、可行性研究报告、设计等项目计划和规划性文件一般都是在若干假设、前提条件下估计或预测出来的。 这些前提和假设在项目实施期间可能成立，也可能不成立。 因此，项目的前提和假设之中隐藏着风险。 项目风险识别方法 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 8 这是一种利用系统分解的原理，将一个复杂的项目分解成一系列简单和容易认识的子系统或系统元素，从而识别项目各子系统、系统要素和整个项目中的各种风险的方法。 流程图可以帮助项目识别人员分析和了解项目风险所处 的具体环节、项目各个环节之间存在的风险以及项目风险的起因和影响。 通过对项目流程的分析，可以发现和识别项目风险可能发生在项目的哪个环节，以及项目流程中各个环节风险影响的大小。 头脑风暴法又叫集思广益法，它是通过营造一个无批评的自由的会议环境，使与会者畅所欲言，充分交流、互相启迪，产生出大量创造性意见的过程。 头脑风暴法以共同目标为中心，参会人员在他人的看法上提出自己的意见。 它可以充分发挥集体的智慧，提高风险识别的正确性和效率。 情景分析法就是通过有关数字、图表和曲线等，对项目未来 的某个状态或情况进行的描述和分析，从而识别引起项目风险的关键因素及其影响程度的一种风险识别方法。 房地产开发项目风险管理估计 风险估计又称风险测定、测试、衡量和估算等，通过对项目所有不确定性和风险要素全面系统地分析风险发生的概率和对项目的影响程度。 风险估计的对象是项目的单个风险，而非项目的整体风险，以加深对风险以及风险后果的认识，进一步帮助人们管理不确定性因素。 项目类型 项目资源 项目 状态 项目需求 项目识别列表 风险管理计划 风险背景 风险可能与危害的度量标度 估计方法 风险优化列表 分析工具 管理风险列表 风险数据库 风险趋势 图 风险估计过程 估计风险 天津大学高等教育自学考试本科毕业论文 9 计 确定性风险是指那些风险出现的概率为 1，其后果完全可以预测的，由精确、可靠的信息资料支持的羡慕风险估计问题。 确定性风险估计主要以下两种方法：盈亏平衡分析、敏感性分析法。 随机型风险是指那些不但他们出现的各种状态已知，而且这些状态发生的概率也已知的风险。 随机型风险估计一般按照期望收益值最大或期望效用值最大来估计。 不确定型风险是指那些不但他们出现的各种状态发生的概率未知，而且究竟会出现哪些状态也能完全确定的风险。 在估计中有以下准则：等概率准则、乐观准则、悲观准则、最 小后悔值准则。 贝叶斯概率法是通过对项目进行更多、更广泛的调查研究或统计分析后，再对项目风险进行估计的方法，是利用概率论中的贝叶斯公式来改善对风险后果出现概率的估计。 房地产开发项目风险管理评价 风险评价是对项目风险进行综合分析 ,并依据风险对项目目标的影响程度进行项目风险分级排序的过程。 它是在项目风险规划、识别和估计的基础上 ,通过建立项目风险的系统评价模型 ,对项目风险因素影响进行综合分析 ,并估算出各风险发生的概率及其可能导致的损失大小 ,从而找到该项目 的关键风险 ,确定项目的整体风险水平 ,为如何处置这些风险提供科学依据 ,以保障项目的顺利进行。 (1)风险管理计划。