房地产市场研究报告重庆市沙坪坝区滨江路项目研展报告

房地产市场研究报告重庆市沙坪坝区滨江路项目研展报告内容摘要：

路最北端有重庆市著名的建于明朝的磁器口古镇，古镇很好的保留了明朝的街道和旧式建筑，当中的宝轮寺，在农历朝拜吉日，更是香火旺盛，游人如织。 磁器口古镇记载丰富的历史文化价值的同时，也为本项目带来大量的商业客源。 三、 规划与设计 本项目占地面积 亩，总建筑面积 110 万平方米，街区主要建设有酒店、高档写字楼、公寓、商务别墅、购物、餐饮、休闲娱乐、休憩公园、公共绿地等多种要素和产品形态。 项目采用 巴洛克建筑风格，雍容与奢华，雄浑与富丽给人一种强烈的视觉冲击力，其外立面延承欧洲古典砖石建筑神韵，采用天然石材、仿石喷涂等，在坚实的外观之中掩藏着细腻质感，尽显豪华、大气、浑厚沉稳。 柱式、山花、锁石、牛腿、拱券等精细的元素唤醒人们对古老欧洲的遐想。 建 筑单体 的 门厅前 ， 设计 一 组 十分引人注目的立式 装饰圆 柱 ， 突出古典 建筑风 格。 整体 上 则构成 一 种生动 的 变 化， 透过立杆 式 圆 柱把 对称 性的形式 语言表达 得既 严谨尊贵 又 亲 切宜人， 从这种严格 的 对称规划 中，充分 体现 出 欧式建筑 的那 种严谨 特性 与尊贵品质。 酒店及其周围建筑也采用欧式 巴洛克建筑风格 ， 豪华、大气 的欧式建筑与磁器口古镇传统、古典的中式建筑形成鲜明的视觉反差，中西方经典建筑在磁器口区域同时呈现，形成一种独特的和谐感觉。 业态组合的初步规划（可出售物业） 产品形态 产品内容 公寓 小高层（一梯两户）、高层（两梯四户） 社区商 铺 超市、 24 小时便利店、药房、面点房、洗衣房、茶楼、网吧、 美容美体店、快餐店（含送餐服务） 滨江商铺 餐饮区（高档品牌菜馆） 中国菜馆 ● 川菜 ● 粤菜 ● 湘菜 异国菜馆 a 东方区 ● 日本料理 ● 韩国烧烤 ● 越南菜馆 ● 泰国菜馆 b 西方区 ● 巴西烤肉 ● 土耳其烤肉 ● 法国西餐馆 c 快餐区 ● 卖当劳 ● 肯德鸡 ● 必胜客 休闲娱乐区 迪吧 酒吧 沐浴城 哈根达斯冷饮店 星级电影院 大型练歌房 健康区 跆拳道馆 白领俱乐部 攀岩活动馆 射箭、击剑俱乐部 高档写字楼 四星级酒店 第六部分 项目运营与管理 一、 项目总体目标 本项目着力打造在重庆罕见的酒店、商务大型欧式社区。 以四星级酒店为核心，在整个社区里，集合酒店、高档写字楼、公寓、商务别墅、购物、餐饮、休闲娱乐、休憩公园、公共绿地等多种要素和产品形态。 项目完备的产品形态和多功能的服务设施提供吃、住、游、乐的一站式服务， 使沙滨路区域成为沙坪坝区乃至重庆市最具特色的 高尚 街区，不仅吸引全重庆市的市民前来居住、观光、休闲、娱乐，并且让外地来渝的游客把不到沙滨路旅游当作一种遗憾。 不仅如此，本项目将致力于建设具有国际水准，带重庆特色的滨江“外滩”，使本项目成为引领重庆时尚居家、旅游、娱乐的消费坐标。 二、 目运营计划 本项目将以国际化、科学化的操作标准为前提，创造以国际化的投资商、管理商的团队组合优势，对项目中的沿滨江商铺、四星级酒店、高档写字楼和商务别墅等物业，均聘请专业的酒店运营公司、商业经营管理公司、办公物业管理公司进行经营管理，利用经营管理公司雄厚的实力和成熟的运作模式，使本项目在出售或出租后成功开业、运营。 三、 广告及营销策略 广告策略： （ 1） 进行开发商品牌推广，建立并扩大中凯集团品牌在重庆市的影响力。 （ 2） 树立高品质的欧式街区形象，打造在重庆罕见的酒店、商务大型 欧式社区。 （ 3） 大力宣传重庆特色的滨江“外滩”，成为引领重庆时尚居家、旅游、娱乐的消费坐标。 营销策略： （ 1） 住宅物业采用先抑后扬的价格策略，快速销售，回笼资金，获取较高的投资收益率。 （ 2） 商业物业以先租后售或采用带租约出售的方式进行销售。 售：可以使公司快速回笼资金，降低投资风险；租 ：在区域还未成熟的情况下，可以为公司取得收益，炒热区域后出售，可以为公司获得最大的利润。 有了稳定的年租金回报，降低了物业投资风险，本项目必将激发房产投资者购置项目物业的欲望和热情，吸引广泛的客户群前来投资置业，使项目产品热销。 第七部分 项目可行性分析 一、 方案评估 住宅均价按建面 2800 元 /平方米计，商业物业的建面均价按 7000 元 /平方米计。 商务楼建面均价按 3200 元 /平方米计，酒店建面均价保持和成本持平，车库5 万元 /个。 （ 1） 依据 国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》 财政部制定的《房地产开发企业会计制度》 营业税制度税收法规 重庆市土地招标相关文件 房地产开发相关政策 （ 2） 原则 遵循动态分析为主，静态分析为辅的原则 遵循效益与费用口径一致的原则 评价方法： 本报告以整体作为研究对象。 开发期为 4 年，项目分四期开发，前期征地费等前期费用作为四次投入计入成本。 在项目的整个建设期中既有投入，又有收入，因此，本报告将投入作为项目的经营成本，按 5 年计算现金流量分析，及项目投资利润率等其它指 标。 、销售期、计算期 整个项目的开发建设分四期进行，每一期为 12 个月，共为 4 年，销售期定为 5 年，从征地至项目开始预售时耗时一年。 项目的计算期为 5 年。 成本分析 中包含全部的征地费、前期费用、建筑安装费用、配套费、管理费用、销售推广费用等；（详细见附表一） 项目 单位成本 员 /平方米 面积 （万平方米） 总成本（万元） 住宅 2231 商业物业 1500 7350 车库 2020 14720 物管用房 及设备房 2231 商务楼及酒店 合计： 公建 （包括绿化、道路、公建房屋等） 12020 总计 说明：实际成本为 万元： 公建所需 亿将在项目配套费中扣除 资金筹措： 初步测算，自有款额 30000 万元，贷款 20200 万元作为项目前期拆迁资金及一期开发建设资金，其他流动资金采取多种渠道由公司自筹解决。 其用款计划：  2020 年 11 月份，自有资金 30000 万元到 位。  2020 年 4 月份，贷款 20200 万元到位。  销售认购回收资金及承建商垫资等。  实施专业银行按揭，承兑汇票贷款等，多元化筹集流动资金。 1 收入分析： 序号 项目 单价（元 /） 面积（万 M2） 总收入（万） 1 住宅 2800 204456 2 车库 5 万 /个 3200 个 16000 3 商业 7000 34300 4 酒店 2170 3255 5 科研 /教育楼 3200 60352 合计 318363 （未计 自有资金利息）： 项目的总投资为 万元，直接成本为 万元，贷款额按 15000 万元，贷款期限按 5 年算，利息为 万元。 营业税及附加 =营业额的 % = 亿 *= 万元 所得税 = 利润额的 33% 以银行利率为基础，同时结合本地本行业的基本利润水平及风险和通货膨胀，将基准收益率定为 15% 税前投资收益率 =，大于 15% 税后投资 收益率 =，大于 15% 动态投资回收期 =3+NPV=（ 1+） +（ 1+） 2+（ 1+） 3 +（ 1+） 4+（ 1+） （ 1+） 6 =(净现值 )0 内部收益率 IRR=i1+|NPV1| /(|NPV1| +|NPV2|) (i2i1) NPV=0 的收益率是内部收益率，从上述所得出的结果可以看出 IRR 必定大于15%， 从以上评价结果可以看出，内部收益率大于基准收益率 15%； NPV 大于零，故从经济指标上分析当总成本为 万元 ,综合建面售价为 元 /平方米时本项目从经济上是可行的。 不确定性分析 2敏感性分析 财务敏感性分析 单位：万元、 % 序 号 项 目 基本方案 投资成本 销售价格 ＋ 5% － 5% ＋ 5% － 5% 1 税后盈利（万元） 44513 60589 2 启动资金（万元） 46960 46960 46960 46960 46960 3 总投资盈利率（ %） 22 盈亏平衡分析 此分析主要考虑保本销售面积两因素，并找到盈亏平衡点。 A. 总成本 万元 B. 销售收入 318363 万元 C. 可售建筑面积： 1056400 平方米 D. 销售价格为： 元 /平方米  销售价格的盈亏平衡点 =因此，本项目加权平 均售价为 元 /平方米时，不亏不赚。  销售面积的盈亏平衡点 = 因此，本项目以销售分析中的售价和比例出售，须实现销售面积 万平方米，即售出该项目可售面积的 75%时，项目可保本。 具体分析报表详见以下附件： 附件一 : 项目成本分析表 附件二：资金筹措表 附件三：销售计划表 附件四：贷款偿还平衡表 附件五：损益表 附件六：现金流量表 制作人：郑伟、魏星 2020 年 9 月 货到付款 《 2020 房地产营销策划大全》 ： 1323556639 更多优惠详情请登陆： 郑重承诺： 如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货。 全国范围送货上门。 货到付款。 内容简介： 一、包含本站六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合…… 二、 41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业…… 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科 、中原、中海、博思堂、黑狐、风火…… 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛…… 五、内容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下仅列出 2020 年以及 2020 年网站更新的资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系1323556639 验证。 内容简介： 精选了近百名顶尖北京，上海，香港，深圳等等商业设计师的精华设计源文件 ! 完全矢量化CDR 格式 ,高质量源文件 ,张张为经典之作 ! 内容丰富、针对性高 .是造型与色彩都设计得新颖、震撼、大方 ! 是地产相关领域广告创意公司、设计工作室、设计师不可多得的学习珍藏品 ! 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城建威尼斯项目滕州市场调研报告》 89 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南房地产市场月报》 27 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月海口市海甸岛项目可行性研究报告》 46 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月海口市房地产报告》 21 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市场供应与成交分析》 1 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地块论证报告》 34 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《中原地产周刊（ ）》 16 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《鉴略咨询 2020 年 8 月 23日新政视角下的长沙小户型投资分析》 3 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年深圳房地产商业物业市场分析》 10 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年衡水房地产市场调研及别墅项目可行方案》 24 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年第二季度安徽马鞍山房地产市场分析报告》 5 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 20日玉溪市德安湖滨碧海园项目可行性研究报告》 49 页 研究报告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月马鞍山房地产市场分析报告》 14 页。