“郫县348厂地块”可行性分析报告

“郫县348厂地块”可行性分析报告内容摘要：

长期积淀，郫县境内遗留的西蜀民风民俗十分浓郁，民间歌舞、民间工艺品类较多。 郫县素有 民歌之乡 的美称，一年一度的 望丛歌会 更是誉满中外。 行政区划 郫县境内 辖 15个镇 ，其中包括： 郫筒镇 （项目所在） 、犀浦镇、红光镇、合作镇、安靖镇、团结镇、唐 昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。 注：此据《 2020 年 9 月乡镇机构改革后最新编制 》。 自然资源 郫县地势由西北向东南缓缓下降，平坝区相对高差 米。 地面纵坡度，由西向东从 5‰ 逐渐减缓到 2‰。 形成 西北高东南低的地势，使境内八大干渠全向东南流。 全县水网密布，仅支、斗、农渠即达 2300 多条 ，是成都市区一块典型的 “上风、上水”宝地。 南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 5 道路交通 成灌高速 未来规划 2 号地铁线 目前，境内 有 30 30 5 9 22 511 等公交车和市区相通，根据成都未来规划，将会有一条城市轻轨和主城区相连。 有 317 国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境 ， 是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。 南北方向成都绕城高速公路、温 郫 彭快速通道纵贯该县境。 未来几 年，郫县先后投入 19 亿元资金用于基础设施建设 ， 全县通车里程达 704 公里，其中等级公路密度达 公里 /㎡公里。 人口构成情况 03 年、 04 年成都市区县人口增长情况020406080100青白江区新都区 温江区 金堂县 双流县郫 县大邑县 蒲江县 新津县都江堰市彭州市 邛崃市 崇州市0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5 0 %3 . 0 0 %2020 年 2020 年 增长率 注：郫县人口统计不含高新西区数据 04 年，郫县境内人口数量达到 ，人口规模在成都郊县中处于中间水平，其中农业人口和非农业人口比例为 ： 1，属于城市化水平较低的郊县。 南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 6 郫县城区（郫筒镇）目前人口为 万，按照未来规划，到 2020年，郫县城区人口将达到 40 万左右，年平均人口增长为 2 万人 /年，属于城市人口增长速度较快的区县。 二、郫县整体经济情况 郫县总体经济情况 03 年、 04 年成都市区县地区生产总值情况050100150200龙泉驿区 青白江区新都区 温江区 金堂县 双流县郫 县大邑县 蒲江县 新津县都江堰市彭州市 邛崃市 崇州市0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2020 年 2020 年 比上年 177。 % 注：此处统计不含高新西区数据 2020 年，全年地区生产总值实现 亿元，同比增长 %。 受高新西区划为成都市区的影响，郫县整体经济情况排名近年出现小幅下降，目前在成都众多郊区县中， 位于中等水平。 据郫县未来发展计划， 到 2020年，地区生产总值突破 120 亿元，人均 GDP达到 3000美元，财政收入达到 12 亿元，城镇居民人均可支配收入达到 13000 元，农民人均纯收入达到 5000 元，城市化率达到 42%。 产业发展情况 2 0 0 4 年成都市区县产业结构发展情况对比0100000202000300000400000500000600000700000龙泉驿区 青白江区金堂县 双流县 温江县郫县新都县 大邑县 蒲江县 新津县都江堰市彭州市 邛崃市 崇州市第一产业 第二产业 第三产业 南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 7 注：此处统计不含高新西区数据 2020 年，第一产业 GDP 达到 亿元，第二产业（含建筑业） GDP 达到 亿元 ，第三产业 GDP 达到 亿元 ，第二产业发展在成都市各郊区县中处于较低水平，主要原因为高新西区从郫县划分出去，导致郫县目前第二产业受到较大影响。 2020 年，郫县产业进一步得到调整，伴随南北工业区的相继建成并投入使用，工业发展取得一定进步，但目前第三产业生产总值位居第七，在各郊区县中也处在较低水平。 整体来看，郫县各产业发展目前情况不太乐观，特别是第二产业发展，受高新西区划出的影响极大。 全社会固定投资情况 成都区县全社会投资情况对比020406080100120龙泉驿区 青白江区新都区 温江区 金堂县 双流县郫 县大邑县 蒲江县 新津县都江堰市彭州市 邛崃市 崇州市2020 年 2020 年 2020 年 成都区县近年全社会投资年平均增长情况%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%龙泉驿区 青白江区新都区 温江区 金堂县 双流县 郫 县 大邑县 蒲江县 新津县都江堰市彭州市 邛崃市 崇州市 注：此处统计不含高新西区数据 成都市郊区县中， 2020 年郫县全社会固定投资额达到 ，其年平均增长幅度高南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 8 达 %，在成都各郊区县中，位居首位。 近年，全社会固定资产的大量投入，预示郫县大量的基础设施投入，条件的改善，为 郫县房地产开发打下了良好的基础。 全社会消费品零售总额情况 成都区县近年社会消费品零售额增长对比情况%%%%%%龙泉驿区 青白江区 新都区 温江区 金堂县 双流县 郫 县 大邑县 蒲江县 新津县 都江堰市 彭州市 邛崃市 崇州市 注：郫县不含高新西区数据 2020 年，郫县社会消费品总额达到 亿元，环比上年，增长幅度为 %，在成都各郊区县中处于中游位臵。 郫县社会消费品总额和其增长情况，在成都市各郊区县中处于中游水平，其市民消费水平维持在较低水平，但伴随整体经济情况的发展和大量社会固定投资的增长，其社会消费潜力巨大。 人均可支配性收入 郫县人均可支配行收入情况2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 注：此处统计不含高新西区，数据来源《成都统计年鉴》 南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 9 2020 年， 实现城镇居民人均可支配收入 11300元，增 长 %；农民人均纯收入 4715元，增加 505 元。 进入全国最具投资潜力中小城市 50 强。 近年来，郫县城镇居民人均可支配收入呈逐年上升趋势，居民购买能力、生活水平得到很大提高，对房地产的需求也逐渐旺盛，对本地房地产发展提供了基础。 教育产业情况 西华大学 西 南 交大 信息产业学院 目前拥有 西 南 交大信息产业学院 、 成都中医大药学院、西华大学、国腾软件学院、成都中医药大学、成都纺织高等专科学校、托普大学等院校及二级学院。 另外还有 成都实验外国语学校分校，友爱职中 、 成都南洋学校、成都外国语学校 等 20 余所。 郫县 教育事业发达，教育机构众多，教育资源在成都地区位居第一，是吸引客户，特别是外来人士在此臵业的一个重要因素。 三、金融政策情况（房地产行业） 金融政策分析 郫县作为成都的一个县，其金融房地产政策主要受到成都市宏观金融、房地产政策的影响，以下金融、房地产政策主要基于成都 市金融、房地产市场分析。 1）金融政策影响分析 中国银行 在 2020 年 4月 宣布严格控制个人投资用住房贷款和别墅住房贷款，尤其是不再为个人购买第二套住房提供贷款 ，严格执行银发（ 2020） 195 号文件有关规定，南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 10 采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房产项目开发，拟停止别墅个人住房贷款。 高档别墅贷款限制将更加严格。 中原认为 ： 本政策主要针对成都高端项目开发，又特别是别墅和投资性项目，只要我项目注意其市场定位，该政策带来的风险基本可以规避。 并且，在成都房地产市场中， 银行跨行之间，仍能进行二次臵业贷款。 2020 年 10 月 29 日中国人民银行 决定由 当 天起上调金融机构存贷款基准利率%， 使得第一次购房商业贷款利率为。 二次购房商业贷款利率达到。 但放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。 此次调整以为中国整体宏观市场环境将进入一个加息周期之中。 中原认为 ：从房地产行业来看，此次加息对旺盛的市场需求起到的抑制作用并不大。 尤其是成都市场，投资者所占比例较小，整体市场呈现健康发展的态势。 目前的加息政策难以对成都市房地产市场造成较大的影响。 房地产 政策  国务院八点意见 严控房价上涨 A、高度重视稳定住房价格； B、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任； C、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设； E、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量； F、正确引导居民合理消费需求； G、全面监测房地产市场运行； H、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； I、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 中原认为 ： 针对国务院目 前发出的“八点意见”，成都市政府会在近段时间内，出台一系列限制房价的政策，其限制对象将主要是目前成都市场的中高端产品，这将对我项目今后销售产生一定的影响，但是，房价最终由市场供需决定，目前政府采用行政手段打压房价的政策是“治标不治本”，要限制房价政府主要通过“放开土地市场和增加经济适用房的供应”来限南方东银置地“郫县 348 厂地块” （暂定名）项目 四川中原物业顾问有限公司 四川中原物业顾问有限公司 地址：提督街 88 号四川建行大厦 2601 电话： 86766488 传真： 86767658 11 制。  国务院“新八条” 一、强化规划调控，改善商品房结构。 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。 三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。 四、完善城镇廉租住房 制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 六、加强金融监管。 七、切实整顿和规范市场秩序。 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。  国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知 一、 认真学习领会文件精神，全面落实各项调控政策 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理 三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 四、加强房地产信贷管理，防范金融风险 五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与 消费 六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。