南昌风华盛世住宅项目可行性研究报告可行性研究报告可编辑

南昌风华盛世住宅项目可行性研究报告可行性研究报告可编辑内容摘要：

行 工行、农行、中行、建行 （四）教育文化 工业技术学校、南浦小学 （五）休闲购物 建材市场、洪城大市场 （六）医疗保健 市三医院、九四医院 （七）楼盘情况 精品文档 精心打造 三、本项目地块优劣分析（ SWOT） 优势（ S） ①、地处老城区； ②、地块临街面，有商业潜力； ③、人气旺； ④、市政配套齐全； ⑤、毗邻火车站、长途汽车站； ⑥、两公里范围常住人口 40 万； ⑦、社区内部有学校； 劣势 （ W） ①、地价偏高、有一定的市场风险； 机会（ O） ①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司； 威胁（ T） ①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市； 精品文档 精心打造 项目综合定位 一、 项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格 定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 二、项目设计规划定位 （一）、片区规划 南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。 目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 （二）、小区整体规划原则 高绿化低密度； 综合服务配套设施齐全； 户型设计适合“升级换代”居住要求； 体现小区独特的整体建筑风格 （三）、总平面布局 “风华盛世”总平面图略呈长方形 布局，以风叶玫瑰为依据， 4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在 之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层精品文档 精心打造 隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。 （四）、交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面 20 米宽的区域规划路。 （五）、规划指标 根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划 指标见表 9 表 9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号 项目 指标 备注 1 总用地面积 60600 平方米 2 总建筑面积 109000 平方米 多层住宅 高层住宅 商铺 90720 平方米 13920 平方米 4360 平方米 可售面积 12700 平方米 3 建筑层数 多层住宅 高层住宅 商铺 7 层 10 层、 11 层 1 层 地上第一层做架空层 4 建筑层高 多层住宅 高层住宅 商铺 米 米、 米 米 住宅标准层高 米 架空层 米 精品文档 精心打造 三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 （一）、建筑方案总体构思 建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提 出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。 （二）、平面设计 住宅。 根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。 住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下： 套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间； 平面布局合理，体现食寝分 离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地； 房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高 1~2 个等精品文档 精心打造 级； 根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨； 合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰； 管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路； 设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面 积； 垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套； 有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到 ㎡ ~ ㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表 10 住宅经济技术指标见表 11。 精品文档 精心打造 表 10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一 二 三 四 套型面积系列标准（平方米） 使用面积 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面 积 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空间 使用 面积 标准 （平方米） 起居厅 18~25 主卧室 12~16 双人次卧室 12~14 单人卧室 8~10 厨房 ≥ 6 餐厅 ≥ 8 卫生间 4~6（双卫可适当增加） 门厅 2~3 储藏 2~4（吊柜不计入） 工作室 6~8 设 施 配 套 标 准 厨 房 Ⅰ型 灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长 ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油 烟机 （操作面延长 ≥ 2700mm） 卫 生 间 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道） Ⅱ型 浴盆（ ）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（ 1~2 个）、洗衣机位、机械换气（风道） 设 备 标 准 电器设备 用电量 80~120 KWH/月 负荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 电表 5（ 20） A~10（ 40） A 电源插座 小居室 2~3 组 小居室 2 组 厨房 3 组 卫生间 3 组 电视插口 起居、主卧个一个 电话 1~2 台 空调线 设专用线 宽带接口 每个卧室一个 给水设备 用水量 200~300 升 /人日 热水器或热水管道系统 采暖通风 散热器、空调器（窗外预留位置） 室 内 环 境 质 量 标 准 光环境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度与室内距离 1 米天然照度比） 照明 起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫 生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境 空气隔声 撞击隔声 分户墙，楼板 ≥ 40~50dB 楼板 ≤ 75~65dB 热环境（按不同气候区区别） 冬季 采暖区 非采暖区 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 卫生环境 日照（按不同地区区别） 大寒日 2 小时 ~冬至日 1 小时 精品文档 精心打造 表 11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号 指标名称 单位 指标 1 套内使用面积 A 户型 B 户型 C 户型 D 户型 E 户型 F 户型 G 户型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅标准层总使用面积 平方米 87272 3 住宅标准层总建筑面积 平方米 103420（首层架空 1220 平方米） 4 住宅标准层使用系数 高层 多层 % % 80 85 5 套内建筑面积 A 户型 B 户型 C 户型 D 户型 E 户型 F 户型 G 户型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20 套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 户内平均居住人数 人 /户 7 居住户数 户 944 8 居住人数 人 3304 精品文档 精心打造 公用建筑 中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准 《汽车库建筑设计规范》（ JGJ100）的有关规定。 物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。 室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。 （三）、立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 （四）、设施标准 住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。 住宅装修及设施标准： 住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 （ 1）、外墙：高级外墙涂料； （ 2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉； （ 3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉； （ 4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪； （ 5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门； （ 6）、厨房设施：洗涤盆； （ 7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器； 精品文档 精心打造 （ 8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台； （ 9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手； 小区配套 设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。 四、价格定位 （一）、住宅部分 市场比较法定价过程 表 12：表楼盘调查统计表 序号 项目名称 建筑规模 建筑面积 （平方米） 平均价格 （元 /平方米） 销售率 （ %） 开盘 日期 A 龙泽园 67F 28529 2600 100 03/01/28 B 莱茵半岛花园 6+1F 12F 250000 多层： 2900 高层： 3300 未开盘 内部认购 C 新田绿洲 96F、 412F 118F 67872 多层： 2880 高层： 3500 80 03/06/15 D 船山广场 119F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 214F、 218F 47460 2750 90 03/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替 A：龙泽园、 B：莱茵半岛花园、 C：新田绿洲、 D：船山广场、 E：水印都市。 交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数。