房地产市场研究报告20xx年南宁市朝阳商业圈市场分析报告

房地产市场研究报告20xx年南宁市朝阳商业圈市场分析报告内容摘要：

未有动静。  项目推广主打“ 南宁首创的第一家专营国际知名品牌大型时尚购物广场 ”，目标客群明确，直击金领白领，中高收入阶层人士。 仔细斟酌地利因素，项目左侧有 朝阳溪休闲广场 ，来此地休闲的人群大部分是中老年人士，影响商业定位的档次。 在崇尚休闲购物的今天，消费者逛街购物图的是热闹、乐趣，【金山广场】孤军奋战，提供给消费 者的只是物品，缺乏吸引客源的商业品 牌特色要素。 6. 重新整合推广初步思路： 7. 重新整合推广初步建议：  新上海  项目概况： 【新上海】又谓铂金城市广场， 位于南宁市朝阳路中段朝阳溪 一侧，与金山广场一溪之隔。 1. 推广主题： 筑就朝阳路价值高度 |定义市中心财富坐标 2. 商业面积： ㎡ 3. 商业定位： （暂定 14F 商业，具体如下）  一二层复式街铺；  三四层敞开式商业空间。 （二层商业加办公；三 四层宜商宜办） 4. 现况分析：  新上海商业面积较少，周边以饮食业为主，宾馆酒店云集，地理位置略佳于金山广场，客源来自周边常住居民，并 与金山广场分享客流，但目标客户群体定位不同，由商业定位的差异彼此之间影响小，也不会形成互动。  华天国际 （商业部分未推） 1. 使用年限： 50 年（已使用 10 余年） 2. 商业面积： 9000 ㎡（左右） 3. 商业定位： 15F 为大型专业商场 4. 商业分析：  项目为烂尾楼盘活，使用年限低。  位于华强路于中华小商品城右侧，分享同等客源，零售、批发均缺乏客源支柱，另辟蹊径寻找更适合产品的商业定位方可赢得市场。  第五大道 （商业部分未推）  商业分析： 第五大道位于华东路中，前不着天后不接地，商场有阶梯。 华东路一带商业业种零乱，人流量低 ，严重欠缺客流支撑。 目前第五大道商业部分陷于死局，不可攻惟有守，导致商业面积闲置。  环球时代 （商业部分未推）  商业分析：  【环球时代】位于朝阳路与民族大道的交汇路口，交通便利，客流被隔离栏 拦截，欠缺商业客流支柱点， 无法互动，商业效益大打折扣，购物不 便 ；与人流高峰万达商业广场隔路相望，亦无法借势发挥，导致 1－ 6 层商业部分仍未对外推出。  【环球时代】属于烂尾楼，使用年限低， 商场有阶梯， 建筑外观过时，重新包装难度大，已无法给市场带来新鲜感受，更难以引起市场关注；周边没有彼此互动的大型商场，进军零售行业独树一帜 ，回落到九十年代商业模式，赶不上现代时尚购物所需条件。  周边星级宾馆、星级酒店林立，酒店经济的门槛似乎更难进入；目前惟一可以做的事：守珠待兔等待入市契机。  金之岛 项目概况 : 1. 商业面积： 17657 ㎡ 2. 商业定位： 13F 为大型专业商场，定位：第三代义乌小商品商贸城。  商业分析：  金之岛 位于友爱南路 —— 友爱南路延长线主干道正式建成通车，新的友爱路经跨江大桥接上江南道路，成为贯通南北城区的主干道 ，交通畅通无阻。  2020 年 12 月 30 日至 2020 年 1 月 5 日，首届南宁（中国 — 东盟）轻工小商品展览交易会暨中国 — 东盟 小商品商贸发展论坛在金之岛 城市广场举行， 并 每年举行一次。 此次展会以失败告终，打造 东盟桥头堡上永不落幕的小商品交易会的希望就此破灭。 金之岛曾经是宝资通代理的项目，现在由至祥策划代理，却都不能使沉睡已久的金之岛商业部分复苏，招商陷入重重困难。 究其根源，具体表现如下：  地理，金之岛确实交通便利，交通网络畅通无阻。 经细细观察，金之岛夹于中华路与友爱南路、友爱南路与华东路两个十字路口中，日车流量大，隔离栏拦截客流，造成直接客源流失。 客流分散方向流程图  客流分散方向流程图 中显示，金之岛夹于人民东路、中华路这一段路，除金之岛斜对面有一家主要以经营电器为主的利客隆超市外，临路零售业复杂，缺乏商业氛围。 归结：金之岛主要因素是受到十字路截流的影响，日客流量遭受严重流失，从事零售业没有相当的客源支撑力度；打造小商品批发城，金之岛单枪匹马，独木不成林，论规模样式都不如交易圈品种齐全，款式花样千百种任君选择，市场影响力低，难以引起市场的关注。 友爱南路 金之岛 置地广场 澳门街 人民东路 中华路路 华东路路  置地广场 （声称已与某些商家洽谈进驻事谊，未对外明确招商动机） 1. 商业面积： 35000 ㎡ 2. 商业分析：  置地广场 位于友爱南 路和人民东路两条市内主干道的交叉路口 ，交通便捷。 处于十字交叉路口，客流需过马路到达目的点，等待红绿灯的时间过长，存在安全问题，客源流失惨重。  紧靠人民东路，这一带商业为临路街铺，商业定位复杂零乱，过往客流稀少。  置地广场严重欠缺客源支撑，发展零售业遭到宏观因素强烈阻击；寻找市场空缺，弥补市场空白，也难以拓出一片天空。 3. 重新整合推广初步思路： 市场是活的，创造世外桃园式的商业定位，撩动消费者的思绪，激起市场关注。 4. 重新整合推广初步建议： 略。  滨江骏景广场  项目概况： 滨江骏景广场坐落于北大南路与江 滨路的交 汇处，尽享第一商圈醇厚人文商业沉淀；东连民族大道，西接堤园路，交通快捷发达。 1. 商业面积： 9000 ㎡ 2. 商业定位： 13 层为商场部分；暂定为会所。 3. 商业分析：  滨江骏景广场面向北大南路，背靠遇安东二里，客流可由新阳路经遇安东二里进入，也可从江北大道拐入北大南路抵达。 北大南路与江北大道、北际路交汇，相应降低客流量。  北大南路、北际路临路商铺业种多以家装建材为主，目标客源单一，客流量低。  人民西路在规划中，建成后将贯通北大南路；周边将逐步进入旧城改造，对滨江骏景的商业部分虽然起到意义上的促进作用，但人民西路与新阳路 交汇处已经进入人流最低谷；由于人民西路销售商品面对客流单一，尽管有南百力撑，也不敌百货大楼中心商业区、万达商业区，欠缺规模 +美丽效应。 客流分析图 综上所述，滨江骏景广场周边路段都是客流最低点，几乎达到枯竭的程度，近期发展零售行业面临四面楚歌，究其原因，要点包括二个方面：①周边商业地段业种、针对客源单一，无法与滨江骏景形成互动，缺乏有力的客源支柱；②道路规划建设、旧城改造过渡需要一定的时间。 江北大道客流低谷 北大南路 客流低谷 滨江骏景景广场 人民西路 客流低谷 新阳路客流低谷 遇安东二里 客流低谷  鼎盛商厦  项目概况： 项目位于高峰路， 旁依搜品廊 ，道路相对狭小。 1. 商业面积： 2181 ㎡ 2. 商业定位： 13 层为商场部分；服装批发零售。 3. 商业分析： 项目商业规模较小，对市场冲击不大；由于商业定位同质化因素影响，招商存在的困难主要来自于港丰商场、人民商厦。  商业地产最新项目价格分析 （暂略）  商业部分综合分析 商业部分综合分析： 朝阳商业圈最新开发的房地产项目全部都是商业地产，整体商业空置率过高，招商存在着相当大的困难及阻力。 新朝阳商业广场兼备天时、地利、人和的先天优势，但日前的开业经营市场反映平平；“酒香不怕巷子深”的时代已经成为过去，“好酒还得吆喝。 ”。 归根结底，开发 商业地产，最重 要的 依托于各种社会因素，必须适合复合原则、适量原则、空缺差异原则、创新需求原则、经济 +美丽，方可开拓出一片领地。 (三 ) 住宅部分  区域概况  朝阳区域近期整合推出的房地产项目合计 9 个，包括金山广场、金之岛城市广场、新上海、华天国际、置地广场、滨江骏景广场、世贸广场（二期）、裕丰商厦、鼎盛大厦，其中金之岛、新上海、华天国际为“烂尾楼”盘活项目。  尾盘项目： 金山广场、金之岛城市广场、鼎盛商厦。  新推“烂尾楼” 盘活 项目 ： 新上海、华天国际。  新推项目： 置地广场、滨江骏景广场、世贸广场（二期）、裕丰商厦。  尾盘项目分 析  金山广场  概况：项目 沿用现代巴洛克风格建筑，总占地面积 178。 ，建筑用地面积 4252m178。 ，绿地总面积 2236m178。 整个项目由三座塔楼组成，楼高 1 21 层，其中 1— 3 层为商场 ， 4 层以上为巴洛克建筑风格生活馆。 1. 地理位置： 金山广场位于南宁市朝阳路中段，朝阳花园西北侧，右侧紧贴市中心大型四季常绿的朝阳花园，左侧有政府重点治理加盖的朝阳溪休闲广场。 项目基地位置图 2. 开盘时间： （仅为其中一次开盘数据） 3. 产品诉求：巴洛克生活馆 —— 朝阳花园旁的高档社区 4. 项目系数 : 使用年限 建筑面积（㎡） 规划户数 公摊 装修标准 70 年 / 840 17% 毛坯  付款方式： 一次性 97 折， 按揭 98 折；贷款期限： 30 年，首付 20%； 5. 销售价格：  均 价 3500 元 /㎡  起 价 3200 元 /㎡  最高价 4200 元 /㎡ 6. 主力产品： 户 型 面 积（㎡） 1 房 2 房 3 房 户 型 面 积（㎡） 4 房楼中楼 5 房楼中楼 7. 销售现况：  仅剩 1 套 5 房楼中楼（调查截止日期 ）  销售顺序： 2 房→ 3 房→ 1 房→ 4 房楼中楼→ 5 房楼中楼  销售率： % 8. 综合分析：  项目自然条件得天独厚，左邻朝阳花园、右舍朝阳溪。  金山广场前专设工程绿带，百米长的景观亮化工程绿荫走道与建筑自然围合；建筑后面规划有中庭园景，特色光艺雕塑泉景 ，塑造景观优势，无形中提升了产品附值。  项目建筑风格沿用“意大利 巴洛克生活馆 ”的 建筑 形象 ， 重点阐述本项目 简洁气派 的建筑外观 ， 提升产品形象， 高尚 生活 领域 不言而喻，充分告知市场，形 成良好的市场口碑，提升美誉度，促进产品销售。  户型诉求个性化， 单身 1 房 的香奈儿区、浪漫 2 房的罗曼罗兰区、 3 房尊贵型的伯爵区、 4 房极品 区 及楼中楼皇室区 ；项目总共 13 种户型， 种类集全，满足不同人士的居家需求。  金山广场为 开盘，打破市场均价 3300 元 /平米的格局，均价上调至 3500 元 /平米，成为市场价格的主导者。 正确的市场定价决策是 基于对市场的正确认识，同一时间阶段的竞争对手为金之岛、置地广场、滨江骏景广场，无论是住宅公摊，还是地理位置、产品升值潜力，均优于竞争对手，从而成功挑战市场底线。  人 民东小学，第九中学就近在咫尺，也成为家庭居住的首要因素之一，目标客源得到进一步的提升；地处市中心，直接吸引周边商人、政府机关企事业单位人士入住。  金之岛城市广场 （“烂尾楼”盘活项目）  概况： 项目 由商业裙楼和三栋高层塔楼组成，总建筑面积 106666 平方米 ，产品规划 922 套； 1— 3 层为商场 ， 4 层 为 转换层设计休闲会所及空中花园 ，5 层以上为商务、住宅区。 三栋塔楼分别为 “金宁国际” 商务公寓、 “金色假日” 小户型公寓 、“金贸天骄” 精品住宅 ； “金宁国际” 、“金色假日” 已售罄，目前“金贸天骄” 精品住宅 剩余 2 房、 3 房近 20 套未售出。  “金宁国际” 商务公寓  产品规划 268 套 511F 写字楼、 1225F 商务公寓；  面积： ㎡。  “金色假日” 小户型公寓  产品规划 368 套， 523F；  面积： ㎡。  “金贸天骄” 精品住宅  产品规划 286 套， 530F；  面积： 36104 ㎡。 1. 地理位置： 项目 地处南宁市朝阳第一核心商圈，位于友爱路 8 号 ； 朝阳花园、人民公园南宁朝阳商区近在咫尺。 2. 开盘时间： 3. 项目系数 : 使用年限 建筑面积 规划户数 公摊 装修标准 70 年 60000 ㎡ 922 23% 毛坯  付款方式：一次性 97 折，按揭 98 折；贷款期限： 30 年，首付 30%； 4. 销售价格：  均 价 3300 元 /㎡  起 价 3000 元 /㎡  最高价 4500 元 /㎡ 5. “金贸天骄”精品住宅主力产品： 户 型 建筑面积（㎡） 套 数 配 比 1 房 3660 26 9% 2 房 75 52 18% 3 房 104106 208 73% 6. “金贸天骄”精品住宅销售现况：  剩余户型有 2 房、 3。