商业住宅楼建设项目可行性研究报告

商业住宅楼建设项目可行性研究报告内容摘要：

地产销售由经营部组织专门的销售班子具体负责 其他部门协助处理有关各项工作成都楚越海山房地产开发有限公司机构设置及本项目的管理系统如图 71 所示 图 71 项目管理机构示意图 二 劳动定员 根据本项目的经营规模为保证公司的服务质量初步确定定员为 8 人各部门人员配备见下表 公司职员除了由公司聘请的管理人员外其余人员应按照中华人民共和国和彭州市关于劳动管理方面的规定及其实施办法实行公开招聘公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作可通过考试和考核择优录用量才使用所有被招聘的职工都与公司签订劳动合同并报彭州市劳动局备案 三经营管理 由于本项目为房地产开发项目因此 经营过程中应着重做好以下几方面工作 １工程建设管理 工程建设是本项目的中心工作 这方面管理工作的好坏将直接决定项目的成功与否及企 业信誉和经济效益 因此从工程规划设计到竣工全过程必须对工程设计建筑材料质量和价格施工进度和质量等严格把关 为了达到控制工程进度质量和投资 应实行招标施工和工程监理 2 商业房租售 本项目开发的商业房及高层住宅楼由成都楚越海山房地产开发有限公司负责销售为了搞好销售 公司除应配备专门的销售机构外还应加强国内房地产业市场变化的信息搜集 尤其是彭州房地产业的市场情况 应及时掌握产业的市场信息和动态分析预测房地产市场走势以把握主动权便于省时度势以合理的价格进行销售以免积压资金 利于滚动开发特别要着力在预售上下功夫 以 期尽早收回资金减少公司筹集开发资金的压力收到好的经济效果 3 物业管理 综合体建筑内应实行物业管理物业管理应根据各期竣工面积和用途制订规划切实搞好使小区有一个安全舒适的环境同时公司也可获得一定的经济效益武汉海山投资集团有限公司彭州项目部作为发起人在房地产开发的各个环节上有着丰富的经验 可以胜任项目的开发建设工作为了进一步搞好项目的管理工作 公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进的管理经验对项目实行标准化和现代化管理制订切实可行的各项管理规章制度严格劳动管理 做到部门职责范围明确个人职权利挂钩奖惩兑现 赏罚分明以科学的管理创一流的质量和最佳的效益第十章 项目进度计划 项目建设期为 15 个月计划 2020 年 9 月动工 72020 年 12 月完工交付使用 表 91 项目进度计划表 序 号 项 目 内 容 2020 年 月 2020 年 月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 1 项目前期工作立项文件的编制及批准规划定点等 2 工程勘察设计 3 土建主体建设 4 建筑装修 5 安装工程 6 竣工验收 第十一章 项目市场分析 一房地产市场宏观环境分析 随着国家对房地产市场的调控政策陆续出台投机性购买需求逐渐退出市场而居民自住型消费则受到国家政策的激励和扶持成都作为西部大开发的龙头成都天府新区成彭 20 分钟生活圈需求 依然强劲在未来较长的一段时期内自住型消费将成为中国房地产市场的主流谁能抓这一机会必能带来丰厚的回报这一点已被杭州上海北京等大中城市的市场变化所证明 二彭州市房地产市场分析 随着城市经济实力的增长居民收入不断的提高从 2020 年起彭州市的房地产市场开始走上了蓬勃向上的通道 截止到 2020 年第一季度为止彭州市的房价经历了近 6 年的上涨期而进入第二季度后由于中央宏观调控政策的力度加强价格出现了放缓销售量也开始回落主要体现在高端物业销售受投资客离场影响出现滞销而经济型住宅则受到本地居民自住需求的支撑在经历了起初一段时 间的萎缩后成交量开始放大 目前彭州四大住宅板块中南部新城板块商品住宅售价保持在 3800 元平米4600 元平米之间牡丹新区板块商品住宅售价保持在 4000 元平米 4800 元平米之间旧城区板块 包括外东街旧城改造 商品住宅售价保持在 4200元平米 5100元平米之间工业集中发展区安置点板块商品住宅售价保持在 3600元平米 4500元平米之间 由于彭州市属成都市的县级市距成都市区 25 公里可开发土地量较多而随着国民经济的不断增长和城市化进程的加快居民自住型购房需求还将不断增长因此在未来几年内彭州市房地产价格将呈现稳中带升的格 局但不同的楼盘之间将有较大的差异 三项目优势分析 1 区域经济发达 彭州市是中国西南地区蔬菜之乡也是西南最大的蔬菜批发市场彭州市是四川省制药企业最多的县市彭州市是四川省石化基地服装产业园旧城区外东街旧城改造位于彭州市政府 500 米接壤彭州市新城开发区区位优势明显交通便利市场繁荣是老城区与新城区拓展的重点区域也是彭州市主要的商业街道之一天彭镇城区街道区域面积 20 平方公里辖 11 个行政村和 34 个社区城区总人口约 22万人 2 交通便利 本项目区域交通十分便利距双流国际机场 80 公里成彭高速 5 公里成彭高铁 4 公里 105 国道 贯穿全境 5 路 11 路 13 路 29 路等八路线在此中转和经过 3 基础设施完善 本区域内基础设施完善供电供水供气通讯排污等各类设施均能满足需求 4 规划设计领先 本项目是彭州市在国家实施两个 70 调控条款后第一批通过规划审批的项目是为满足彭州市广大居民自住购房需求而打造的经济型现代化商业住宅为一体本公司已邀请国内顶尖的设计机构和策划机构对本项目进行定位策划和规划设计务求使本项目成为彭州最优秀的最受消费者欢迎的商住楼 5 购买需求强劲 1地块毗邻 157厂宿舍区该区域内有较为完整的生活配套能满足一般的生活需求同时也较能吸引 157 厂职工的购买欲望 2 老城区内可供开发空间有限随着城区人口的增长往外迁移是必然的本项目在规划定位特别是价格上的优势将会有吸引大量外迁人口 3 彭州一般家庭在子女长大后通常习惯分户而居这势必会催生出一批新的购房群体这些人对价格和楼盘品质较为关注而对地段要求不高正符合了本项目的特质。