安徽城市商业广场可行性分析报告

安徽城市商业广场可行性分析报告内容摘要：

、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。 第二章 项目建设背景与 开发商、发展商 概况 一、项目建设背景 阜阳市位于安徽省西北部、黄淮海平原南端、淮北平原的西部。 西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望，是安徽省重要的陆上交通枢纽，以及安徽通往西北方向外省市的主要门户。 改革开放以来，特别是进入 90年代，阜阳市步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。 “十五 ”期间，阜阳市的主要经济指标年均增速达 10%以上，煤电工业、物流贸易以及房地产业等是该市的支柱产业。 但 由于该市经济底子薄，历史欠账多，城市发展相对较为落后，作为城市支柱产业的物流商贸及房地产业，规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的人民物质文化生活的需要。 为了进一步发展阜阳经济，确立阜阳区域中心城市的形象和地位，阜阳市委、区府提出了 “抓机遇、打基础、兴功能、树形象 ”的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成新的生产力布局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。 市政府将全力推进 “十个一批 ”支撑体系的建设，其中包括：建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之 成为对内贸易的 “经济高地 ”； 建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基本形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。 作为本项目的开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司敏锐地观察到了这一机会。 该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个最大的集商业、餐饮、公寓式写字楼为一体的商业广场。 二、项目建设的必要性 项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了皖西北商贸城市场的空缺，具有强大的竞争力市场拉动力。 中国是世界上最 有潜力的消费市场，而以阜阳为中心的皖西北地区又是中国人口最多的地区之一（ 980万），具有强大的消费潜力。 近年来随着经济的发展，皖西北地区物资交易量快速放大，各种交易市场的发展迅速。 遗憾的是，现时能够满足商家需要、满足消费者需求的高水平的集吃、住、玩等于一体在大型商业广场，在阜阳却未出现。 绝大多数物流商贸企业规模较小、辐射范围不大、市场发展潜力有限。 因此，适应商家和消费者需要的多功能、高档次物流中心具有很大发展空间。 本项目的发展方向正在于此。 本项目拟跟随国际国内市场的发展潮流，迎合商家和消费者的需求，在城市 商业摩尔这个主题上，走 “大规模、多功能、现代水平 ”的路线，强调商业广场的产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市商业中心区建设一个标准高、环境美、现代化的商业广场。 这样的商业广场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合销售商、消费者的需求，填补了阜阳这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。 项目的建设对推动阜阳发展现代物流商贸业，建设现代化中心城市有重要作用 现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。 历届政府领导曾多次指出，阜阳应加快物流贸易的发展，以形成 “阜阳价格 ”，更好地发 挥阜阳现代化中心城市的对外辐射功能。 本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表阜阳皖西北中心城市形象的商业广场。 项目建设的这一指导思想与阜阳发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快阜阳现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升阜阳市场的总体水平方面做出突出贡献。 本项目拟建的皖西北城市商业广场充分体现了阜阳市颍泉区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目 规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动阜阳市新一轮发展规划的实施。 项目的建设将有利于繁荣阜阳城区经济，提高阜阳城市形象； 由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对阜阳经济的发展带来积极的影响。 一方面，皖西北城市商业商业广场的发展将会推动商品快速流通、快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，商业广场的发展也将会带动整个皖西北商贸城相关行业的发展，如房地产业、仓储业、运输业、其他商业等，形成明显的侧向关联带动作用。 项目的建设将进一步扩大阜阳物流商贸行业的辐射范 围 目前，阜阳物流商贸企业的辐射范围主要是阜阳市及周边县城，辐射范围并不大。 其原因，一是物流商贸企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施。 过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。 本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业的辐射范围，增强阜阳物流商贸行业的影响力，提高皖西北商贸城区域地位。 项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据颍泉区的发展规划，该地区重点发展商业、物流、贸易， 目前已建成了 30万平方米。 本项目建设在皖西北商贸城中心广场，一则可以带动皖西北商贸城相关产业，再则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心，丰富了商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。 三、项目建设的可行性 区政府对皖西北城市商业商业广场的建设十分重视。 在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 本项目的开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。 公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理 ，管理制度、架构健全，运行有序。 本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。 项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。 项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业市场的建设发展。 项目有着良好的经济效益。 这在本报告的 第十一章将 得到充分的论证。 四、项目可行性研究的依据 阜阳市城市规划方案 项目建议书编制规范和要求 阜阳市经济社会统计资料 皖西北城市商业商业广场项目暂定设 计方案； 安徽省建筑工程预算定额估价表和阜阳市材料市场价格信息。 《阜阳市收费明白卡》 委托方提供的其它有关资料； 委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。 五、 开发商 简介 ? 阜阳巨龙房地产开发有限公司简介： 阜阳巨龙房地产开发 有限 公司 ，注册资金 4500 万， 是一家具有二级房地产开发资质的开发企业 ， 公司员工 40 余 人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有 18 人，其中包括两名高级工程师和相关专业的统计师，经济师和会计师等；在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办的房地产开发专业知识业务培训学习， 具有近十年的房地产开发业务管理资历。 目前公司正在开发建设的项目 百合康城占地 35 亩，规划建设面积165000 平方米， 总投资额 亿元人民币，总建 22 幢楼 房 ，其中 16幢为多层，预计 08 年 12 月 前 多层楼 房 可以全部竣工； 6 幢高层为 28层 建筑 规划地下停车场 6800平方米，目前 正在施工中，预计 2020 年竣工。 雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。 第三章 市场分析与预测 皖西北城市商业广场项目由办公、商业、餐饮等不同功能的房产组成，本章将通过分析阜阳市房产市场发展的现状及趋势，及 不同功能房产市场的现状 ,从而进行本项目各功能房产的市场定位。 一、社会经济状况 中国社会经济状况 根据亚洲开发银行的评估，中国在 2020年的经济增长率约为%，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。 由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。 再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。 国际社会普通认为， 2020年中国经济增长率应保持在 10%左右。 阜阳市的社会经济状况 改革开放以来，阜阳市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异 ，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入 2020年以后，在市委市政府、区委区政府的坚强领导下，克服了前期政府腐败阴影、非典疫情、洪涝灾害等多重影响，负重爬坡、奋力前行，实现了政治上由乱到治，再到人心思定、人心思发展的转变，经济上实现了由连续。