南京市浦口科技广场调研及营销方案综述(编辑修改稿)

南京市浦口科技广场调研及营销方案综述(编辑修改稿)内容摘要：

料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 1）交通劣势 宁六公路是南京市通向苏中、苏北地 区的主要通道，车流量巨大，随着经济的发展，车流量的增大，以后发生交通拥堵现象难以避免； 2）环境劣势 相对主城区及桥北地区，本项目更靠近南京化学工业园区，附近有扬子石化、南钢等大型企业，受污染程度大，空气质量较弱； 3）区位劣势 项目位于高新区，距离中心市区距离较远，短时间内对南京市区客户群吸引力较弱； 机会分析： 1） 发展机会 江北大板块是南京仅剩为数不多具有较强发展后劲的地区，项目位于正在蓬勃兴起的高新区板块，随着江北高架、过江轨道交通的建成，一定时期内还会有更大的发展。 2） 市场机会 项目位于高新区， 工业企业多，居住小区少，周边千米范围之内还缺少大型商业及办公项目，整个商业物业的档次比较低且类型单一，项目进驻可以弥补一定的市场空缺； 3） 市场需求 本项目周边企业多、高校多、居民小区少，对配套的商业设施、办公设施有一定的需求； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 竞争分析： 1） 实在竞争威胁 对于本项目而言，与江北已经形成一定规模的几个大盘实际竞争会比较突出，江北楼盘中目前已有天润城、威尼斯水城等多个大型已建或在建的地产项目，区位优势相对更加有利，对项目构成了比较大的竞争威胁。 2）潜在威胁 项目周边正在开发和待开发的地块若干，每个项目都会 有配套的商业项目，从而受到多个项目的挤压，周围项目一哄而上，将必然会造成资源利用率下降的可能，从而构成竞争威胁。 同时对于整个江北板块而言，短期内上马项目过多而消化能力有限必然会造成房产泡沫的出现，不与经济发展的速度保持平衡，可能会出现无人问津的尴尬局面。 通过上述分析，本项目中优势和劣势共存，机会和竞争同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。 三、项目定位 根据对上述项目的 SWOT 分析，本项目具有良好的前景，但 鉴于区位及其他各种原因，我司认为在项目定位方面，避开周边几个大盘的挤压，寻找出真正适合自身发展的道路，项目的商业部分可以选择规模中档、特色经营、主题色彩明显的发展之路； 因此本案定位的总原则是： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 科技改变生活 拥抱自由与健康 塑造高新区人文情怀标志住宅 呈现高新区一流生活化工作空间 项目形象定位 住宅小区形象定位： 科技注入美好生活 荣耀高尚 精致实用 ■ 科技真正进入到我的生活中去了， ■ 极具升值潜力的地段， ■ 让人心动的房子， ■ 让人赞叹的建筑单体， ■ 都市时尚生活 配置， ■ 时刻感受城市节奏的理想居所， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 商业及办公用房形象定位： 科技、人文、生活 ■ 建成小区的完美商业、服务配套，小区生活不可或缺的一部分； ■ 建成高新区科技、人文、生活一体化配套 ■ 勾画出“浦口高新区新地标”之品牌形象，为其投资者和未来进驻的企业单位创造良好的商机，增强他们的投资信心。 项目功能定位 以不可替代性为原则，围绕 南京高新区 标签社区设计的 “科技广场” ，将具备以下几种特殊功能： A． 四大空间： 1) 居住空间 ——小区内具备满足全龄化健康活动的环境空间 2) 休闲空间 ——小区具备综合性、高尚性的 “ 休闲娱乐广 场 ” 3) 购物空间 ——小区具备方便、快速的商场、超市等购物世界 4) 医保空间 ——小区具备完善的医疗、保健场所。 B． 五大服务： 1) 智能化管理服务 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 2) 自然人文环境服务 3) 增值式管理服务 4) 星级酒店标准客户服务 5) 小品式全透明管理服务 C． 八大要求： 1) 规划环境适合人的层次要求 2) 空间环境满足人的居住要求 3) 组团环境有利于人的生活要求 4) 视觉环境有利于人的心理要求 5) 建筑环境达到了人的素质要求 6) 人文环境照顾人的交往要求 7) 智能环境预计人的信息要求 8) 管理环境符合人的方便要求 以下是具体的市场定位实施： ① 概念定位 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 23 应对项目本身情感核心概念 —— 科 技改变生活，拥抱 自由与健康 这种生活方式追求 “ 健康快乐的自由生活 ”， 并把这种理念贯穿生活的日常生活中，把人的生活安排得健康纯净、简朴有序。 概念推广： 科技改变生活 拥抱自由 与健康 ★ 品牌核心 设定品牌核心概念，执行以 “科技改变 生活 ” 为核心，吸引对象，提升对本区域的兴趣。 建立良好品牌形象，无论是产品促销或品牌形象广告都由该核心出发。 ★ 品牌写真 这里，即将诞生属于南京的新的骄傲， 科技改变生活， 一个国际级的人文景观 新鲜 呈现。 这里的居住条件将是南京的唯一，是其它地段所无可替代的。 ② 形象定位 1） 优良的建筑品质与独特的建筑风格 —— 以建造高新区最具人文特色小区为目标，奉献精品工程； 2） 情感享受 —— 人文情怀生活社区彰显尊贵，满足你情感的需要； 3） 文化社区 —— 与高等学府为邻，感受浓郁的文化教育氛围； ③ 功能定位 1） 发展潜力大 —— 高新区城建规模档次的提升，使之成为未来的中央商业、生活圈； 2） 生活的便利 —— 自身商业配套，方便小区业主及周边居民及高新区工作人员； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 24 ④ 品牌定位 通过对本项目的整合推广，使本项目成为高新区的品牌项目，提高开发商的知名度与美誉度，从而达到双赢的目的。 客户层锁定 通过本项目自身特色以及高新区板块的固有特性我们可以得出，本项目的基本客户群体锁定为本地区的客户，本地区客户基本收入较高，工作地点一般都在本地区，所以尤其是住宅可以吸引较多本地客户认购；商业及办公项目则可以考虑南京市区的客户群以及部分投资客户。 项目“ USP”（独特销售主张）的提炼 ● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升 USP（区位优势、广阔发展空间）； ● 高位嫁接，从形象上提升 USP； ① 时尚性（建筑外观设计突现时代感） ② 舒适性（小区远离城市喧嚣，增添舒适保障） ③ 人文 性（将教育、文化、人文情怀 嫁接于本项目） ④ 便利性（交通的便利，生活的便捷） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 25 第三部分 整合推广策略 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 26 一、项目推广思路 总的思路： 本项目前期主要通过研发中心的进驻来营销造势，并以此带出办公、住宅；而后期销售重心投向住宅，并进一步影响办公及沿街商业用房的价值最大化体现。 具体的推广思路： 1） 商铺、办公房 对于沿宁六公路商铺、办公用房采用单间销售，自主特色经营； 2） 小高层住宅 ① 将科研、教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分利用毗邻高新区与几大高 校的优势，发挥人文氛围的特色）： ② 以倡导新生活方式为主题进行推广（如“ CLD”生活）： ③ 通过研发中心进驻等营销造势，带动住宅的销售； 二、项目建议 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 27 产品建议 建议本案采用智能化设计，科技注入到建筑的方方面面，以满足现代人对生活的要求。 (1) 项目建筑风格建议 抓住现代人崇洋心态，比较喜好欧式风格，小区建筑设计可以考虑欧式风格进行规划设计。 (2) 项目建筑功能建议（科技的作用体现到位） 墙体 —— 注重隔音、隔热效果 窗户 —— 注重隔音效果 屋顶 —— 注重节能效果，统一安排太阳能设备 楼梯 —— 注重整体质感， 智能 —— 可视对讲、智能报警、防逾越系统等 (3) 项目户型优化建议 完美户型设计原则： 洁污分区、干湿分别、动静分离、全明设计。 尽可能地使客厅和餐厅南北贯通，形成穿堂风。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 28 使主卧室和大部分户型的厅及次卧室朝南，北面一侧布置卫生间、厨房等。 做到明厨、明卫。 有二卫的户型至少有一卫是明的，客厅、餐厅、卧室等尽量开大窗、凸窗，增加采光面积，便于通风，形成卫生、舒适的生活环境。 同时、餐厅、厨房、卫生间（至少一卫）全明，日照采光条件好。 餐厅、卫生间间隔远则更好。 所有房型注重留有一定的储藏空间， 便于以后装修设计。 大房型中普遍细化和适当放大了功能空间，精巧实用，避免了大而不当的浪费。 户型设计思路 建议 ◆ 平面布置讲求功能分区 /配比的合理性 将起居厅、餐厅、厨房集合在一起，形成公共活动区；将卧室、卫生间集合在一起，形成私用活动区，做到公私分离，动静分离，居寝分离，增设错层式或跃式住宅，让私密卧室处于较高标高处，使功能分区更趋合理。 ◆ 厅跨不宜小于 米。 ◆ “三大一小 ”作参考 平面布置大厅小卧模式，已被人们广泛接受，大厨房、大卫生间布置方便了日常生活的需要。 客厅与入户门厅设计衣 帽间、鞋柜，兼顾进出换衣脱鞋的方便。 卫生间与厕所分开，外间置放洗衣机、洗脸盆，。