无锡市宝应南园路南侧商业项目市场调研报告(编辑修改稿)

无锡市宝应南园路南侧商业项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

等等，其中以智能化、封闭式管理较为常见。 （ 5） 业主分析 ☆ 业主职业构成 宝应 城市 人气鼎盛，外地人也相对较多，但 普遍收入较低，所以一般楼盘也多是本地人 或农村年轻人消化。 在宝应 ，政府部门公务员、企事业领导人和私营业主的收入相对较高，是买房的主要社会群体。 ☆ 业主年龄构成 从年龄结构分析，最多的一类为 40 岁左右的收入较为稳定人士，消 费能力较强，为改善居住环境而购房。 他们通常比较关心孩子的上学问题。 另一类为 30 岁左右，通常事业初成，开始考虑住房问题。 （ 6）营销推广分析 ☆ 主要宣传点 在楼盘的宣传上，个性化楼盘开始出现，但市场上大多项目的推广比较零碎，整合性、宣传力度不强。 中管网房地产频道 作为国 内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、区域楼盘基本数据与 分析 项目名称 碧水庄园 开 发 商 宝应房地产管理公司 代 理 商 自行销售 所在地址 苏中南路东侧、南园路北侧 销售电话 05148245111 8245222 项目规模 占地面积（㎡） 2． 5 万 建 筑面积（㎡） 4 万 户 数 300 逾户 住宅类型 多层、小高层、 主力户 型及比例 100 ㎡ 125 ㎡ （三房二厅二卫），占 45% 均价 (元 /㎡ ) 1800 元 /㎡ 开盘日期 20xx 年 10 月 销 售 率（ %） 80% 交付使用日期 下半年 得 房 率（ %） 多层 90%、小高层 85% 容积率（ %） 1． 6 付款方式 一次性付款、银行按揭 小区内 配套 中心花园、沿街商铺 周边配套 周边学校、超市、菜场、银行等生活配套设施较为完善，步行 均在五分钟内 综 合 分 析 该项目位于宝应城东南，地理区位优越，周边生活配套设施较完善，但小区整体并无任何特色，并且其花园洋房、庄园等概念与项目不符，但其价格在同类地段中算高，切因面积小、总价低的原因，销售状况尚可，目前起多层住宅已销售 80%，并且结构已封顶，目前在建的是两栋小高层。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 17 项目名称 南方 凤凰苑 开 发 商 宝应南方花园置业投资有限公司 代 理 商 成全机构 所在地址 白田南路、安宜高级中学北侧 销售电话 05148278888 8986555 项目 规模 占地面积（㎡） 20 万 建筑面积（㎡） 25 万 户 数 20xx 逾户 住宅类型 多层、小高层、叠加别墅 主力 户 型及比例 90 ㎡ （二房二厅二卫）占 15%、 110 ㎡ （三房二厅二卫）占 35% 均 价 (元 /㎡ ) 2100 元 /㎡ 开盘日期 20xx 年元月十五号 销 售 率（ %） 目前一期在售 12 栋，现在销售近 200 套 交付使用日期 未知 得 房 率（ %） 多层 90%、小高层 85% 容积率（ %） 1． 3 付款方式 一次性付款、银行按揭 小区内 配套 会 所、幼儿园、中心广场、沿街商业中心 周边配套 生活配套设施较为完善，更有安宜高级中学与其毗邻 综 合 分 析 该项目是目前宝应规划较大的楼盘之一。 不管是从整体规划、外立面、区内景观都属宝应品质较高的楼盘代表之一。 从其目前的销售业绩来看，也确实得到很好的证明。 并其开发商南方置业在 04 投资开发的南方花园口碑良好，在宝应人心目中知名度较高。 但从其规划来看，小高层较多，且价格相对较高，因此其之后的销售情况还值得进一步观察。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 18 宝应典型商业地产项目分析 宝利莱商城 项目位置：宝应县安宜南路与 南城根路口 项目规模：总建筑面积 2 万平方米，其中底层商铺近 1 万平方米，二层、三层为 1 万多平方米的空中别墅。 底层商铺层高 米。 价格：均价 8600 元 /平米（已售罄） 开发商：扬州楠麒房地产开发有限公司 行销企划：无锡新里程房地产咨询有限公司 物业管理：宝应县金宝物业管理有限公司 电话： 05148279788， 8273061 名店王朝 项目位置：叶挺路 建筑面积： 2 万平方米 总投资： 6000 万元 总铺位数： 338 个 价格：一层沿街 16000 元 /平米，内街 5000 元 /平米；二层： 4000 元 /平米；三层 20xx 元/平米 配置： 3 部自动扶梯， 11 部楼梯 投资商：台湾弘凯建设有限公司 开发商：宝应弘凯房地产有限公司 全程策划：南京桓合房地产投资顾问有限公司 电话： 05148278008， 8278018 项目分析评论： （ 1）项目黄金商业地段不容置疑，也是宝应目前规模最大的商业项目。 （ 2）项目名字较为霸道，震撼人心，同时较容易为客户所记忆。 （ 3）提出“绿色商铺”概念，产权式销售，为客户们所接受，此项目的营销推广较成功。 （ 4）项目分批推售，并有详细的功能规划，推售思路较为清晰。 宝丽花 园底层商铺 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 19 底层满铺总建筑面积约 万平方米，均价 6500 元 /平米 纵棹园 项目位置：安宜路 建筑面积：约 5000 平方米 销售价格：一层约 10000 元 /平米，二层约 4000 元 /平米 销售情况：已售 60% 发展商：宝应县房地产管理公司 行销企划：常州市博报堂房产咨询服务有限公司 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 20 第三 章 商业商务房地产调研与分析 一、调研说明 调研范围 本次商业调研的范围主要在宝应县城。 主要调查了宝应的商场、超市、大型专业市场、店铺、娱乐设施和街道商业功能等。 调研目的 本次调研宝应商业的目的是了解宝应的商 业基本现状、城市商业区域的变化、商业的经营模式等等。 为项目的开发、整体规划提供及时而详尽的市场资料，为开发商进入宝应房地产市场、成功占据宝应房地产市场打下坚实的基础。 二、商业地产的简要分析 宝应是一个县城，城市居民有限，购买力有限，商业市场规模一般。 三、商业机会分析与提示 （ 1）城市框架清晰，“三横四纵”集中了宝应县城 80%以上的商业，“三横”指安宜路、叶挺路、泰山路，“四纵”指安宜路、苏中路、邗沟路、白田路。 （ 2）城市商业集中在以安宜路为轴线的两边，包括老商业街中大街和苏中路，纵棹园商业项 目位于安宜路。 城市商业中心是以亚细亚广场为中心位置，周围分布了亚细亚商城、时代超市、苏果超市、肯德基、苏宁电器等，其中“亚细亚”已成为城市中心的代名词。 目前宝应核心商业中心现有商铺租金达到 4000 元 /年 /m2。 （ 3）叶挺路集中了宝应的主要行政机构及政府事业单位，同时吸引了宝应电信、联通、移动、工行、农行、人行、建行、中行等形象高的单位入驻，形成了宝应的行政文化街。 目前行政功能东移，商业功能在相对增强，尤其是名店王朝、宝丽花园两大项目入驻后，进一步强化了叶挺西路的商业功能。 （ 4）宝应是个农业城市，市民和 各乡镇进城购物的消费者消费还是相对保守，大型的商场、超市仍是他们购物的第一选择。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 21 目前宝应还未形成一条真正食街，最具特色的是晚上“临时棚里的晚餐”，几乎贯穿了苏中路，同时在安宜路上也有分布。 宝应的夜生活尚不够丰富。 （ 5）宝应城市商业在向东发展，并渐渐脱离老城区。 （ 6）宝应社区商业未得到很合理的开发利用，如宝丽花园将一个住宅小区几乎开发成了一个大市场，但对开发商来讲，是提高了利润。 （ 7）今年宝应大型商业遇到非常大的考验，经营十分困难，但对于一个城市来说，高档商业会生存，但需要由龙头商家来进行 重组或整合，对规划来讲不是很合理。 （ 9）教育对房地产项目影响很大，学区好的区域房地产的需求明显高于其它区域，价格也略高于其他区域。 四、宝应商业地产物业类型 宝应目前的商业仍以大型商场、超市为主，社区商业是近几年发展起来的，产权商铺属于初期阶段，能否成功还有待于市场经验。 商场、批发市场 名称 位置 规模 经营品种 人流量 亚西亚商场 亚西亚广场 万 m2 一楼洗化、烟酒、家电化妆品等 二楼黄金首饰、内衣、钟表、鞋帽、健身运动等 三楼男女装、童装、玩具、娱乐城等 150 多人 大发商贸城 叶 挺西路 万 m2 男女装、儿童装、床上用品等 90 多人 大福商贸城 叶挺西路 2 万 m2 男女装、儿童装、床上用品等 70 多人 南峰服饰 叶挺西路 20xx m2 休闲服饰男女装 40 多人 三福服饰 叶挺西路 1500 m2 休闲服饰男女装 40 多人 苏宁电器 安宜东路 3000 m2 大小家电、通讯 20 多人 五星电器 苏中北路 400 m2 大家电 10 多人 明都电器 苏中北路 400 m2 大家电 10 多人 恒丰电器 苏中北路 400 m2 大家电 10 多人 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 22 超市 名称 位置 规模 经营品种 人流量 苏果 亚西亚广场东北侧 7000 m2 服饰、洗化用品、食品、小家电等 60 多人 苏果 白田路和安宜东路交汇东北侧 3000 m2 洗化用品、食品 30 多人 时代超市 亚西亚广场东北侧 5000 m2 一楼食品、蔬菜、肉类等 二楼服饰、洗化用品、书籍、日用百货等 10 多人 亚西亚超市 亚西亚商场 1 楼 1000 m2 洗化用品、食品 20 多人 上海家得利 叶挺西路和安宜南路交汇西南侧 9000 m2 一楼蔬菜、肉类 二楼食品 三楼服饰、床上用品、洗化用品等 四楼家 电、书籍、自行车 60 多人 餐饮业 名称 位置 规模 经营品种 人流量 肯德鸡 亚西亚商场 1 楼 600 m2 快餐 30 多人 有意思 苏中北路一家 苏中南路一家 600 m2 快餐 20 多人 开心杯 邗沟路 250 m2 快餐 10 多人 宝胜苑火锅 宝胜宾馆旁边 20xx m2 火锅 100 多人 宝应目前没有特别出名中高档中式餐饮业。 五、宝应城区主要商业街简介 城市干道名称 目前经营的主要商业品种 安宜南北路 该片区没有明显商业。