南京句容巨龙新天地mall项目研判、业态定位与招商策略预案(编辑修改稿)

南京句容巨龙新天地mall项目研判、业态定位与招商策略预案(编辑修改稿)内容摘要：

很难吸引外来人进入市内消费，整体商业市场和消费能力有待培育 —— 吸引外来人口消费是必要的发展趋势； 整个商业环境气氛不浓，仍处于街铺经营自然成市状态 —— 缺乏统一招商、规划等先进的商业运营理念； 11 依然停留在传统的日常用品及普通购物阶段 —— 商业经营范围及业态急需升级和扩容； 经营档次、及租金水平较低，基本上中高档消费都处于外流趋势，形成恶性循环，无法提高经营者的兴趣。 新近商业项目陆续上马，导致同质化的恶性竞争异常激烈，整合、规划迫在眉睫； 三、商户对区域市场和项目反馈 一、目标市场商户对句容商业的总体反馈 城市规模小，经济发展比较落后； 人均收入较少，没有足够的消费能力支撑； 一提到句容，商户第一反映就是“穷”。 20xx 年 城镇居民人均可支配收入 12300 元，农民人均纯收入 5508 元， 远远低于无锡、苏州等其他县级城市。 商品档次多以中低档为主； 走遍句容所有的商铺和商场，也找不到几个知名品牌购物店，都是二三线产品，而句容本地的中高收入群体，多在镇江、南京两地消费。 商业业态杂乱，缺乏统一的商业规划理念； 租金虽低，但销售额更低； 市中心商铺空置率较高，再建商业规模过大； 二、目标商户对巨龙新天地的总体反馈 地方太偏，在现有条件下很难吸引消费者； 在主力店农工商超市的带动下，或许将会有一定的人流量，但培育期较长，需观望、等待时机； 12 品牌商户在县级城市开设店面有 数量的限制，市场不能容纳过多的商铺，暂时不考虑； 品牌商户在县级城市基本不考虑公司直营，主要通过在当地寻找加盟商来开展店铺的拓展； 虽然租金较低，但是没有人流、没有营业额，贸然入驻依然会亏本； 整个城市的商业发展与一些品牌定位不相匹配； 距离南京较近，没有必要投入过多的人力与物力来开专卖店，句容已经形成了消费外流趋势； 餐饮和娱乐业相对比较好经营； 【小结】 一个新商业项目的推出到成功是需要相当长的市场认可的，在句容市中心有如此多的商业项目的情况下，如何让消费者认可此项目是非常困难的。 与 此同时更为主要的是如何让商家认可句容又是一大难题。 商户是非常精明的，消费者可以引导，但商家却必须用实实在在的优惠和利益来打动。 综合来讲，要给予商户充足的市场培育周期的认可度，才有可能消除商家“观望、等待、怀疑的心态”。 四、巨龙新天地直面的若干问题与思考 （一）项目直面的若干问题 如何提升商户对项目的认可度的问题。 巨龙新天地做为招商项目而言首先解决的问题不在位置的好坏，而在拉升句容市民对项目的期望值，以此期望做为招商工作的核心，以此让商家对项目从了解到认知认可。 如何做好外地目标商户引导的问题。 如何避免为他人做嫁衣的局面，一旦商家认可句容了，便要对句容做 13 实地考察，而目前句容市仍然有相当部分的商铺空缺，从绝对位置上讲肯定比本案要好，如何避免让我们的商家选择本案，而不是选择其他地方。 这点也非常重要； 如何做好本地商户引导的问题。 本案针对句容本市的商家招商是非常有难度的，我们如何能让句容本地商户对本案产生兴趣也是非常关键的，因为很多品牌是不做直营店的，而在句容当地却有加盟商，我们拿什么吸引“对句容非常了解”的加盟商来进驻本案也是关键。 如何制定价格策略，使得商家确实感到有吸引力。 在价格上一定要与市内商铺形成一定的差距，只有如此才有可能打动商家进驻，才有可能让外地商家对本案产生足够的兴趣。 如何突破“县级城市”的招商瓶颈。 从商业操作的规律角度看，县级的市场引入品牌商家存在可行性问题。 众多品牌商家在扩张和开店时严格按照总代理、区域代理的市场等级，层层审批，很多主流品牌都坚守着三级市场不开店的铁律。 因此在引进一些主流品牌方面存在着天然的障碍。 （二）对项目的理性思考 项目的定位某种程度上决定了项目的成败。 我们从句容城市商业现状、商户对句容城市看法、本案所处的地段、以及商业市场运作规 律，商业价值等方面着手进行了深入的研究分析， 【思考一】 现有商业规模与现有句容 20万普通收入人口（在本地消费群明显不足）的关系。 句容整体经济落后于苏南其他城市，更不能与南京、镇江等周边城市 14 相比，在这样大规模属于中低收入的环境下；与此同时又逢全国商业地产大面积开发建设的背景。 一方面面临着消费支撑问题；一方面面临着竞争项目太多问题；如何在两难的环境中寻找切入点是项目成功招商的关键所在。 句容目前的 社会消费以当地居 民中、 低档 消费 为主，现有的商业设施，已经足够满足常驻人口与少量外来普通百姓的日常消费需求 ， 本案距离 形成良好的商业氛围需要相当长的市场培育期。 本案囊括“餐饮、娱乐、购物”三大主力业态。 理论上将成为句容最现代化、超前化、规模化的商业设施。 但是，任何商业的繁荣都是建筑在符合有效的市场需求基础之上的，以本案现有的硬件条件以及地段很难做到这一点。 【思考二】 如何吸引旅游人口消费以及阻止消费外流趋势。 在现有的句容本地消费人口和消费能力的条件下，要着重挖掘项目和句容市的商业潜力，不能仅着眼于本案的定位，要把本案放到大句容市的角度来深入研究句容目前的消费倾向和空缺。 另一方面要凭借句容旅游资源的先天优势，想办法使旅 游人群在句容本地消费，并为这部分消费群体度身定制一个需求最大化的商业定位思路。 【思考三】 如何通过特色经营与整合招商手段来形成差异化思路吸引商家关注并进驻本案。 在整体招商中要实际关注细节方面，如递增率、水、电、物业费、税收等方面要给予充足的优惠政策，一定要与其他市中心商业项目做对比，做到“人无我有，人有我优”，从各个细节上来体现我们对商家的优待与 15 重视。 在规划上建议可以重点从两方面着手：其一以“整合规划为主，不求高档，但务必要打造一个专业多种业态的聚合平台，为同类商家打造一个聚集地，一定要体现规划的优势 ，避免再次重复市中心随意招商的局面；其二“求新、求特”，做主题式商业广场。 【小结】 “巨龙新天地”需要以前瞻性眼光适应城市发展，根据对句容本地商业布局、消费趋势的准确把握，以超前的现代商业运营理念来满足市场需求、商家认可，不能仅靠地段、价格、优惠政策的微观的招商手段来吸引商家；通过创新式的开发和规划，以“ MALL”的商业布局来聚集和吸引主力消费人流与商家关注。 从而提升整个句容市的商业环境。 五、项目核心定位与推广 （一）项目核心功能功能定位 一一 站站 式式 城城 市市 多多 彩彩 风风 情情 MALL  项目由 8 幢建筑围合排列组成大型商 业街区，建成后将成为集休闲、餐饮、购物、娱乐、旅游、社交等功。