重庆市房地产-重庆市綦江购物中心营销战略全案(编辑修改稿)

重庆市房地产-重庆市綦江购物中心营销战略全案(编辑修改稿)内容摘要：

投投 资资 载载 体体 ， 才才 能能 吸吸 引引 投投 资资 者者 及及消消 费费 者者。 商铺买卖 发展商 租赁方 商铺租赁 商业管理公司 商铺租赁 小业主 可代交月供 委托管理 交月供 办理按揭 租金代收 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 39 页 五大关系方在托管式商铺运作模式中都承担着各自的同时又相互关联的角色。 ⑤ 低门槛示意 —— 在投资者选择由管理公司托管的前提下，预付两年租金。 购买二层约 20平方米价值 10 万元的托管商铺，首期款最低五成，十年按揭 （模拟图表）以下购铺方案： 商铺面积 单 价 总 价 假设每平米年租金 两年租金一次性支付 实际首付款 银行年供款 20 平米 5000/平米 10 万元 元 /平米 /年 17500 元 32500 元 约 7907 元 /年 ☆ 立收两年租金：如果购买长松世纪商城托管商铺，在买 下商铺的同时，马上可以一次性收回接近于商铺总价值 %的两年租金，即： 17500元。 ☆ 首期只需付出近 ：您首期只需付出 这个价值十万元， 20 平米的商铺。 ☆ 以租养供，轻松买铺：五年内，每年固定租金回报 8750 元（假设没有 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 39 页 升值情况），以租养供，轻轻松松。 ⑥ 高收益示意 托管商铺在商业环境良性的发展中，将为投资者带来巨大赢利。 购买二层约 20平方米价值 10万元的托管商铺 （模拟图表）以下回报提示： 商铺面积 总 价 5 年内回报 假设 15 年内回报 假设 30 年内回报 实际 总付款 备 注 20 平米 10 万元 43750 元 144375 元 341250 元 38314 元 前述回报未计算变现回报 ☆ 假设五年内租金不递增：如果购买长松世纪商城托管商铺，在买下商铺的五年内可获得近 ，五年半内不用向银行支付月供款； ☆ 假设五年后十五年内租金仅递增 15%：每月固定租金回报 ； ☆ 假设十五年后三十年内租金仅递增 50%：每月固定租金回报 元； ☆ 假设五年后希望变现转让：以商铺价值每年 5%增值计，总价值可达 万 +已收取租金 万 实际付款 万 银行 余下未供款约 万 =实际获利。 由此得出回报率：实际获利 /实际付款 =245%，年回报率约 30% 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 39 页 第三篇 商业规划及产品提升 一、 商业规划定位 概念定位 根据本商铺的特点，及周边商业人流、环境等因素再加上商业管理的引入，本项目商业定位为： 集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心（ Shopping Mall）。 注解： Shopping Mall{Startup Hope(开启希望 ) Overlooking Pacesetting Plaza（俯瞰 购物中心之先导） Initiate New Ground（占据新平台） Modern Atmosphere(现代氛围 ) Luxurious Leader(领袖豪华 )}起源于欧美的先进零售商业模式，以大规模，所经营、服务的项目全而著称。 20xx 年中国首家 Shopping Mall 铜锣湾商场在深圳面市， 3 年来经营火爆。 中国消费者亦逐渐接受了这一新理念， Shopping Mall 的普及是必然趋势。 林冠在经过专业的调查摸底后得出结论 ：长松世纪商城商业概念定位应是 适度超前、具有城市风 景的大型时尚购物中心“ Shopping Mall”。 项目零售品消费者定位 零售品消费主流定位为拥有綦江县 80%财富的 20%居民，是綦 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 39 页 江县内的中高端消费群体。 ①主群体 ：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、旅游宾客、中高收入家庭、灰色收入者。 ②次群体 ：城市及乡村居民。 城市内职业工作者 ,企业员工 ,自由打工者，辖区乡镇从事农业的生活群体。 项目经营理念 长松世纪商城的开发建设模式以“改变綦江人投资理念”为主导，形成整个綦江城区百姓的“一站式”购物天堂，海阔天 空，任游任逛。 她将引导綦江县甚至整个银南地区商铺前沿创新理念，掀起一场商铺地产风暴，致力成为綦江钻石商圈内，綦江首家具有国际标准和城市风景的 Shopping Mall。 项目功能定位 长松世纪商城集购物、餐饮、休闲、娱乐、观赏等多种综合功能为一体，是商业楼群中的标志性建筑和当地商业第一品牌聚集地。 项目的实施会对整个綦江商圈带来全渗透、全履盖的全新战略，成为綦江百姓购物首选和购物天堂。 项目经营模式定位 五统一经营模式：统一规划、统一形象、统一经营、统一收银、统一推广。 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 39 页 项目商业规划 ► 商业功 能规划 长松世纪商城 Shopping Mall 项目商业区域建筑面积约27600 平方米，整个建筑成框架结构。 根据产品整体状况及当地民意调查情况，为达到商场整体能够聚集人流、突出主题、主流线通畅等目的，促进产品总体营销推广，长松世纪商城总体划分为地上四层，地下一层。 具体商业定位如下： 方案一： 14层主体考虑专业百货入驻。 楼层 楼层面积 套内铺位划分面积（㎡） 具体业种 1 7565 商场整体出租，临街门面控制在套内 2060 ㎡。 大型超市、品牌专卖店 14楼主体 58 ㎡小铺位，带租约销售 主题 百货 1 楼主体 400 400 西式快餐 1楼商业街 1500 50100 特色餐饮街 2楼商业街 1500 50100 美容美发、茶楼、酒水吧等 方案二：不考虑专业百货店进入。 楼层 楼层面积 套内铺位划分面积（㎡） 具体业种 1 7565 商场整体出租，临街门面控制在套内2060 ㎡。 大型超市、品牌专卖店 1 6408 当道位置 400 ㎡西式快餐铺位，其他面 西式快餐、眼镜、首饰、皮包、鞋、化妆品以 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 39 页 积划分以 8 ㎡的铺位为主，铺位不需要隔断。 及特色餐饮街等 2 6108 铺位划分 以 810㎡为主 女装、儿童、女性饰品、美容美发以及特色休闲街等 3 4621 铺位划分以 810㎡为主 运动品牌、休闲品牌、各类专卖店、床上用品 4 3295 铺位划分在 200400 ㎡为主 健身、茶楼、洗脚城等 产品配套功能划分 楼层分布 长松世纪商城 Shopping Mall 配套功能划分 门前商场 设停车场，休闲桌椅，广告位及摩登秀台； 中庭 立柱设有形象装点和精典广告、品牌商品特卖场等； 一楼 总服务台、消防控制中心、收银台； 二楼 收银台，洗手间； 三楼 母婴休息室，洗手间，收 银台； 四楼 洗手间、收银台。 方案二业种具体规划图： 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 39 页 ● 理由： 大型购物中心以 客流 为销售 对象 ，客流是它的生命线。 购物中心的客流是由购物、休闲、 娱乐 三个部分构成的。 一般情况下各占 1/3，但由于休闲， 娱乐 者存在着即兴购买。 因此，实际购物人数会适度提升，约占 40%。 根据有关部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为 40～ 60分钟，成人为 90～ 150 分钟。 按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过 小时，超过。