地产理论之孙宏斌与顺驰(编辑修改稿)

地产理论之孙宏斌与顺驰(编辑修改稿)内容摘要：

中城房网董事长联席会议 时间： 2001 年 1 月 15 日 地点：北京长城饭店大话： 那由顺驰来起草吧。 背景故事：中城房网， 1999 年在西南重镇成都问世，主要成员包括北京万通冯仑、河南建业胡葆森等人。 顺驰也是首批成员单位之一。 如果没有中城房网几年来在人脉、人气、造势上的铺垫，顺驰恐怕还没有足够的底子在两届住交会上大造声势，掀 起巨波。 孙宏斌参与这个组织的真实目的很显然，是为了 入流 ，提高顺驰的品牌知名度。 一方面，通过天津本地媒体的着力宣传，使顺驰在天津鹤立鸡群；另一方面，要 名扬全国。 这次中城房网的周年会议，被称作中国地产业峰会。 当会上提出万科牵头联合买地的时候，孙宏斌不干了： 为什么要以万科为主。 别人告诉他因为倡议书是万科起草的，孙宏斌马上回应道： 那由顺驰来起草吧。 现在看来， 大话 的感觉已经不足。 以革命的名义回忆过去吧：那时读到相关新闻的人，十有八九会问这样的问题 孙宏斌是谁。 住交会 时间： 2002 年 11 月 地点：深圳大话： 品牌没那么重要。 背景故事： 住交会 ，全名中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会，是由深圳一家民间组织发起的活动，经过历年潜心运营，在业内形成了广泛的知名度和号召力，甚至成了业界大腕纷纷作秀的大秀场。 已经有了赴港上市打算的顺驰，从深圳与香港毗邻的地理优势上考虑，决心把深圳作为打响知名度的跳板。 深谙造势技巧和媒体心理的孙宏斌，为此两度借势住交会，推出了轰轰烈烈的炒作。 一心想崭露头角的孙宏斌不甘心仅做背景和陪衬，他抛出了一番另类言论。 论坛的立意是，倡 导企业品牌建设，培养品牌意识。 大腕们纷纷走上演讲台，大讲品牌的重要性。 但是轮到孙宏斌的时候，他偏唱对台戏： 品牌没那么重要。 孙宏斌希望充分利用这个娱乐化的地产舞台，引起一墙之隔的香港舆论的注意。 中城房网会议 2020 精品地产资料免费下载。 数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽。 正规经营，货到付款。 网址 : :23107290 时间： 2020 年 8 月 地点：重庆大话： 超过在座诸位，包括王总。 背景故事：会上，孙宏斌选定了一个有关企业战略的话题，因为内容平淡无人喝彩。 突然，孙宏斌话锋一转：顺驰今年销售额要达到 40 亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。 他顿了顿，下决心要 一鸣惊人 ，说道： 也就是要超过在座诸 位，包括王总。 这时候，整个会场鸦雀无声，只见王石脸有些拉长，声音不高但是很干脆地反驳道： 你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险。 孙宏斌回答： 王总，我们可能超不过，但是你总得让我们有理想吧。 会议结束后，孙宏斌从重庆直接飞到北京，在昌平召开了后来被视作顺驰历史上具标志意义的蟒山会议。 会上孙宏斌大做题为《鸿鹄之志向，蚂蚁之行动》的演讲。 住交会 时间： 2020 年 11 月 24 日 地点：深圳大话： 明年 100 亿。 背景故事：二度亮相住交会的孙宏斌又有了新的企图，刚刚在重庆与王石 闹翻 ，他 决心再趁势打上一巴掌。 令很多与会者还感到陌生的孙宏斌，当着几大风云人物和众多媒体的面，声称 2020 年销售额要达100 亿元。 要知道，当年销售额最高的房地产企业也不过回收了 60 亿元销售款， 100 亿元的说法就显得有些大言不惭了。 顺驰的 100 亿元高目标，没有人相信。 业内人士和媒体记者议论纷纷，那么多的资金和人员将从哪里来呢。 一个北京开发商表示质疑： 没有拳头产品，没有特别出色的团队，顺驰凭什么挑战。 扩张太快，会有很多麻烦。 很多人笑言这是天方夜谭。 尽管后来孙在媒体上放言说，顺驰果真完成了 100 亿元。 但据知情人士透露，这仍是 大话。 博鳌论坛 时间： 2020 年 8 月 地点：博鳌大话 :今年的销售回款可以达到 120 个亿。 背景故事：600 来位房地产界人士齐汇小岛博鳌，宏观调控成为论坛主题。 在提到 高负债经营公司 时，王石单刀直入评价了顺驰，他说： 像媒体炒作的那家黑马，在宏观调控下会很难受，这次他也到会了，还要发言的，到时候大家问他，他要说不难受，那是吹牛。 明眼人对王石发言中频频指向顺驰的暗语做了汇总，包括：规模不要追求得太大，资金链不要紧绷、不留余地；否则市场一有风吹草动就会受影响，天天 加班都没用；去年销售额还 20 多亿元，今年就到了 100 亿元，这是不可能的；融资越来越不容易，国内的钱都骗不了，到国外骗钱就更难了，等等。 首创董事长刘晓光问孙宏斌： 宏观调控中你最难受的是什么。 孙宏斌作答： 其实最难受的还是钱。 但他接着放话说： 其实根据我们最后一轮的保守估算，今年的销售回款可以达到 120 个亿。 睁着眼说瞎话，这是吹牛。 孙宏斌话音未落，王石话音响起。 按照孙宏斌的说法，顺驰的风险几乎为零。 孙宏斌的表现让中小开发商情绪激动。 一位到场嘉宾站起来对孙宏斌说： 我们期待你成功，为我 们追求进步的中小企业做个榜样。 顺驰把地产业作秀的水平同样夸张到了极致。 2020 精品地产资料免费下载。 数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽。 正规经营，货到付款。 网址 : :23107290 更多开发商情绪复杂。 他们恨不得顺驰死，否则公平何在。 中国市场非典，使老老实实做事的公司未必能发展很快。 但他们又怕顺驰死 顺驰如果走不好，对市场信心打击极大，政府的日子会明显感觉不好受，到时候由于顺驰一家公司出事，所有房地产企业都要跟着吃药。 年轻顺驰 孙宏斌在谈到公司用人制度的时候，最常说的是： 在一个开放的社会中，经验从来不重要，只要你有激情，只要你是开放的，你是空心的，你是无我的，你就是一往无前的 ，你就可以充满了创造。 因此，在顺驰，首选的人员是那些 富有激情的年轻人 ，这些年轻人可以 无成见地去感知和行事。 据说 顺驰军团 在全国将近 8000 人，很多年轻人手中掌握的资金和资源是其他公司的人无法想象的。 在顺驰， 20 多岁就当上集团副总裁、总裁助理，分公司总经理、副总经理比比皆是。 以其北京公司为例，掌管林溪项目与大兴项目的两个总经理甚至都不到 28 岁。 不仅位高，而且权重。 据一位熟悉顺驰的人士介绍： 去顺驰的一般有两类人：一类是刚出大学校门不久的年轻人；另一类年纪大一些，是机会主义者。 顺驰的年轻人们敢闯、富有激情，但似乎像被洗脑了，任何时候到会以 我是顺驰的 自居，自认为自己公司比别的公司都强，很了不起，甚至因此得罪了不少同行和客户。 而在顺驰，年纪大一些的人则往往是因为看到顺驰急速扩张才加盟的，因为扩张可以提供很多在其他公司更年长一些时候才可能有的操盘独立做项目的机会。 这两类人都很难使顺驰能够立足长远发展。 顺驰最大的潜在风险并不是资金问题，而是用人机制的风险。 一位来自广东著名开发企业的总经理说。 一位以前曾经在顺驰工作的人士回忆以前在顺驰工作经历时评价道： 公司要想长远发展应该靠制度，而非激情。 尽管孙宏斌认为：年轻不等于没有经验，年纪大不等于经验多；年轻也不等于能力低，年纪大也不等于能力高。 年轻并不等于房子的质量盖得会有问题。 我们的用人标准是，你是否符合我们的企业文化，是否支持战略，是否努力，是否有责任心，是否有发展潜力，和年龄无关。 年轻人有的是激情，缺乏的是经验，但重要是有锻炼的机会。 孙宏斌说。 无可否认的是房地产是一个长周期、业务很复杂的行业，每个项目完成至少需要两三年时间， 只有经历了一个完整的入住周期以后，策划下一个项目时才可能做到 心里有数，知道哪些方面可能出问题。 一位房地产公司的营销总监告诉记者，而这一定是需要时间来积累的。 2020 精品地产资料免费下载。 数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽。 正规经营，货到付款。 网址 : :23107290 如果一家公司在做项目时，大部分业务都由缺乏实践积累的人在不断试错中完成，则结果很可能是该公司开发的项目为缺乏经验的人提供了很好的 锻炼 机会，也许这些人在试错后能够发现自己的不足，使自己个人的成长得到了很大的提升，但房地产项目一旦完成就很难更改，这将导致很多购房者不得不花费毕生血汗购买顺驰年轻人们不断 试错 后的 次品，最后为顺驰的 年轻 买单的将是这些无辜的购房人。 2020 精品地产资料免费下载。 数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽。 正规经营，货到付款。 网址 : :23107290 地产戴尔：顺驰的异端疯狂 20201206 博客中国 作者：王育琨 顺驰打破了地产界的相对均衡状态，让各路诸侯都感受到了压力和危机。 顺驰凭什么。 王育琨 /文 一偏执狂头戴金冠、手持金剑、骑一匹野马，一如入无人之境，一路凶猛。 或许那金冠金光灿灿太过耀眼，或许那金剑太过锋利，或许那野马太过狂野，人们纷纷躲避着，任凭野马狂人驰骋。 这不是神话传说，而是发生 在中国房地产界的一道现实风景。 那狂人是孙宏斌，野马是顺驰的商业模式，金剑是掠地 天价 ，金冠则是所谓的 阳光地政 —— 土地出让的招拍挂。 看看下面的 数字，就知道孙宏斌与顺驰张狂的劲头： 2001年销售回款 1亿元， 2002年 16亿元， 2020年 40亿元， 2020年可能回款 155亿元。 2020年的目标居然是300亿元。 借理查德。 道金斯的发明把文化基因称之为米姆，我用五个字概括顺驰米姆：异端的疯狂。 孙宏斌放言： 让世界重新走出旧轨 孙宏斌凭借得天独厚的关系资源，在天津获得了不可一世的扩展：一个公司的开发量占一个城市（天津）开发量的 30%.这一比例创立了一个中国房地产公司占城市开发量的记录。 孙宏斌难掩自己作为异端的疯狂： 历史是这样写就的，竞 争版图是这样重划的，世界是这样改变的。 他发誓要在全国复制天津顺驰的体系。 要 让世界重新走出旧规。 山西人孙宏斌是个极具天赋的清华高材生， 20多岁时因过早地表现出领袖气质和商业才能，成为联想公司的不安定因素。 据他自己讲，因保护当面冲撞柳传志的部下，被公司以挪用公款罪名送进监狱服刑 5年。 出狱前，他跟把他送进监狱的柳传志坐下来一席恳谈，挫折好像一点没有损伤他预言家似的激奋，他强调自己决不屑于提着刀子在街上乱转，将来也不会切入 IT业，只是想在自己辉煌的未来中有柳传志的影子。 孙宏斌出类拔萃的偏执与僵硬的冷 静，使得老江湖柳传志对其刮目相看。 其后，联想不仅给他 50万元在天津开办顺驰房地产咨询公司，还给他接轨银行关系，并作为他第一个开发项目的合作伙伴，以联想的无形资产帮他圈地、融资。 这两个本该怒目相向的男人，竟然长时间上演了一处惺惺相惜的悲喜剧，让世人对孙宏斌的笃定与城府瞠目。 可是，为了顺驰香港上市，孙宏斌又于十年后在与柳传志交好的《中国企业家》杂志上，把这段陈年往事公之于世，让世人又对承诺的时效和金钱的魔力心生敬畏。 快速增长的中国房地产市场一直就存在着很厚重的地缘关系壁垒。 2002年 5月 9日国土资源部 11号令公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自当年 7月 1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式进行公2020 精品地产资料免费下载。 数万套专业地产资料、电子书和地产讲学 VCD 等， 680 元一网打尽。 正规经营，货到付款。 网址 : :23107290 开交易。 招拍挂尽管被业界称为 阳光地政 ，但终因各种形式的 口子 而难以落实。 不过，孙宏斌却认为这是个空前的机会。 他太懂了。 房地产的高端，就是圈地，只要地圈好了，其他一切就会跟着来。 如何突破厚重的地缘关系圈地，是顺驰必须跨越的坎。 招拍挂提供了历史性的机会。 2002年 6月，顺驰参加了天津塘沽一块土地的公开拍卖，参与竞拍者寥寥。 这是顺驰在天津市 区以外获得的第一块土地。 盘算下来，通过竞拍所得的土地，机会成本很低，综合费用甚至比协议价还要实惠。 而且，在后续一系列运作上有着不可比拟的优势。 仅仅 3个月，这地块所开发的 莱茵春天 就开盘销售。 项目成功印证了孙宏斌的判断。 经过一年调研，顺驰于 2020年 7月召开蟒山会议，就进军全国形成一致意见。 从2020年 8月到 2020年 4月，顺驰先后从华北、华东和华中等城市拍得 10余块土地，行动迅速得令人咋舌， 天价制造者 的大手笔更是惊人。 顺驰四面出击，打破了地产界的相对均衡状态，让各路诸侯都感受到了侵凌的压力和 危机。 喜欢也罢，怀疑也罢，腻歪也罢，孙宏斌头戴金冠，驾驭着野马，在一片质疑声中，四面出击，连连得手。 顺驰凭什么。 阳光地政 金冠与 天价 金剑的虚实变化 心机深沉的孙宏斌终于攀附上 阳光地政 的大势。 但是，且莫以为，他真要在阳光下凭真本事跟人搏杀。 一次在跟苏州市市长交流时，他不小心露出了心迹： 同样的形势，大家的判断不同，我们就有机会了。 大家判断都一样的话，就要看谁有钱，那。