天宇房地产开发公司置业顾问培训教材手册地产培训(编辑修改稿)

天宇房地产开发公司置业顾问培训教材手册地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

限（其中 1— 5年为。 ‰， 6— 10 年为。 ‰，11— 20 年为。 ‰）。 B、抵押登记费＋工本费：房屋。 元 /套，商业。 元 /间。 C、公证费：。 （ 2）办证手续费： A、契税：房屋按总房款的。 ％收取，商铺按总金额的。 ％。 B、交易费：在房产大证时间一年以内的由开发商支付：房屋。 元 /㎡、商铺。 元 /㎡；在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半：房屋。 元 /㎡、商铺。 元 /㎡。 C、测量图纸工本费：房屋为。 元 /套；商铺收取标准为：。 ㎡以下为。 元，。 （ 3）物业维修基金： 房屋为总房款的。 ％（多层）和。 ％（高层）；商铺为总金额的。 ％。 （ 4）配套费 包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。 2房屋的结构形式： 主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混 泉州市 天宇房地产开发有限公司置业顾问 学习手册 16 凝土结构。 砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构 的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。 通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 由于抗震的要求，砖混房屋一般在 6 层以下。 砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。 钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。 这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。 目前，多、高层房屋多采用 这种结构。 其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 2房屋的建筑面积： 是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即 房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 ），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 2商品房销售面积： 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。 即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。 2建筑面积的计算规定： 是建 筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。 由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。 国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。 针对房屋建筑物的主要规定有： （ 1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。 单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 （ 2）建筑物内所有永久性建筑层高在 米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和 米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。 层面上的楼梯间，水箱间， 电梯机房及斜面结构屋顶高度在 米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在 米以上的按其外围水平投影面积计算。 （ 3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在 米以上的按其水平投影面积计算。 （ 4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 泉州市 天宇房地产开发有限公司置业顾问 学习手册 17 （ 5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。 与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算； 有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。 （ 6）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 （ 7）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。 未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。 （ 8）有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。 与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。 （ 9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 （ 10）突出房屋墙 面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。 2套内建筑面积的计算： 房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。 套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。 （ 1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套 内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。 （ 2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。 套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。 （ 3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房 屋外墙的水平投影面积计算。 其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。 泉州市 天宇房地产开发有限公司置业顾问 学习手册 18 公有建筑面积的计算和分摊： 一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。 最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。 公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。 （ 1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。 将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。 （ 2）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。 （ 3）各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面 积按比例进行分摊： 第 1 步：计算分摊系数。 分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。 第 2 步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数各套内建筑面积。 3使用率： 房屋套内净面积（即使用面积 ）和房屋建筑面积的比为使用率． — 般高层塔楼在 72％至 75％之间，板楼在 78％至 80％之间。 3怎样计算房屋的使用率。 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。 比较确切地计算方法是在建筑面积的基 础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。 它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。 而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高 泉州市 天宇房地产开发有限公司置业顾问 学习手册 19 层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积 ，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 3建筑容积率： 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 3建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率， 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 3绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、 公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地， 又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地 ， 不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 对购房者而言，绿化率高为好。 3辅助面积 辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。 包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 3居住面积 房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积 （即结构面积）。 使用面积 房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。 计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。 采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系； 计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚 泉州市 天宇房地产开发有限公司置业顾问 学习手册 20 度计入使用面积。 计算房屋租金， 都是按使用面积计算。 4建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积。 当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。 4房屋的开间： 在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 房屋开间一般为 － ，砖混结构房屋开间一般不 超过 米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。 4房屋的进深： 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。 目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在 5米左右，不能任意扩大。 在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。 4层高： 房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 4净高： 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。 4什么是房屋组团。 我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。 这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。 而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。 院落式的布局，用四面楼 房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。 4何谓生态房屋 泉州市 天宇房地产开发有限公司置业顾问 学习手册 21 生态房屋是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染，生态平衡的建筑环境。 这里的环境不仅涉及房屋区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及房屋区的人文环境、经济系统和社会环境。 培育生态房屋概念主要是在这种观念的影响下，在房屋建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使房屋区生态环境处于良性循环状态之中。