上海交达德律风物业公司考核管理办法汇编(编辑修改稿)

上海交达德律风物业公司考核管理办法汇编(编辑修改稿)内容摘要：

满意认可后，维修服务人员应礼貌地请业户在《任务单》上签字。 （ 10）维修服务人员离场时，应向业户客气地说声“打扰了”，出门时应面对业户，后退几步、说声“再见”，礼貌地道别。 （ 1）当业户室内发生断电时，若故障点为空气开关（或熔断丝）开路状态，应对开路现象进行分析，若因电气线路过载（或短路），应查明原因，待排 除过载（或短路）故障后，再合上空气开关（或调换相匹配的熔断丝）恢复供电。 （ 2）维修、安装照明装置，接线桩头应牢固可靠。 螺旋灯头安装时应将相线通过开关，零线应接至螺口外壳。 （ 3）照明开关维修后重新安装，插座应不松动，螺钉齐全；开关、插座接线正确，接线桩头导线铜丝不外露，不松动，插座接线右为相线，左为零线，严禁将中性线作接地线。 （ 4）因维修电线线路需更换电线材料时，所使用的电线材料应符合绝缘等级要求；采用护套线敷 设线路，应牢固平直、不扭曲，线卡间距均匀；护套线并头应在开关、插座盒内，不准在线路中段割开护 套线进行并线、接头。 （ 5）使用护套线敷设的线路，不应将护套线直接敷设在粉层内，空心楼板内允许导线直接敷设，但导线穿进空心楼板孔应加护圈保企业 () 管理资源下载第一站 护。 （ 6）当明、暗管线路故障需更换导线时，应两人共同操作，拉线和送线用力应一致；为了减少导线与管壁摩擦，可用滑石粉涂在导线上，管口应用护圈保护，防止管口损伤导线，管内导线不允许接头。 （ 1）更换卫生洁具附属配件时，应对型号、规格核对确认，所更换的附属配件应与原品牌相一致，若不符上述条件，应征得业户同意后，方可更换使用功能不变、安装尺寸一致的其他品牌的附 件。 （ 2）拆装各种卫生设备前，应先切断水源，放尽存水，拆装时要耐心细致，不得用榔头重击。 安装瓷器具时，螺钉孔处应加装橡皮垫圈，用螺丝刀拧紧螺钉时，防止用力过猛，损伤器具。 （ 3）更换面盆龙头因锈蚀不易拆去时，可喷洒除锈剂，待其松动后，再细心拆卸，以免损坏面盆。 （ 4）拆角尺弯、低水箱落水管时，不允许猛力扳扭；拆装水箱时，应防止水箱坠落。 （ 5）因更换坐便器或疏通坑管，需要拆除坐便器时，在坐便器与坑管接头处，可先用旋凿或其他专用工具凿去胶结物。 若坐便器底脚螺母锈蚀而不易松开时，不允许用钢凿猛撬，应先将四周胶 结物清除，用锯条锯断螺栓。 （ 6）拆移浴缸前，应先拆卸进水、落水管，以免拆坏零件。 安装浴缸应牢固、平稳，安装完毕作放水检验，落水管接口处应无渗漏水现象，且排水畅通；电气控制功能正常，电气绝缘性能良好。 （ 7）安装的坐便器坑距与实地坑距不符时，应使用坑距移位器，安装移位器前，应先对坐便器及实际坑距进行测量定位，然后开凿地坪、固定坑距移位器，其移位器高度应与地坪保持同一平面。 （ 1）管道疏通 企业 () 管理资源下载第一站 、水斗、浴缸、地漏及污水总管时应使用专用疏通工具。 ，应采取相 应的保护措施，以免损坏器具。 ，应先采取防溅、防漏的措施，并通知相关用户，暂停排水。 疏通完毕，应作进水、排水检验，并对门盖联接处作好防渗漏水处理。 ，从屋面污水管口顺管缓慢放下重锤及绳索（严禁重锤绳索长度短于总管长度；严禁快速放下重锤，以防损坏污水管道）。 当重锤触及堵塞部位，应稍加用力提升重锤，然后放下，反复几次利用重锤自重力冲击堵塞物，以达到疏通目的。 ，维修服务人员用手握住软轴，稍加用力将软轴往管道口内渐渐推进。 当软轴触及堵塞物时，维修人员放开软轴，启动疏通机，当软轴疏通至管道出口处，关闭疏通机，维修服务人员握住软轴来回推拉，确认疏通效果（作业时注意不要污染周围环境）。 （ 2）排水管更换维修。 ，维修人员施工前应做好安全措施，使用器材应防滑、防倾倒，并落实专人监护。 ，应使用专用切割工具，切割管道前，应对铸铁管断裂部分采取加固措施，防止断裂管跌落时砸伤人员。 实。 ，不允许松 动；支架固定间距：横管不大于 2m，立管不大于 3 m；室外立管每节安装一只固定支架，管道弯头超过两只以上时，转弯处要配装检修门盖。 （ 3）供水管更换维修 企业 () 管理资源下载第一站 、爆裂而引起漏水时，维修服务人员接到《任务单》应立即赶到现场处理，关闭进水闸阀，防止事态扩大，并及时通知相关业户（或张贴停水通知）。 （锯、截、拆水管）前，应先切断水源；如使用电动工具切割水管时，严禁带水操作，应有触电保护装置。 ，使用割刀切割管口后，应使用铰刀刮口，管子铰丝口，应分作前后两次， 每次铰牙应在铰牙处加油。 ，全埋管道严禁使用活接头，丝口接头不允许外露。 ，无遗漏。 检修屋顶水箱浮球阀，应由两名以上维修服务人员操作，严禁用手触及浮球阀活动处，以防夹伤手指；浮球阀整修后，应经过两次以上手动试验，要求启闭灵活，无卡阻现象。 ，应对管道进行加压测试，管道无爆裂、接头部位无渗漏等缺陷。 、窗玻璃安装与维修 （ 1）安装门、窗玻璃时，登高安装位置 1m以上，层高两层以上，应佩带保险带，使用保险带前，应认真 进行检查，保险带绳索应天散股、断裂痕迹，锁扣安全有效，闭锁良好，保险带悬挂部位牢固可靠，搭扣闭锁完好。 （ 2）配置门、窗玻璃前，应铲除遗留碎玻璃，将污垢清除干净，均匀涂抹 lmm～ 3mm底油灰。 （ 3）裁割玻璃尺寸应准确，油灰填嵌平直，卡钉不外露，每 500 mm 内卡钉不少于两只。 （ 4）整修变形的钢门、钢窗时，应先将玻璃拆卸，然后用撬棒对变形处进行平整、校直，钢门、钢窗五金构件应齐全。 （ 5）安装维修塑钢门窗（或铝合金门窗）玻璃时，橡胶镶嵌条企业 () 管理资源下载第一站 应紧密，不松动、空缺，密封胶平整，无漏嵌、玷污。 （ 1）铲除起壳、剥落的粉刷层。 、剥落，维修人员应及时到场，先清除剥落部分的粉刷层，对已起壳的粉刷层也应清除，并确保施工安全，在业户室内的墙面，顶面粉刷层修补前，应对业户室内设施、设备、家具作好保护措施。 ，先确定范围用泥刀斩出界线，再行铲除，尽可能做到界线方正有规则，接头处原粉刷层应密实。 （ 2）粉刷层刮糙 ，混合砂浆不少于两度；一般每度厚 5 mm～ 9 mm，最后一度刮糙应用刮尺刮平。 、勒脚的水泥砂浆高度应至 规定尺寸。 3mm～ 5mm。 （ 1）业户报修房屋渗漏水项目后，逢雨天应即时上门查勘；查明原因后，查勘人员应对查勘结果作书面记录，并约定维修日期。 （ 2）维修房屋渗漏水登高作业时，维修人员应持有高空作业操作证。 （ 3）在登高作业前，维修人员应佩带保险带，对所使用的滑板、吊篮应作全面安全检查，使用的登高工具应符合安全要求，作业现场应用红、白旗绳设置警示。 （ 4）在墙面涂刷防水材料前应对墙面涂刷部位进行清洁，待墙面裂缝修补干燥后，才允许涂刷防水材料。 （ 5）屋面渗漏维修前应仔细寻找 渗漏部位的裂缝，对细小的裂缝，可用浇水法检查（因缝内水发较慢，浇水后容易显示裂缝）。 对较明显的裂缝处，用尖头钢凿开凿缝槽，缝槽横截面为 V 形（槽宽企业 () 管理资源下载第一站 2cm、深 cm），应使裂缝位于 V 形缝槽底端处，清除缝槽内灰尘，保持干燥，并使用防水材料进行修补。 （ 6）主管人员对施工质量、施工进度应作全过程督查。 （ 7）施工结束，经主管人员验收，并作签证。 （蓄水池） （ 1）每只水箱（蓄水池）每年应清洗、消毒两次。 （ 2）每只水箱（蓄水池）在一般情况下每年要采集水样一次送卫生防疫部门进行水质化验，化验结果达 不到国家生活用水标准时，应立刻重新清洗水箱，直至水样化验合格。 （ 3）清洗水箱（蓄水池）应按如下要求进行 a..张贴《清洗水箱停水通知》。 30 cm 左右，停止放水，用木塞堵塞出水口，开始清洗。 c、清洗过程中边冲边刷，按先水箱盖、水箱内顶、水箱球阀，水箱内壁由上到下，最后清洗水箱底的程序操作，全部冲刷干净后放水，然后再用清水全部冲一遍，最后进行消毒。 清洗后应达到箱内壁、盖内壁无污垢、沉淀物，水面无漂浮物，水质清澈、不混浊。 （ 4）消毒水箱应按如下要求进行：用稀释消毒液（如使用中联消毒液配方 为：原液 100 ml，加入活化剂 10g，摇动和搅拌溶解，待 5 分钟左右呈浅黄色加 8kg 清水稀释， 8kg 稀释液可消毒 10 吨容量水一只）喷酒水箱全部内顶、球阀、内壁、底、水箱盖，使其湿润，5 分钟后再用清水冲洗，消毒应达到喷洒周全、无遗漏。 （ 5）水箱清洗后应盖好水箱盖并上锁，使水箱密封。 （ 6）水箱清洗后要检查水箱溢水口同罩是否完好，如残缺、损坏要重新包扎修复，包扎应牢固、符合卫生要求。 （ 7）清洗水箱后要检查屋顶管道防冻包扎是否完好，如残缺、损坏要重新包扎修复，包扎应牢固、符合防冻要求。 企业 () 管理资源下载第一站 （ 8）水箱清洗 后要检查水箱设施、屋顶设施、人孔盖、人孔盖锁具是否完好，如有问题由水箱清洗管理员填写《屋顶设施状况反馈表》送管理处，联系有关部门落实修理。 （ 9）水箱清洗结束后由管理处现场负责人员进行清洗质量验收，验收时应清业户监督，有关部门应在水箱卡或验收单上签名。 （ 10）管理处应对水箱管理个保管齐全，记录应及时、无遗漏，水箱管理卡表面应整洁、无涂改。 五、房屋完好，日常小修、零星维修、能耗监察，公用设施管理 管理处应做好房屋完好、查险、抢险的巡检工作，并填写《房屋完好和查险、抢险巡检记录表》。 根据日常巡检记录表情况，做好房屋完好和查险、抢险的台账。 管理处应保管好房屋完好台账和查险、抢险台账。 房屋小修任务单装订成册后送交管理处审核，管理处在接到房屋小修任务单，应在三个工作日内审核完毕，签报运作费用，并进行结算。 管理处经理应对任务单进行签证。 管理处应填写《零星、单项维修工程施工申请单》由管理处经理批准。 零星维修项目竣工后 l～ 3 个工作日内管理处应进行量方验收，并填写《维修工程量方验收、工程结算单及签报》及《零星维修工程结算单及签报除分公司办公室。 管理处应将小区内的停车场（库）、门卫、办公用房的用电、用水能耗指标落实到位，及时处理非正常能耗指标，填写《用电、用水企业 () 管理资源下载第一站 监察通知书》，做到处理有结果，落实有措施。 路面不积水，侧石完整，窨井盖齐全不破损，下水道畅通，楼道问窗完好。 花园内的亭子及其他设施牢固，不发生险情。 围墙栅栏，牢固有效，不发生断裂残缺。 管理区域内的照明完好率 100％。 11 月底做好下一年度房屋、公用设施的修理计划交分公司。 ，管理处应认真填报有关业户报修接待、维修回访、维修质量合格、业户满意率、维修及时率、房屋完好率等内容的管理表格。 六、设备管理 管理处每季度一次对小区内的泵房进行巡视，并做好巡视的书面记录，填好《泵房检查记录表》。 泵房应环境整洁，无杂物堆放。 泵房的各项维修记录、保养记录、巡检记录应及时、齐全 泵房管理制度上墙。 水泵设备机组整洁无积尘。 设备标识齐全。 水泵设备无滴、漏、跑、冒，机组运行正常。 蓄水池盖板密封。 消防设备试泵记录齐全，管道标识明显，灭火器材齐全有效。 每季度一次进行消防设备试车，并对消 防立管进行出水检查，并填好《消防水泵定期试泵记录表》。 企业 () 管理资源下载第一站 每季度一次对管理的配电间进行巡视检查，并填好《配电间检查表》。 配电间设备标识齐全，环境整洁，无杂物堆放，灭火器材齐全有效。 配电间管理制度上墙，维修记录，巡视记录齐全，记录有效，管理处巡检后应在巡检记录上签证。 配电设备无积尘，配电柜面清洁状况良好。 （ 1）每季度一次对大楼正在运行的电。