小区综合楼建设可行性研究报告(编辑修改稿)

小区综合楼建设可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

三房二厅住宅 4户） 日照分析满足要求 8 二、 成本 预估算 因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的 成本 估算影响很大。 所 以采用多种计算方式， 计算出 项目的楼面成本，为决策提供依据。 方案 一 ： 假定地块为 招拍挂 熟 地计算 成本 土地。 容积率采取最可行 的方案。 计算结果为 开发该地段的 市场 一般 成本 情况。 方案 二：土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金， 容积率采取最可行的方案。 计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。 方案 三： 假定地块为挂牌毛地计算成本土地 ， 容积率采取 的不调整 方案。 计算结果为假设最 小 收益情况。 成本 预估算 方案 一： 土地成本： 由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市场的平均土地成本已经开始接近 和超过 整个项目的 50%，市区 中心地段的招拍挂土地在今年 均达到 1000多万元一亩的高价，虽然目前房地产不景气，但 XX 小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在 800900万元每亩 ， 按 800万一亩保守计算，总计 2640 万元左右。 容积率： 根据对于项目现状和 可行 规划情况的分析，项目控高为 50 米，基地最大裙楼建筑面积为 1200㎡ ，住宅最大的层建筑面积为 560 米。 根据高度 控制，拟建 建筑按裙楼 2 层 ，层高 5 米。 面 9 积 2400㎡ ； 住宅 层高 3 米，仅能建设 13层， 共计 7280㎡。 裙楼和住宅共计 9680平米。 容积率为 9680／ 2200=。 因此规划调整为。 项目可行的建筑面积为 2200*=11000㎡。 建筑成本 ： 根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算（见附录 1），工程开发费用在 2400 万元左右 ， 折合到楼面造价 约 2300元／ ㎡。 楼面成本 =（土地成本 +建筑成本）／建筑面积 =（ 8000000*2200／ +24000000）／ 11000 = 2400+2300 = 4700 元／ ㎡ 成本 预估算 方案 二： 土地成本： 土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿 如 下表： 单 位 补偿金额（元）： 韶山路信用社： 市粮油食品公司二分公司 2474445 韶山南路 663 黄石泉 1283000 韶山南路 661 王德明 703440 韶山南路 659 何自强 690000 总计 总计 1033 万元 根据《 XX 市城镇 土地有偿使用规定》（长政发 [20xx]16号文件） 10 有关规定，土地出让金一般占标定地价的 25%（最终应缴纳的土地出让金由 XX 市国土部门核定执行），则按 800 万一亩基准地价初步估算土地出让金： 800*2200/*=660万。 划拨土地使用权转让收益 估算约为 ： 182*2200=40 万 土地成本 =1033+400+40=约 1733 万 楼面成本 =（土地成本 +建筑成本）／建筑面积 = 173300000／ 11000+2300 = 1570+2300 = 约 3870 元／㎡ 成本 预估算 方案 三： 容积率 ： 基于一种 消极 的方案， 执行现有规划 的容积率。 即可建设建筑面积 仅为 2200*=5500㎡。 建筑成本： 建筑 量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照 2300元／ ㎡ 计算建筑成本。 楼面成本 =（土地成本 +建筑成本）／建筑面积 = 8000000*+2300 = 4800+2300 = 7100 元／ ㎡ 三、 结论 和建议 XX 二分公司办公楼及周边 地块 的整体开发， 我们认为 决 11 定因素在于 规划。 若 不调整规划，采用 的容积率必然不可行。 如能采取 ， 50米的 高度 进行建设，还是有利可图。 按这个假定规划 设想 ，估计 自己拆迁开发 楼面土地 成本 在1600 元 ／ ㎡ 左右 ，楼面建安成本 在 2200元 ／㎡ 左右 ，合计 3800元／㎡的 建设 成本。 按目前周边房地产 40005000 的价格， 运作得好 项目 能做到 1000元／㎡ 左右 的 毛 利润， 按总建筑面积 1万㎡计算 ， 即 毛 利 约 1千万左右。 本项目未确定因素太多， 本次 计算 由于 建筑方案不能确定而 仅为 粗算 ， 且 未考虑到销售、公关 、财务利息 等 未知 费用，也未考虑商业门面、地下车位附加的销售收入。 但是 根据 目前房 地产状况和房 价的水平 ， 我们认为 现在实施项目的 风险 较大 、位于盈亏边缘。