房地产资产评估讲义(下)(编辑修改稿)

房地产资产评估讲义(下)(编辑修改稿)内容摘要：

指标来衡量 ， 这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。  5. 环境状况因素。 – 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平会下降。 （三）个别因素  个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。  土地的个别因素。  土地个别因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。  （ 1） 区位因素。 – 区位是影响地价的一个非常主要的因素。 区位也叫宗地位置。 区位有自然地理区位与社会经济区位之别。 土地的自然地理区位是固定不变的 ， 但是 ， 其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。 当区位由劣变优时 ， 地价会上升；相反 ， 则地价下跌。  （ 2） 面积因素 、 宽度因素 、 深度因素。  一般来说 ， 宗地面积必须适宜 ， 规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥 ， 从而降低单位地价。  临街宽度过窄 ， 影响土地使用 ， 影响土地收益 ， 从而降低地价。  宗地临街深度过浅 、 过深 ， 都不适合土地最佳利用 ， 从而影响地价水平。  （ 3）形状因素。  土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。 形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。  一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。  （ 4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。  地力又称土地肥沃程度或土地肥力。 这个因素只与农业用地的价格有关，土地肥沃，地价就高；相反，地价则低。 地质条件决定着土地的承载力。  地质条件直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。 地质条件对于高层建筑和工业用地的地价影响尤其大。 地质条件与地价的关系是正比关系，即地质条件越优地价越高。  地势因素是指该土地与相邻土地的高低关系，特别是与邻近道路的高低关系对地价的影响，一般来说，地势高的宗地地价比地势低的宗地价格高。  地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。  （ 5） 容积率因素。  该因素也是影响土地价格的主要因素之一。 容积率越大 ，地价越高；反之 ， 容积率越小 ， 地价越低。 容积率与地价的关系一般不呈线性关系。  （ 6） 用途因素。  土地的用途对地价影响相当大 ， 同样一块土地 ， 规划为不同用途 ， 则地价不相同。 一般来说 ， 对于同一宗土地而言 ， 商业用地 、 住宅用地 、 工业用地的地价是递减的。  （ 7） 土地使用年期因素。  在年地租不变的前提下 ， 土地使用年期越长 ， 地价越高。  2. 建筑物的个别因素。  在影响房地产价格的个别因素中 ， 影响土地价格的个别因素和影响建筑物价格的个别因素并不完全相同 ， 以下阐述影响建筑物价格的个别因素。  （ 1） 面积 、 结构 、 材料等。  建筑物的建筑面积 、 居住面积 、 高度等不同 ， 则建筑物的重建成本也不相同。  建筑物的结构及使用的建筑材料的质量也对建筑物的重建成本有影响 ， 从而影响其价格。  如果建筑物的面积或高度与基地及周围环境不相协调 ，该建筑物的价值会大大降低。  （ 2） 设计 、 设备等是否良好。  建筑物形状 、 设计风格 、 建筑装饰应与建筑物的使用目的相适应 ， 建筑物设计 、 设备是否与其功能相适应 ， 对建筑物价格有很大的影响。  （ 3） 施工质量。 – 建筑物的施工质量不仅影响建筑物的投入成本 ， 更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用的安全性 、 方便性和舒适性。 因此施工质量是否优良 ， 对建筑物的价格亦有很大影响。  （ 4） 法律限制。 – 有关建筑物方面的具体法律限制 ， 主要是城市规划及建筑法规。 如建筑物高度限制 、 消防管制 、 环境保护等。 资产评估时应考虑这些法律限制对建筑物价值已经产生和可能产生的影响。  （ 5） 建筑物是否与周围环境协调。 – 建筑物应当与其周围环境相协调 ， 否则就不是最有效使用状态。 建筑物不能充分发挥使用效用 ， 其价值自然会降低。  采光  朝向  间距 第三节 市场比较法 一、市场比较法概念及理论依据  1. 市场比较法的概念 – 市场比较法是将估价对象房地产与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 ， 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 ， 以此估算估价对象的可观合理价格或价值的方法。 – 类似房地产是指在用途 、 建筑结构 、 所处地区 、 估价目的 、 成交价格类型等方面与估价对象相同或近似的房地产。 – 用市场比较法求得的价格 ， 通常被人们称为比准价格。  2. 市场比较法的理论依据。 – 市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。  经济学的基本原理告诉我们 ， 经济主体在市场上进行各类经济活动时 ， 总是想以最小的代价 （ 或费用 ） 去获取最大的效用 （ 或收益 ）。 因此 ， 任何经济主体在选择商品时 ， 必然都会选择效用高而价格低的。  这种经济主体选择行为产生的结果就是效用均等的物品之间会产生替代作用 ， 即在市场上具有同样效用的商品价格 ， 或类似房地产价格 ， 会互相接近。 也就是说在同一市场上 ， 具有相同使用价值和质量的商品 （ 包括房地产 ） 应有同一的价格。  房地产价格亦符合这一规律。 在房地产交易中 ， 如果存在两宗以上效用相等的房地产 ， 有理性的购买者必然购买价格最低的一宗；如果存在价格相同的两宗以上的房地产时 ， 有理性的购买者则会选择其中效用最大的一宗。  也就是说在房地产市场上 ， 有理性的买卖双方都会在替代原理的作用下 ， 将交易对象的价格与类似房地产的价格进行比较 ， 然后决定是否交易。 比较的结果使得任何有理性的购买者都不会接受比市场正常价格高的价格成交 ， 任何理性出售者亦不会接受比市场正常价格低的价格成交 ， 最终是类似的房地产价格亦相近。  替代原理的作用，可以通过类似房地产已知的交易价格的比较求得对象房地产的未知价格，这是比较法得以成立的理论依据。 二、市场比较法适用的对象和条件  市场比较法只要有充足 、 合适的类似房地产交易实例即可应用。  在房地产市场发展比较发达的西方国家及中国沿海开放地区 ， 它是一种说服力较强 、 具有现实性 、 适用范围广 、被普通采用的重要的估价方法。  因此 ， 市场比较法适用的对象是本身具有交易性的房地产 ， 如住宅 、 高档公寓 、 别墅 、 写字楼 、 商场 、 标准厂房等。  但对于很少发生交易的房地产如学校 、 图书馆 、 博物馆 、寺庙等则难以运用此法进行估价。  运用市场比较法评估房地产价格时应具备以下条件：  （ 1） 充足 、 可靠的市场交易案例资料。 只有在掌握了一定的买卖实例作为分析 、 比较案例的前提下 ， 同时实例还必须是市场近期发生的 、 并能反映真实的市场情况 ， 才能运用市场比较法。  （ 2） 市场资料与评估对象房地产具有类似性。 在选择交易实例比较时 ， 选择对象应是同一地区或同一供需圈具有相同条件的类似的房地产。 类似程度越大 ， 比较的效果越好。  （ 3） 买卖房地产与评估对象房地产在供求关系上应是一致的。 供求关系是影响价格的重要因素 ， 供求情况不同 ， 不可能进行比较 ， 否则 ， 其评估也会失实。  （ 4）市场交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件，以便进行逐项的比较，衡量其相关程度，找出其中的差异。 否则，选择的交易实例将会失去意义。 三、市场比较法的操作步骤  搜集交易实例；  选取可比实例；  建立价格可比基础；  进行交易情况修正；  进行交易日期修正；  进行房地产状况修正；  求出比准价格。 （一）搜集交易实例 – 运用比较法估价 ， 首先需要拥有大量真实 、 可靠的交易实例。 只有拥有了大量真实 、 可靠的交易实例 ， 才能把握正常的市场价格行情 ， 才能评估出客观合理的价格。 所以 ， 首先应尽可能地搜集较多的交易实例。 。