西安某城中村改造可行性研究报告(编辑修改稿)

西安某城中村改造可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

西安 大德 地产开发有限公司 10 （ 三 ）市场研究结论 需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和趋势。 依据 有关 《 20xx20xx 西安房地产市场需求调查报告》，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下： 目前居住条件较差，置业目的集中 属地需求特征明显，购房时间明确 接受销售单价较低，承受能力有限 高层住宅接受度较低，市场有待引导 20xx 年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成 % % % % % % % % 1室 1厅 1室 2厅 2室 1厅 2室 2厅 3室 2厅 4室 2厅 独立开间 其他户型 20xx 年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成 8% 15% 21% 29% 10% 5% 9% 3% 0% 0% 50 ㎡以下 5070 ㎡ 7090 ㎡ 90110 ㎡ 110130 ㎡ 130144 ㎡ 144180 ㎡ 180220 ㎡ 220260 ㎡ 260 ㎡ 以上 刘汉村 城中村改造项目 可行性研究报告 机 密 西安 大德 地产开发有限公司 11 户型结构以实用为主，消费特征明确 家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显 从事行业表现突出，区域特征明显 收入水平表现一般，置业能力有限 三、项目定位 （ 一 ） 客户定位 刘汉村 地区 城中村 综合改造 项目位于城西 大兴新区 板块和 沣渭新区 板块的交汇处，因此在本项目的区域界定 以大兴新区为主 ， 沣渭新区其次， 淡化城西概念。 刘汉村 地区 未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目的主要客户群体。 城西 国企干部及政府公务员 等 较有实力 人群的首次置业 ； 城西二次置业，因属地情结和良好的性价比因素考虑本项目； 城 西区域 有实力 的投资行 为； 国亨食品城以及方欣商圈人群； 外地创业者人群首次置业； 三桥以西以及西咸一体化区域和 西安市其他区域人群。 （ 二 ） 产品定位 一方面应充 分考虑 主要客户群体的未来生活需求， 另 一方面应规避项目周边环境不佳 造 成的负面影响，因此，应在小区 园林景观，园艺小品 方面 突显特色，在 配套设施方面 有针对性的设置符合主要客户群体 的 娱乐设施， 提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅、刘汉村 城中村改造项目 可行性研究报告 机 密 西安 大德 地产开发有限公司 12 品 味高尚精英型高尚住宅小区。 定位思 路 一是 不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要点， 而 积极挖掘 适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区的理念为基本点 ； 二是 立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品； 三是 积极宣扬产品的独特价值 ， ； 四是产品设计，建设的各个环节均 力求精致、细腻； 综合以上几点， 本项目 定位 ： 绿色时 尚住宅小区。 （ 三 ）价格定位 依据 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示： 20xx 年 7月份城西区域各物业房产在售价格依次为： 20xx 年 7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：普通住宅类 5343 元 /㎡，商服用房类10560元 /㎡，写字楼 6537 元 /㎡。 20xx 年本项目周边楼盘的整体售价在 3800— 4600 元 /㎡ 之间，20xx 年项目周边 楼盘 的整体价格 约 在 4400— 5300 元 /㎡ ； 按照 20xx年 — 20xx 年房价上涨幅度平均约为 5%/年来推断， 20xx 年的 西高新板块 整体价格应该在 4620— 5565 元 /㎡ 之间，综合 考虑各项因素，本项目 预计 20xx 年 上 半年面世， 价格区间应在 4600— 5500 元 /㎡ 之间。 综合 销售均价约为 5050 元 /㎡。 四、项目建设方案 （一）建设规模 本次改造总建筑面积 万 ㎡。 其中住宅面积 万 ㎡ ，商业金融建筑面积 万 ㎡ ， 配套公建建筑面积 万 ㎡。 经核算，该项目安置面积 万 ㎡ （其中安置村民住 宅面积刘汉村 城中村改造项目 可行性研究报告 机 密 西安 大德 地产开发有限公司 13 ㎡ ，村集体经济发展用房面积 万 ㎡）。 （二）项目建设进度安排 原则 未央区刘汉村 地区综合 改造项目建设进度依据 《西安市城中村改造管理办法 》有关规定 “整村一次性拆迁、先安置后开发、开发建设分期滚动开发”原则。 结合项目 实际进展情况 及编制。 （ 三 ）项目进度安排 根据 刘汉村 实际状况和建设规划设计方案，计划全村改造工程分为 三 期进行： 第一期： 安置工程： 工期 30 个月 拆迁期：（ 20xx 年 1 月 20xx 年 3 月） 安置楼建设期： （ 20xx 年 4 月 20xx 年 6 月底） 20+25 第二 期 ： 商品房开发工程：工期 30 个月 （ 20xx 年 6 月 20xx年 12月底） +40 第三期： 商品房开发工程：工期 30 个月（ 20xx 年 5 月 20xx年 11月底） 第 四 期：商品房开发工程：工期 30 个月（ 20xx 年 5 月 2017年 11月底） 万 预计本项目整体改造 周期约 需 6年 半 时间 （ 20xx年 1月 2017年 11月底）。 五、经济效益和社会效益分析 （一） 本次测算的依据为： 国家发改委、建设部关于颁布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价 [20xx]10 号） 刘汉村 城中村改造项目 可行性研究报告 机 密 西安 大德 地产开发有限公司 14 国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格 [20xx]1980 号） 西安市建设委员会关于印发《 西安市建设项目城建费用统一征收办法 实施细则》的通知 陕西省物价 局、陕西省财政厅陕价行发 [20xx]90 号《关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知》 西安市人民政府关于印发《西安市城中村改造管理办法》的通知 陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》 刘汉村 地区 城中村 综合 改造规划设计方案 （ 二 ）经济效益分析 投资估算的依据 （ 1） 全国统一安装工程预算定额陕西省价目表（ 20xx）； （ 2） 国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格 [2。