某市某区某幢单元楼住宅用地土地使用权估价报告公寓住宅(编辑修改稿)

某市某区某幢单元楼住宅用地土地使用权估价报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。 过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。 因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。 土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。 所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。 这就要求估价者必须了解过去的收益状况， 并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 （ 6） 最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。 所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。 （ 7）多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、 剩余法和基准地价系数修正法等方法。 由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。 估价方法与估价过程 方法选择： 根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。 由于 XXX 宗地位于《 XX 市区土地级别及 基准地价表 》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估； 因为宗地 所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地不动产总价，可以选用剩余法评估；综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、剩余 法 评估。 中国最大管理资源中心 表 3 待估宗地估价结果确定表 单位：元 /平方米 待估宗地名称 基准地价系数 修正法评估结果 剩余法评估结果 最终估价 结果取值 XXX用地 726 单位面积地价：元 /平方米 宗地分摊面积 : 平方米 评估土地总地价：元 大 写： （货币种类：人民币元） 三 、估价结果和估价报告的使用 １、本项估价的假设条件 （ 1）在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的正常市场； （ 2）估价对象作为划拨土地使用权进行转让的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律法规； 本报告使用的限制条件 （ 1）本报告估价结果仅限于 XXX 此次转让土地使用权之用，不能作为抵押、出租等他项经济活动使用； （ 2）本报告估价结果为待估宗地在估价期日时，假设 开发条件下的土地价格，如果改变了假设条件、土地用途、估价期日和空间环境条件，本报告的价格结果不成立； （ 3）本报告必须完整使用方为有效。 对仅使用本报告中部分内容所导致可能发生的经济损失，本公司不承担责任； （ 4）国有土地使用权和土地面积在 XX市国土局注册登记。 土地估价结果的有效条件 中国最大管理资源中心 （ 1）土地估价机构盖章有效； （ 2）本报告有效期为壹年； （ 3）本报告评估价格只为本报告确定的目的服务，当用于其他目的时，本报告结果无效； （ 4）本报告只对委托方负责，对其他方不承担任何责任，委托方未经评估机构书面同意，不 得以任何方式发表、复制。 二、估价方法与估价过程 A：估价方法选择： 方法选择： 根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。 由于估价对象为住宅用地， 因本次评估不能对土地或建筑的价格依其他方法不能明确把握，所以适合采用剩余法，即从房产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价；由于 XXX的 宗地位于《 XX 市土地级别及 基准地价表 》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估； 综上所述，本次估价采用 剩余法、基准地价系数 修正法进行评估。 B：估价过程： （一） 运用基准地价系数修正法测算估价对象的价格 根据 2020 年《 XX 市基准地价评估课题研究报告》，基准地价的内涵为基准日于 2020年 1 月 1日， II级土地开发程度为宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气），宗地内“五通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）条件下不同土地用途法定最高出 中国最大管理资源中心 让年期的平均地价 ,见表 1。 表 1 XX 市城区各类用地基准地价测算结果一览表 商业 住宅 工业 综合 Ⅱ级 根据《城 镇土地估价规程》与《 XX 市基准地价评估课题研究报告》，其基准地价系数修正法评估 住宅 用地地价的计算公式为： 基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价 K1 K2 K3 K4＊＊（ 1177。 ∑ K） 式中： K1──期日修正因素 K2──容积率修正系数 K3──土地使用年期修正系数 K4──临街状况修正系数 ∑ K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价 177。 土地开发程度修正值 确定估价对象的土地级别及基准地价 估价对象位于 XX区 XX105 号 幢 单元 楼 号，根据 XX 市城区土地级别图，确定估。