昆山淀山湖项目市场简报

昆山淀山湖项目市场简报内容摘要：

本项目位于 昆山淀山湖 镇， 已建别墅项目梦莱茵以西， 旭宝国际高尔夫以南，淀山湖以北。 项目地块距离上海虹桥机场 约 28 公里，距离苏州市区约 48公里。 ★ 本项目 6 项目四至：东面为 梦莱茵 ，西面为 规划 路，北面为 旭宝国际高尔夫球场 ，南 面为淀山湖。 、 周边环境 本项目 地块 北靠 27 洞 国际高尔夫 专业级比赛球场 ，南邻浩瀚无垠的淀山湖， 景观资源丰富；东侧为已建在销的别墅项目梦莱茵， 故项目 整体环境较为舒适、宁静。 但由于 项目 地块周边仍有大量农田和农民宅基地用房，整体面貌仍呈农村状态，别墅居住氛围 有 待进一步 提升。 、交通 动线 本项目出入的主要交通线路 为：  新乐路 —— 北青公路、 A A9一线 方向上海市区 ， 城市快速干道， 路况 条件良好，周末及上下班高峰时段会出现拥堵  新乐路 —— 南北公路、沪宁高速、环城高速、 沪苏高速 等 一线，前往 昆山、 苏州 、巴城等方向，道路交通条件良好。 依据现有的公路网络，本项目的交通便捷度良好。 如 加上 2020年全长 8 公里的 沪苏高速上海段 的通车，本项目出行前往上海方向又增加了一条快速干道，出行的便捷程度将得到更有效地提升。 淀山湖镇与上海交界处 东 面 梦莱茵 南面淀山湖 北面旭宝高尔夫国际球场 7 、配套 设施 项目 周边的商业及生活配套设施主要分为两块 ： 一是距项目 12 公里 左右的淀山湖镇 相关生活 配套设施，但镇级配套设施能级较低，无法满足别墅及度假型客户的需求。 二是淀山湖旅游度假区的相关配套，目前已兴 建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。 未来还将兴建科学公园、长三角体育休闲公园、全球人居环境论坛国际会议中心等配套来丰富淀山湖度假区的休闲、娱乐设施。 、立地条件总结 项目 地块周边景观资源条件丰富，环境宁静、舒适。 但由于目前地块周边现仍 存 有大量农田和农民宅基地，主体仍呈现农村面貌，故别墅 的 居住氛围有待进一步改善和提 升。 项目周边现有的快速交通网络较为发达，加之 08年通车的沪苏上海段，未来出行将更为便捷 ，有效利用交通动线拉近与上海、苏州等城市的心理距离是项目销售的关键所在。 淀山湖旅游度假区的生活配套设施日趋完善，这在很大程度上改善区域对外部生活配套设施的依赖，对未来促进项目销售有利。 游艇俱乐部 清水依瓦诺小镇 度假村 8 三、竞争市场分析 依托淀山湖的自然景观资源， 淀山湖镇 以开发别墅物业为主，以镇区居民和动迁户为主的有限客源制约了普通商品公寓的发展空间，普通商品公寓市场仍处于“空白”状态，居住用房多以动迁房和当地居民的宅基地房为主。 因本项目 为容积率 的低密度别墅用地 ， 所以 本报告 选取项目周边别墅 物业为 竞争个案作重点分析。 、分布格局 昆山淀山湖 镇目前主力在售的别墅项目有 6个，其中 梦莱茵、东淀湖庄园、耀江淀湖桃源、清水依瓦诺小镇、淀山湖大自然别墅 5 个项目均有观淀山湖湖岸线，占据了淀山湖一线的湖景资源，先天竞争优势较强。 福运马洛卡 一期是目前淀山湖镇中心唯一的在售别墅项目，享受集镇相关生活配套较为便利，该项目已进入清盘状态，二期正处于筹备中。 昆山淀山湖地区别墅分布示意图 建成项目 在建 项目 规划 项目 招商 项目 待定用地 ★ 本项目 ●耀江淀湖桃源 ● 梦莱茵 ●恒海国际高尔夫别墅 ●富力湾 ●云湖御墅 淀山湖大自然● 清水依瓦诺小镇● ●福运马洛卡 ● 东淀湖庄园 ● 在售项目 ●预告项目 ●停工项目 9 恒海国际高尔夫 别墅 原是板块规划的高端项目， 是一座集 集旅 游、休闲、居住于一体的超五星复合型度假区。 但由于 前期客户积累量 少 ,户型面积设计偏大，没有临湖景观作为支撑 等因素使得 项目销售 遭遇了 很大 抗性。 而 随着没有开盘支撑的客户群体 ,项目不得不进行整体规划的变动， 规划上更改策略 ,整体定位重新调整 ,将主力户型缩小 ,以便控制较低的总价，所以目前暂不对外 接受咨询。 、综合产品力 项目名称 占地 容积率 绿化率 建筑风格 物业细分 独立 双拼 联排 梦莱茵 46% 欧式 √ 东淀湖庄园 63% 欧式 √ 淀 湖桃源 77% 美式 √ √ 恒海国际高尔夫 （原规划） 70% 西班牙 √ 福运马洛卡（一期） 47% 西班牙 √ √ 淀湖大自然 53 49% 北美 √ 清水依瓦诺小镇 50% 欧 式 √ √ √ 规模 指标， 淀湖桃源和恒海国际高尔夫是目前板块两个规模性楼盘，占地 面积均达到 1000亩 ，整体规模优势较为突出，未来入市项目富力湾占地则超过了 100万㎡。 规模优势在于未来对社区整体规划有着丰富的想象空间，会所等相应配套设施也相对完善。 淀湖大自然、清水依瓦诺小镇规模适中，梦莱茵、东淀湖庄园、福运马洛卡占地面积小于 10万㎡ 容积率指标 ， 福运马洛卡 的容积率是目前板块市场最高的，社区密度相对其他项目较高。 其他在售项目容积率均控制在 ，居住舒适及私密度较高。 绿化率指标， 丰富水系和高绿化率是度假型别墅的核心竞争力， 规模性社区淀湖桃源和恒海国际绿化率均达到了 70%以上，其他项目绿化率指标也在 46%以上。 建筑风格， 早期的欧式风格是目前板块市场运用最多的 建筑元素，西班牙风格运用也较为普遍，淀湖大自然别墅和淀湖桃源采用了美式风格，以期跳脱市场，给客户一种全新的立面冲击力。 单位：万㎡ 10 物业类型， 受容积率、客户需求面等因素影响，独立 物业 是目前开发项目的首先， 淀湖桃源、福运马洛卡、清水依瓦诺小镇同时规划了双拼、联排物业，来扩大项目客层面，融合不同需求。 、 主力 户型面积 项目名称 独立 双拼 联排 梦莱茵 310410 无 无 东淀湖庄园 347588 无 无 淀湖桃 源 （一期） 195230 130165 无 福运马洛卡 （一期） 195235 150190 无 淀湖大自然 600 左右 无 无 清水依瓦诺小镇 未销售 180 140 淀湖大自然别墅 由于湖岸线较长，且有游艇码头最为支撑，所以 是 目前 板块市场 定位最为高端的项目，独立物业主力面积在 600㎡左右。 梦莱茵、东淀湖庄园 定位区域中端产品，独立物业的户型面积控制在 300600 ㎡，走中端路线。 单位：㎡ 梦莱茵 淀湖桃源 福运马洛卡 恒海国际高。