深圳中原惠阳昊康商业营销方案

深圳中原惠阳昊康商业营销方案内容摘要：

本地长期居住有稳定较高收入的中青年，中海及相关产业带来的中外高级白领，项目周边的当地高端住宅的住户，到惠阳进行休闲消费的游客。 16 2)经营定位 风格独特的西式酒吧，提供高品位的休闲娱乐生活，打造惠阳 “ 兰桂坊 ” 3）点评： 优势 销售角度  风情酒吧街定位形式在国内尚属新生消费事物，在形象包装配合下容易抓住商铺购买者眼球，产生购买兴趣。 经营角度  单纯酒吧消费场所在惠阳较少且比较受本地人欢迎，但总体环境、经营水平、位置以及规划均不理想，定位酒吧街即迎合当地的消费习惯又能给惠阳石油产业的高素质人群提供娱乐场所，有效进行错位经营。  酒吧经营步入正轨后将拥有较固定的客户群并能有效地吸纳周边区域消费力，持续经营能力强。 招商角度  由于酒吧业态投资额较大，通常签订的租赁期比零售业长，发展商首次招商成功后返租期内后续投入少。 劣势 销售角度  酒吧业态 需要的 经营面积比一般业态大，如果采用目前的商铺划分形式，一间酒吧位置有数个业主，商铺购买者在购买商铺时会对返租期结束后自行分割商铺方式产生疑虑。  在没有品牌经营者进驻或整体招商良好的情况下，难以激发商铺购买者强烈的购买欲望，达到销售一炮而红的效果。 经营角度 17  稳定客户群培育时间长，投资金额较大直接导致经营风险增加。  酒吧经营时间主要集中在晚上，容易影响到住户的正常休息。 招商角度 进行酒吧业态招商时，对经营者资金和经营能力的要求比一般业态高，本地的商户资源不足以支撑，须面向惠阳以外地区招商，招商周期过长。 平 衡建议  营销推广要充分激发购买者、经营者、消费者三方对新颖主题业态的好奇心，进而加大其投资、经营、消费欲望 ，更好地完成销售。  建议发展商后续经营时采取统一推广策略，缩短市场培育周期 ，加强购买者和经营者信心。  招商工作要求本地和外地市场同时进行 ，并以吸纳外地管理水平和档次较高的经营者为主。  向经营者提供有吸引力的免租期优惠（可根据实际招商情况调整），减低其市场培育期的经营压力。 定位三：品位环球美食的特色餐饮街 1）客户定位 客户分类 客户属性 目标购买商铺客户 惠阳本地有充足资金的原居民、私营业主、部 分餐饮业自营商户、本地投资客和看好惠阳市场的外地投资客 目标租用商铺客户 惠阳餐饮经营商户占 30％，惠州餐饮经营商户 30％，深圳的餐饮经营者 20和东莞餐饮经营商户 20％。 18 目标消费客户 在惠阳区居住的老少居民，派驻惠阳工作的各国籍人士，乐于尝试的美食爱好者 ，到惠阳旅游消费的游客 2）经营定位 网络天下美食，住在惠阳品位世界的最佳地点 3)点评： 优势 销售角度  定位特色餐饮其业态生存能力强、受众面广的的特性容易取得商铺购买者 认同，增加投资信心。 经营角度 餐饮业态定位比前 两种适合的人群更广，加上广东人本身对饮食的喜好，比较容易聚集人气持续经营。 随着惠阳的发展，越来越多外地甚至外国人在惠阳工作生活，对惠阳的饮食经营品种有多元化的需求。  惠阳目前没有专业集中的特色餐饮经营场所相竞争。 招商角度  餐饮业经营生存力强，租赁期长，能承受较高的租金水平。 劣势 销售角度 由于需要的经营面积较大，同样存在与项目商铺面积划分不适合的情况，即使目前整体出租，小业主也会考虑合约到期后自行重新分割出租的困难。  在目前没有知名品牌进驻的情况下销售，难以对商铺购买者进行煽动性的 19 说服。 经 营角度  经营特色餐饮业态对建筑物的排烟、排污、用电量、消防等各方面有严格的要求，如果上述细节问题处理不善容易滋扰到住户的生活，可能会遭到住户反对。 招商角度  目前惠阳区有实力的特色餐饮经营者较少，招商工作必须同时在惠阳以及外区域进行，以外地经营者为主加大了招商工作的难度和周期。 平衡建议  项目推广时重点突出特色餐饮定位，集中经营的优越性和强大的整体竞争力，以其他城市的成功经验作为依据打动购买者。  建议 裕华酒楼在项目 2楼经营 ，表明共同打造的决心，吸引其他经营者进驻。  建议发展商后续经营时采取统一推广策略，辅助 经营者宣传，提升其经营信心。  在鲜明主题定位得到市场认可的情况下，给予经营者十分优惠的租赁条件，减轻经营者初期的经营压力。  惠阳和外地同时招商 ，加大招商工作投入。 中原建议本项目最优化方案： 综合分析比较，从本项目的整体销售、经营、招商以及发展商自身的品牌优势 20 角度出发 ， 建议选择方案二配合方案三，定位于环球美食 +休闲娱乐城。 具体操作思路 招商先行，一二层明确商家进驻意向达致 30－ 50％，销售入市  项目位于惠阳的新中心区核心地段，周边区域未来发展潜力巨大，也是惠阳的行政、住宅以及商业 中心。 但目前只发挥了行政中心的作用，作为住宅中心和商业中心的建设还需要数年，周边的现实情况是居住人口分散，待建土地多，没有商业气氛。 在本区域购买商铺市场培育期长，如果商业项目没有准确的市场定位和经营管理能力，要实现盈利风险很大。 同时，时代广场推出时的火爆抢购和现在的经营不利，使购买者在购买商铺时更加谨慎。  本方案提出的 美食＋酒吧定位 ，是根据上述定位二、三的优劣势演变得出的，特色美食的经营方式采用其他城市成功经营的美食广场形式，既融入丰富的中外美食概念又满足现在的铺位面积划分，避免购买者担心返租期后的铺位分割 问题。 在一楼部分及二楼经营酒吧及裕华酒楼，务求把饮食消费人群转化成酒吧消费群，互动经营。  从本次调研分析看出，居民最希望出现的商业街定位分别是酒吧主题、女性精品主题和特色餐饮为主题的，正好与本方案提出的 美食 +酒吧定位 相契合。 21  环球美食＋酒吧定位在惠阳乃至惠州均属于创新业态组合经营方式，配合鲜明的整体包装、有效的媒体宣传手段和准确的形象广告推广，必定能引起市场共鸣。  商业项目的顺利销售不能仅靠准确的主题定位，商铺购买者一般是金字塔顶端的人群，有充足资金的同时会分析投资风险和盈利把握，如果在规划根本未实现的 情况下推向市场，将影响大大降低购买者的投资热情。 商铺销售的特殊性和惠阳地方特点要求本项目一旦推出市场就必须短平快地实现销售目标，否则剩余的商铺在后续推广中很难被消化。  环球美食＋酒吧业态均有租赁期长的特点，招商成功后发展商在返租期内只需要进行统一市场推广和日常经营管理，返租期结束后即可退出，后续投入相对较少。 %%%26%%%%%%%%%酒吧街 食街 小商品购物街 女性用品购物街 儿童主题购物街 22 业态组合示意图 注明：具体的商户组合根据实际招商情况可调整。 1F 小区生活配套 美食广场 美食广场 酒吧 美食广场 美食广场 休闲咖啡 海鲜港 露天食区 露天茶座 次入口 次入口 次入口 主入口 次入口 人流 人流 人流 人流 人流 人流 人流 次入口 露天酒吧座 露天食座 23 注明：具体的商户组合根据实际招商情况可调整。 酒吧 楼梯 酒吧 楼梯 酒吧 楼梯 裕华酒楼 楼梯 2F 入口 入口 入口 入口 24 项目形象定位及包装思路 案名： 昊康●兰桂坊酒吧步行街 体验国际酒吧文化一站式休闲消费步行街 25 （结合广告公司提交详细执行计划） 楼体包装 将二楼落地玻璃用各种表现饮食种类和酒吧风情的喷绘图片配合宣传语 包装，面向金惠大道的住宅楼侧挂宣传推广条幅。  广场路包装 将街铺外围用造型雨棚延展出来，雨棚下 放置桌椅供过往行人和晚上到广场休闲的民 众使用，放置物品统一贴上宣传喷绘和宣传语，围绕广场路周。