20xx年永州零陵区商业项目初步定位研究

20xx年永州零陵区商业项目初步定位研究内容摘要：

肯定自己，随时找到快乐的理由。 (2)运动将成为时尚休闲方式 随着休闲方式的泛化，公众有更多的方式可供选择，公众对环境的要求更为苛刻。 人们要把休闲置于良好的环境中，由此，运动将成为休闲方式的主流。 羽毛球、乒乓球、网球、壁球、保龄球、到健身房锻炼、射击、击剑、蹦极、攀岩、登山、滑翔、潜水等，成为公众选择休闲方式的主要考虑因素。 (3)旅游将成为中国最大的休闲消费领域 旅游是中产阶层 的象征。 因为旅游需要一定的时间和经济实力，以及一定的文化背景知识。 近年来，在欧美国家，旅游表现出一个明显的倾向，即短期的、经常性的短线旅游增多，而诸如海外游之类的长线旅游明显减少。 在中国，人们也越来越喜欢短线旅游。 “都市休闲”将成为最普遍的休闲方式 休闲将以“都市型休闲”为主流，较为通常的休闲活动是看电影和文艺演出、打保龄球或网球、打牌或打麻将、到健身房锻炼、泡吧（酒吧、咖啡吧、陶吧、氧吧、布吧等）、行街、购物，前卫青年则尝试到射击场或蹦极、攀岩。 注重文化修养的市民闲来爱逛书店、进图书馆、参观各种展 览会、博物馆等。 为适应人们不断提高的生活需要，休闲业凸现出了与产业之间整合和嫁接的新亮点，让人们在生活中更多地领略到了休闲服务的魅力。 生活将更加“悠闲自在” 家庭汽车的普及，将改善人们休闲生活的质量。 而以家庭为单元的“悠闲自在”的休闲方式将兴起，“都市休闲”的空间进一步扩大。 “都市休闲”是一种须有“三闲” (闲钱、闲时、闲情 )的消费方式，旅游、购物并非唯一选择，假日市场亟待开发个性化消费。 更多的市民可以选择足不出“区”，悠然自得地以各种独特的方式度过一个另类假期。 如博物馆里“淘”历史，私人藏馆听故事，在 家中休闲养性。 或在与亲朋团聚之余，把 DIY 类活动和游泳、网球、羽毛球等休闲运动也列入了他们的休闲计划。 商业项目成功经验的借鉴与参考 作为一个发展中的国家，中国商业环境的发展仍未成熟，在商场开发方面的经验尚少。 因此，借鉴国外成功商场的先进开发经验是十分重要的。 从中不但可以启发我们在商业地产开发概念方面的思维，而且更可以吸取他人经验，以免犯一些严重和可以避免的错误。 MallofAmerica 利用“内部不同分区的功能和定位”吸引顾客 美国商城开创“娱乐零售”新概念。 商城中央有占地面积达 万平方 米的“史努比营”主题游乐园，还有一座由 14 个影厅组成的电影院和 8 家夜总会。 是美国最大型的独立商业建筑，它最值得参考的地方是创造出“一站式商城”这个集购物娱乐于一体的发展概念。 在“一站式商城”，顾客可享有综合多样化的购物环境，同时亦可以享受各式各样的娱乐、餐饮服务。 而在整体布局上，利用内部不同分区的功能和定位，吸引顾客保持购物逛街情绪和消费意欲的策略更是精彩。 逛商城对许多人来说，更多的是寻求一种体验，而不只是购物。 Lotte World 以“休闲娱乐为主题”吸引消费者 位于韩国汉城的乐天世界是世界最大的 一个室内主题公园，每年吸引超过 700 万游客。 它最特别的地方是以主题公园娱乐为主题吸引国内外的游客。 虽然目前中国仍未有类似的大型商业设施，但是，以目前中国人口数目、经济社会发展状况，以休闲娱乐为主题吸引游客光顾其附建商场这个概念有相当的参考价值。 中国第一代大型商城存在“主题缺位”和“功能缺陷”两大问题 对照中国第一代大型商城的“功能缺陷”和“主题缺位”两大公认的硬伤，纷纷以多种方式探寻规划设计、主题营造的新路，与休闲产业、旅游产业、科技产业等的互动和融合已成为潮流。 如广州正佳商业广场由美国捷得设计事务所 参与前期设计，以“亚洲体验之都”为主打。 而东莞华南 MALL 打造“水乡风情”主题，利用珠三角的河汊水网营造供游客泛舟观光的水道景观。 佛山东方广场立志打造一个媲美拉斯维加斯、美国霍顿广场的国际观光产业街区 ,与佛山市旅游局共同推出国际商业体验之旅，旨在以旅游观光带动零售、餐饮、休闲连片扩张。 国外的成功经验有三个方面值得我们研究和参考 由于地域的不同，消费者的购物方式、消费水平，当地的社会环境、生活习惯很大可能会大相径庭，因此不能将国外成功商场的规划全盘移植过来。 但到底应如何参考国外的成功经验呢。 以下三个方面 是值得我们参考和研究的： 1）商场的主题概念表现 商场的主题概念表现及将商业地产与旅游、体育、教育、休闲、科技等产业融合起来发展。 2）业态的组合比例 业态业种的组合比例及合理布局。 3）功能分区的多主题 充分利用项目内部不同分区的功能和定位，想方设法吸引顾客，延长消费者在商场的逗留时间。 大型商业物业市场运作的成功四要素 资金和人才的有力支持 回报期较长的心理准备 外部市场环境的配合 摆脱产品同质化的创新包装策划 大型商业物业市场运作的四要素，是商业物业市场运作成功的基础，四者缺一不可。 项目商业策略 【本案】商业运作的四项基本原则： “单项冠军、局部强势、细处求赢、动态调整” 单项冠军 指【本案】商业规划中的重点项目，通过将来的具体实施，使其在经营规模、经营品种、经营特色、经营管理水平、经济效益中的一个或几个方面，成为零陵区甚至地区最大、最全、最明显或最高的项目。 起到吸引客流、示范市场行为、体现【本案】的总体特色、带动区域商业发展、提升项目商业价值的作用。 局部强势 指在商业运作中通过组织制度创新、经营方式等营销创新、服务体系创新、商业技术创新、经营布局创新等对业态形式进 行整合，使软硬件高度结合匹配，在某一个（都市休闲）或几个行业、项目、品种、服务等方面形成优势，提高【本案】的竞争实力。 细处求赢 指不但对【本案】的功能定位、商业业态分布的总体架构、业态发展的目标进行分析，更要对主要业态项目、具体的操作实施方案等问题提出意见。 力争项目实施后，【本案】的经营不仅在总体上面貌一新，而且使经济效益原则贯穿于每一个局部、每一个项目、每一个经营环节，使整个商场的经济效益得到较大的提高。 动态调整 指【 本案】项目在进行商业运作时，要实现局部利益与整体利益、短期利益与长期利益的紧密结合，科学地分析国内外商业发展的趋势，商业规划运作要结合现实，适度超前，并留有余地，最大限度地为未来业态的调整和重塑提高条件，以保证【本案】的长期延续性发展。 【本案】商业运作的四项基本原则具体体现在以下 5 个方面： 充分考虑【本案】商业业态的合理布局，实现错位经营。 在同一商业区内，同类型的商业经营行业、业态过多重复，难免区域内的过度竞争，因此，合理布局商业业态，实现资源的优化配置是【本案】商业规划的重点。 注意不同类型店铺的组 团和有机匹配，实现【本案】主题化及个体特色化。 突出特色品种、特色服务和特色营销。 实现多业态并存，在业态形式上既包括零售商业，也包括一些文化娱乐业、旅游服务业、餐饮业甚至展览、商务等其它行业。 动态考虑【本案】零售商业、餐饮、休闲娱乐、服务业的比例变化，为业态间的转换和调整留有余地。 随着社会、经济不断发展，商业的发展也是动态变化的，在不同社会经济环境条件下，全社会零售业、餐饮业、娱乐休闲业、服务业在市场上所占的比例份额有着较大的差异，因此，在规划中必须为未来商业业态的转换创造条件，使其具有较强的可塑性。 增强高科技产品展示和销售的比重，重点发展特色服务和服务贸易项目。 一方面，高科技民用品越来越受到消费者的青睐，另一方面，电子商务与网络经济已经成为当前世界经济中强劲的“增长点”。 “竞合共赢”的商业竞争策略 现代商战已呈现由单体竞争向区域性竞争发展的趋势，零陵路核心商圈的形成和成熟有赖商圈内商家合力亲为，商圈的统一规划和业态的集约经营成为“竞合共赢”的必然要求。 由于商业（包括餐饮、娱乐等）的竞争已从单店竞争深化为整个商业区的竞争，必须意识到，单体必须融入到局部、区域、商圈的整体中，由无序竞争走向有序竞 合，才能提高竞争的实力； 在经营中，不但要确立自身良好的市场品牌，还要创立和维护所在商圈的整体形象和市场信誉。 同时，开发商和商家，应认识到必须对零陵路核心商圈进行统一的整体规划，变粗放经营为集约经营，变雷同经营为错位经营、特色经营，变区域内的过度竞争为配套互补，才能保持零陵路核心商圈旺盛的生命力。 三、酒店部分定位 三星级标准产权式酒店 一、关于产权式酒店 产权式酒店溯源 产权式酒店起源于二十世纪六七十年代，当时欧美的一些发达国家已经进入“丰裕社会” ，中产家庭成为社会主流，在旅游业创新过程中， 第一批产权式酒店开始浮出水面； 60 年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，旅游房地产市场逐渐由此形成，随后很快便在欧洲传播开来，并风行于世界一些著名旅游城市和地区，如美国的夏威夷、加利弗尼亚和澳大利亚黄金海岸等，成为旅游业发达国家和地区颇受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。 产权式酒店的发展 产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。 据资料显示， 1995 年，全球 81 个国家 4000 个旅游地点有 35 万个家庭购买了产权式酒店； 90年代初，全球产权 式酒店销售收入达 40 亿美元，到 1999 年，就有 540 万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到 亿美元。 据最新的统计资料显示，近 10 年来，全世界产权式酒店平均每年以 15%以上的速度递增，预计到 2020 年底，全球产权式酒店的销售额将达到 400 亿美元。 所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。 什麽是产权式酒店 所谓的 产权式酒店 ，就是这种酒店的每一个客房都各有独立的产权。 投资者可以象购买住房一样投 资置业，还可以从经营利润中分红。 其英文全称是timesharing，即时空共享，指的是位于景色优美的旅游地区的出租率较高的酒店（一般年出租率大于 40%）。 产权式酒店是一种新颖的房地产模式，通俗的理解就是在合适的地方盖酒店，再把酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，也可以委托酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中获得利润。 产权式酒店是旅游物业的重要一类，其实质就是“分时度假 +房产投资”。 它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络 管理，获得一定的投资回报。 由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。 因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约 1520 年后取得产权。 经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。 一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。 产权式酒店的本质 产权式酒店是一种新型的经营方式，开发商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络提高客源质量，实现盈利。 而投资房产者也可以跳出单一的“购房 出租”模式，实现“异地置业”。 产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用。 首先它不是集资形式的债务关系，投资这获得的是明确界定的产权；其次，它不是一般的购买房产，因为其产权除了单独界定的酒店中某间客房外，还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权；第三，它不是股权，投资者自然不用承担酒店经营的风险，也不享有类似股东的权益。 因此它的实际意义是有效地解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾，从而寻找到了两者双赢的结合点。