文山市中天世纪20xx年下半年营销推广计划

文山市中天世纪20xx年下半年营销推广计划内容摘要：

健康优美，是文山市目前超级大盘， 10 年内无法超越和复制。 项目配套设施、品质内涵等具有绝对的市场 支配性地位，建成后将成为文山市高档居住别墅区的地杆坐标。 其“龙头脉地”的地理优势，周边生活及商业配套日趋健全， 成就 文山市明星楼盘。 —— 品牌效应 中天世纪历经 3年的建设和发展，见证了兴博进地产公司先进的开发经营理念及雄厚的资金实力，御景园今年 3 月顺利交房， 400 多为业主的高度评价 及 认可， 赢得了良好的市场口碑。 充分整合大盘优势资源和公司品牌优势，是取得项目长期开发成功的扎实基础。 核心价值分析 根据市场情况、前期推广及项目自身特点，本项目产品核心价值以三条线来整合卖点，打造项目的核心利益点，以有效区隔于市 场上其他项目。 12 线路 1： 风水宝地，天生龙脉 受传统文化的影响，本地居民对于住家“风水”比较注重，特别是处于事业 稳步 发展阶段的各行业精英人士， 潜意识里看重“风水”，追求生活品质品位的同时，更讲究的是风水宝地住家体现自己的社会阶层和身份地位。 线路 2：景观环境， 规模配套 改善居住条件，偏重的是选择地段好交通便捷，景观别致 的社区。 大规模的生态景观，给人予闲情逸致、高尚休闲的生活情调。 线路 3：品质品位，品牌影响 “具有高品质 高 品位的产品，只有品牌公司能制造”这是大众消费的心理取向。 中天世纪作为一个超级大盘项目，开 发周期相对较长，树立良好的社会公开形象，确立行业品牌地位，从而打造项目的高端品质， 赢得老少皆知的良好大众口碑宣传， 方能为项目畅销创造一个决定性的有利条件。 客户群体定位 ◆ 根据 市场调查报告及 客户 分析 报告 可知，本项目的目标客户是本地实力财富阶层， 有一定 事业基础的 中 高收入阶 层；年龄在 40 岁左右，单位工作稳定和行业精英，同时是有一定的社会地位，家庭人口在三口和四口以上的家庭为主； 他们希望能拥有轻松自由的生活空间，但又与繁华地区密切联系；他们愿意白天尽情享受都市的喧嚣和繁华，晚上回到属于自己的舒适、优美、自由的 环境空间和家人共同分享生活的温馨与快乐；他们还可以在自已的朋友与亲戚面前彰显自身的地位。 他们可能是公司的金领阶层，可能是自由生意人，也可能是外资公司在 文山 的高级管理人员„„ ◆另外部分就是文山大量特殊行业（矿业、三七、房地产、隐性行业）等大量民间资本的存在，是购买高端物业的和大量商住物业的主力群体。 13 、目标市场细分 —— 企事业单位、公务员工作收入稳定， 具有经济实力想改变居住环境的人群； —— 生意人， 行业精英或领袖级别的高收入人群； —— 年龄层次主要为 35—— 50岁之间，具有 超前消费意识和生活品味人士； —— 具有一定的社会地位，家庭成员以 5口组成的 高收入家庭； —— 少数有第二职业以外收入的公务员及高收入自由职业者。 、目标市场选择 主要集中在文山市区内及周边乡镇以种植三七为主产业的地区，县城以富宁、砚山、麻栗坡、马关为主， 少数外来投资者。 、 购房影响因素 及心理分析 购房因素 位置 环境 价格 品牌 配套 交通 物管 比例 16% 25% 25% 5% 10% 12% 7% 购买心理： 1） 注重物业的地段及自身品质，现代人的置业观念对居家的便利度及周边环境要求很高。 2） 注重物业功能及配套设置 ，除了庭院环境及休闲设施以及独享私人天地外，其次是关心智能化、节能环保措施、配套设施等配置。 3） 注重物业的形象定位及创新理念，物业本身的文化品位，能够体现业主中上流社会的身份特点，满足业主精神上的需求。 4） 注重商圈环境与地段区位的未来发展前景，注重物业品牌 ，这是本案 一大卖点。 5） 注重发展商形象，发展商的实力是购房者对购房承诺可信度作出高低判断的一个重要依据，同时也是对物业品牌形象预期的一个基本准则。 6） 注重物业升值能力，对于购买期房的置业者来说，发展商在预售期间的发售价格有否为业主留有一定的升值空间。 7） 注重居住身 份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自豪感。 （ 三 ）、 产品定位 下半年销售房源定位统计 14 组团名称 产品类型 房型 面积 套数 分项合计 房型合计 御景园 多层 平层 2 室 1 厅 1卫 复式 别墅 联排 双拼 独栋 商铺 临街 御兴园 别墅 联排 双拼 独栋 商铺 临街 御进园 多层 平层 3 室 2 厅 2卫 复式 15 别墅 联排 双拼 独栋 商铺 临街 合计 （ 四 ）、价格定位 下半年营销价格目标 ： 联排别墅：均价 3000 元 /㎡ 双拼别墅：均价 3500 元 /㎡ 多层住宅：均价 2200 元 /㎡ 以上述价格作为市场推广基准均价， 为保证开发资金链的完整，建议下半年销售价格控制在 10%左右的涨幅， 上涨频率视推广 阶段而定，根据媒体宣传、市场反应、销售情况、优惠范围等作为参考调整的依据， 使市场接受 认可 度高， 保证销售额及回款。 四、 项目的营销推广 （一）、 项目 营销推广体系 以活动营销引起社会互动共鸣、全民支持并参与 为主要强销手段， 通过“ 7点 3线 3面”的媒体宣传 立体 整合 推广 ， 传播本项目 地段 板块 的 市场价值、 兴博进 品牌价值和项目大盘气势， 最大化提升 项目市场知名度，吸聚人气，引导 文山市房地产高端别墅居 住市场的消费方向。 七 “ 点 ” 亮点： 挖掘亮点 16 焦点： 制造焦点 疑点： 发现疑点 原点：以 前期推广为 起点， 提升 新 的理念 标点： 以标新立异为起点，树立市场差异化 新点： 新房源产品的创新设计 质点：产品附加值提升项目价值。 三 “ 线 ” 经线：以 开发商 品牌效应推动产品，赢得市场。 纬线：以迎合市场 的 产品 为主导 ，从而获得最大市场价值。 平行线：产品与客户群体 之间寻求最佳平衡点。 三 “ 面 ” 界面： 在 区域范围 的 媒体、同行、消费群体 口碑中创造最佳印象。 剖面： 解析文山市房地产行业 的消费发展及地块供应开发趋势。 层 面： 发展商、营销策划、 消费者相互结合的共性面。 推广原则 —— 品牌美誉度原则 大盘营销，建立 发展商社会公开形象 体现高度社会责任感，塑造项目高端品质，赢得社会美誉度是 推广 工作中重要的环节， 应 贯穿于 整个项目后期营销 全部工作的始终。 —— 整合传播原则 整合资源，立体宣传，充分发挥不同媒体的优势，最大限度覆盖有效客 户 群 体。 —— 灵活机动原则 市场情况瞬息万变，及时把握市场的变化，根据不同消费群体的情况 、阶段性销售任务 及时调整营销策略，才能真正保证营销手段的实用性和时效性。 根据本地市场情况和项目产品属性， 最大化实现产品的价值，有效促进销售是推广要素考虑的基础条件， 要素围绕“地块市场价值”和“ 兴博进公司品牌价值” 两个重点 提升项目综合品质， 展开活动营销配合媒体整合推广， 以达到充分体现大盘产品价值 ，刺激消费者 对产品的直接购买欲望。 方式体现： 1） 活动营销 17 参考核心 —— 寻找市场切入点制造主题热点活动 御进园多层套房公开接受认筹，举行“中天世纪 首届文化周”活动，推广内容包括 ： A 多层生活 享受别墅规划、别墅景观、别墅配套 ，市场价格 即可认购 B 中天世纪项目全面封顶资讯发布 ，全城祝贺 C 御进园别墅区未开盘即售出 60%房源， 仅剩部分珍品户型准现房发售，开盘销售会变为业主答谢会 D 高档家庭轿车展览会 /建材、家居商家回馈业主展销会 E 真情回报 400为中天业主，购房赢大奖活动（最高奖项为 10 万元家庭轿车 1部） „ .. ● 通过系列活动营销，结合宣传推广推出全新的生活理念； ● 活动营销包括公关活动宣传、商业炒作、活动促销等； ● 通过活动营销进行造声势、聚人气，保障项目在推广销售期间的到访量，形成旺盛的人气，促进意向客户的成交； ● 阶段性的促销活动形成对目标客户有效而直接的打击，强力 促进销售，保障销售进度； ● 通过部分活动提升项目的市场美誉度，提升兴博进地产的品牌美誉度，对项目持续旺销提供保障； ● 活动的投入有利于兴博进地产在短期内形成品牌影响力。 2） 会员制营销 参考核心 充分利用已成交的 400 多位老业主这个庞大且高端的客户群体，增强与他们之间的沟通与互动，促进双方的情感交流，建议 “中天世纪 首届文化周”开幕式举行当日，成立“中天会 —— VIP 会员” ， 除老业主外凡 具备一定资格 的个人和群体 均可入会， 会员享受公司各种特定尊贵权利和 购房 优惠。 ● 成立“ 中天 会” 以会员制的形式存在，为会员提供优惠及 便利； ● 为会员组织各种联谊活动，提供口碑源，有效促成口传； ● 会员制的营销体 系，服务更加有针对性，同时也显示其人性化服务，给会员享受尊贵感； ● 会员凭借会员卡可获得一定的优惠，另外有一定的特权； ● 会员介绍亲朋好友通过会员卡买房，会员可获得积分，积分可充抵物管费，兑换现金，从而最大限度的调动会员去介绍宣传、推销楼盘，有效促进会员营销效应。 3） 主动式营销 18 参考核心 市内人流量集中的广场或街道设点推广，派发楼书等相关项目资料，接受登记讲解，赠送相应的 小 礼品， 并延伸到各县城，现场组织小活动 ，县城 10 人以上看房 ，公司派专车接送并享受团购优惠。  通过夹报直邮，让那些文化素养追求更高的人群更全面、直接的了解到项目；  DM单的派发，包括人流量较大路段和各种活动现场进行大肆宣传，加大信息的扩散；  直接上门服务，为购房需求量较大的部门以产品说明会的形式进行营销。  编辑一本企业期刊或楼盘期刊，在文山各个茶馆、酒店、桑拿、娱乐、咖啡馆、商场、机关、大厦等场所免费派发，同时直邮到各居民的信箱中，铺遍 全州 全城；  彩信或短信传播，彩信和短信，做为一种新型媒体，直接面向终端客户，且到达率 100%，翻读率高达 90%以上，是报纸与电视无法 匹敌的新传播渠道；  建立项目网站，网络信息是这个时代传播性较快范围广的媒体。