关于城中村改造之法律法规及政策的备忘录

关于城中村改造之法律法规及政策的备忘录内容摘要：

进行滚动式开发，迁出一片，建设一片，安置一片，直到旧村置换改造完毕，并将村民全部回迁至新建设的公寓式住宅当中，并同时修建商业或工业设施。 这是一种典型的就地改造的模式。 这种模式主要适于有一定复建用地、村的规模较大、村的生活居住用地与经济发展用地相混杂、村的商业资源禀赋较好、村及所在区街财力较雄厚的城中村。 此外，村民的观念意识须以改善居住环境为导向。 这种模式一般由村集体经济组织与市场主体签订合作协议，市场主体负责支付开 发工作和支付开发费用。 目前，广州首批参与改造的 7 个试点村以及天河区主要采取这种模式。 案例：广州石牌村 石牌村人口多，建设规模大，经济实力强，又位于新城市中心区。 从初步方案看，石牌采取的是一种以村集体经济为主体的半市场化社区改造模式，政府从公共设施、基础设施和配套建设上给予适当支持。 在具体规划上，逐步拆迁原村生活居住区内的非公寓式住宅，将原村民迁往周边本村新辟建的新村居住，同时，发挥石牌地区强烈的商业氛围，逐步将抽疏后的原村居住区建设为以“ IT业＋ 日用百货”为主题的商业街区，并增加公共设施和市政基础设施 ，合理保留少量住宅。 指利用村里剩余空地较多的优势，以土地资本为杠杆，将空地转为商住性质用地，并与宅基地一起进行联片统一开发。 在对旧村物业逐步拆迁补偿的基础上，建设公寓式新村；在开发建设完成后，将一部分住宅物业按一定比例分配给村民（按成本价购买），而另一部分物业则全部对外销售，以回收投资；回笼的资金一部分用于支付旧村拆迁补偿，一部分用于支付新村建设成本，剩余部分则作为投资者的必要利润。 考虑到启动资金的规模和村民在改造中需要另行安置的问题，整个操作过程也可以采取分期滚动开发的方式。 这是一种建立在充分运用土地资本和市场手段基础上的就地改造模式。 这种模式主要适于规模不大、集体空地较多、地理位置较好、村的生活居住与经济发展用地分离度较高的城中村。 案例：广州猎德村 猎德村位于珠江新城临江的规划区内，该村改造方案和构想的基本要点是：利用本村空地多地段好的优势，按照完全市场化的房地产开发方式，筹集旧村改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。 改造地块划分为三部分：西部地块转为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍 保留集体土地，作为复建安置小区；南部地块亦为集体土地，将建起五星级酒店，作为集体经济支柱。 通过西部地块的土地拍卖，猎德村得到 46 亿的旧村改造资金。 东部的复建安置区总建筑面积约 87 万平方米，其建设标准不会低于珠江新城任何一个小区，办理的是集体土地房产证，不能买卖，村民除自住外可以用来出租。 猎德村有其特殊的区位条件（珠江新城商务区），其复建安置区容积率高达 ，远超一般居住区容积率标准。 在 2020 年土地市场尚好的行情下，猎德村通过拍卖部分旧村土地获得 46 亿元资金，解决整体改造的资金来源。 但这种卖地筹集改造资 金、单个村或单个改造地块进行经济平衡的模式，容易面临市场波动和容积率过高的难题。 所以，猎德村模式只能作为特例不能被广泛复制。 ⅲ全面改造的土地利用政策 根据《城中村改造实施意见》第二条，改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。 连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。 全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公室确定。 全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。 全面改造的城中村项目涉及新增建设用地的，应 当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用年度计划优先予以保障。 ⅳ财政支持政策 对于由村集体经济组织自行融资改造的，需缴交的土地出让金可以给予适当延期的待遇；对于通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。 除市政府土地储备项目外，未来 5 年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金 )的 60%支出用于支持村集体经济发展。 剩余的土地纯收益由市、区政府按 8： 2 的比例 分成。 区留成部分将设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。 综合整治模式 针对位于城市重点功能区外，环境较差、公共服务配套设施不完善的城中村，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。 《城中村改造实施意见》第四条确定了城中村综合整治的相关政策，涉及以下主要内容： ⅰ项目计划管理 综 合整治项目原则上由区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。 ⅱ综合整治投融资模式 综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。 在符合城市规划、留用地管理政策和经 80%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。 ⅲ综合整治的财政支持政策 区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治 项目的公共服务配套设施建设。 ⅳ综合整治项目适用全面改造政策 涉及局部拆建的综合整治项目，经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。 另外，对于未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。 （四）、拆迁补偿安置办法 《城中村改造实施意见》第五条确定了城中村全面改造和综合整治的拆迁补偿安置办法，主要涉及以下内容： 城中村整治改造需要拆除的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建 补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。 对于住宅房屋，无论选择哪种补偿方式，都需以房屋基准建筑面积作为依据。 基准建筑面积可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。 （ 1）复建补偿标准 确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安置，不足基。