如皋20xx-118-工业-抵押宗地估价技术报告

如皋20xx-118-工业-抵押宗地估价技术报告内容摘要：

皋港变扩建工程和服务城市与西部的两个 110千伏输变电工程，全年累计完成供电量 亿千瓦时。 镇村环境进一步改善 ， 重点镇 “四横四纵 ”、一般镇 “三横三纵 ”的镇区道路框架进一步拉开，功能配套不断完善。 经济地位 如皋具有雄厚的工业基础 ，经济总量有较大增加， 2020年 完成地区生产总值 430亿元，增长 %。 2020年全 市规模企业总数突破 1150家，初步形成以纺织、服装、电子、化工、机械、食品、 船舶 等为重点的多门类工业体系。 2020实现工业增加值 ，增长 %。 完成工业应税销售 ，增长 %，总量连续三年位居南通首位。 规模企业总数达 1150 家，比 2020 年增加 697 家，九鼎新材、熔盛重工成功上市 ， 熔盛重工成为 2020年 在港上市最大民营企业和非金融类企业。 建筑业不断壮大， 现有建筑总承包特级资质企业 2家，一级资质企业 20家 ， 2020 年 完成施工产值 360亿元，增长 20%。 连续五江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 18 页 共 48 页 年荣膺全国县域经济基 本竞争力百强县（市），排名由 95位前移至 67位。 被评为长三角最具投资价值的县（市）。 随着 如皋港国家一类口岸 的 开放，我市正式步入 “大港时代 ”，为经济社会持续快速发展增添了新优势，经济效益继续上升，结构逐步优化，发挥了拉动 GDP 较快增长的主导作用。 2020年 完成工业项目总投入 240亿元，增长 %，其中技改投入 120亿元，占规模工业投入的 65%以上。 应税销售超亿元企业 72家， 2020年熔盛重工成为南通首家超百亿元工业企业。 高新技术、新兴产业投入占比达 50%；高新技术产值占规模工 业产值达到 32%，比 2020 年上升了 3个百分点；装备制造业在规模工业中占比达到 70%，建成船舶产业省级创新联盟。 熔盛重工、如皋港物流基地、英田汽车、神马科技等项目被列入省重点产业调整和振兴规划。 工业投入数量和质量的提升，为我市工业经济总量前移、效益翻番、产业升级、结构转型增添了发展后劲。 佳佳、逢缘、力源、浴歌、热宝等 6只商标 荣获 “中国驰名商标 ”称号。 2020 年实现财政收入 亿元，全市财政收入在高基数平台上实现了持续较快增长， 比上年增长 %， 一般预算收入 亿元，增长 %。 总量、增幅均居南通县（市）首位；一般预算收入总量在超越长江以北县（市）的同时，跨过长江超越了南京、镇江、常州所有县 (市 )，首次跃居全省八强，增幅位居苏中苏南首位；财政收入占GDP 比重为 %，持续保持南通第一；税收占财政收入比重位居全省第三，比去年前移了两位。 收入质量有所提高，一般预算收入中税收收入 亿元，占比 %，高于南通市平均水平。 金融运营态势良好。 2020年末， 城乡居民储蓄存款余额达到 亿元，增长 %，增幅持续保持南通首位。 金融支持力度不断加 大，江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 19 页 共 48 页 2020 年 新增贷款 ，增长 %，分别位居南通第二、第一。 贷款余额 ，比 2020年底增加 ，年均增长 %。 江苏银行、交通银行、无锡农商行、包头商业银行相继在我市开设分支机构，信用联社在南通县（市）中率先改制为农村商业银行，成立汇金、盛威 2家小额贷款公司，建成省金融生态达标县（市）。 金融部门在服务全市经济社会发展的同时，实现了自身的快速发展。 公路、铁路交通： 宁通一级公路、 204 国道、沿江高速公路、沿海高速公路，为过境交通干道；省道主要 有丁掘公路、通扬公路、如港公路、 334省道等；新长铁路南通支线纵贯全境。 如港公路与宁通高速、二Ｏ四国道纵横交接，直接沟通。 204国道 如皋段改建 、白雪线 南延一二期、新东线东延工程建成通车， 334省道东延、西延等工程 正 加快推进。 全市等级公路通车里程达 2600 公里， 水运交通：主要为通扬运河及如泰运河，均为六级航道；如皋港位于长江北岸，水深负 20米，不易淤浅，连接长江沿岸各大港口，出江入海通达世界各地，为理想的天然港；江阴长江大桥和苏通长江大桥从东西两侧接入上海、苏州等经济中心；如皋港引河连接苏北河运网系。 航空 交通：南通、上海机场班机直达国内外主要城市。 经济结构在转型升级中实现三个加快优化。 即农业结构、工业结构以及服务业结构在转型升级中实现加快优化。 2020 年 获得全国粮食生产先进县称号，高效农业被评为全省先进、南通一等奖 ， 建成国家级粮油质量检测中心和省级花木产业创新联盟 ； 现代服务业加速发展，引进软件和服务外包业企业 51家，如皋软件园成为省级软件园和信息服务产业园；如皋港物流园被列为省级港口物流基地。 2020 年 产业结江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 20 页 共 48 页 构比例为 ::， 与上年相比，一产减少 点，二产增加 ，三产减少。 工业投入完成总量和实施质量跃上新台阶，成为我市产业升级、结构转型的主要推动力。 沿江地区工业项目投入增势强劲，基础设施建设步伐加快，港区 “一区三园 ”框架全部拉开。 按照国家产业导向和我市 “十一五 ”规划要求，加大招商引资力度， 全市已基本形成船舶海工及配套、汽车及零部件两大主导产业，长寿食品、纺织服装、机械冶金三大传统产业，招引到了一批新能源、新材料、新医药、环保、软件和服务外包、新传感网等新兴产业项目。 坚持优先发展教育事业，建成江苏省教 育现代化县（市），成功创建四星级普通高中 5所、职业高中 2所，普通高考本科上线率和职教对口高考本科上线人数连续位居全省前列 ， 可以为企业提供充足的、质高价廉的中高级技师。 如皋科研、科普机构健全，科研水平较高，多次被评为全国科技实力百强县（市）。 2020 年政府 大力实施百强企业人才服务工程，加大高层次人才引进力度，获江苏省创新创优人才资助项目 3个，居全省县（市）第一。 产学研合作不断加强，全市 236家企业与 112 家高校及科研院所建立合作关系。 持续实施 “111人才引进工程 ”、优秀企业家 “EMBA计划 ”、 “五名人才开发工 程 ”、技术人才 “青蓝工程 ”，着力培养引进了一批领军型高端、龙头型创业、紧缺型实用和高层次后备人才。 尊重劳动、 尊重知识、尊重人才、尊重创新的社会氛围正在逐步形成。 建成知识产权示范市，全社会研发经费 （ Ramp。 D） 投入占 GDP的比重达 ％。 比上年提高。 科技创新能力明显增强。 2020高新技术产业产值占规模工业的 32%，申报南通市级以上科技计划项江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 21 页 共 48 页 目 441项，立项 218项，争取省级以上科技扶持资金 4490万元。 如皋科技创业园建成国家级科技孵化器。 五年建成国家级博士后科研工作站 1家 、省级院士工作站 3家、省级公共技术服务平台 2家、省级产业技术创新战略联盟 2家、省级工程技术研究中心 14个，荣获全国科技百强县（市）、科技进步先进县（市）称号。 佳佳 、 力源等 6 只商标 荣获 “中国驰名商标 ”称号。 市场物价上涨 较快。 2020 年社会消费品零售总额 175 亿元，比上年上涨 19%， 商品零售价格总指数为 104%，居民消费价格总指数为106%。 2020 年 农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到8680 元和 19800 元，分别增长 %、 %； 2020 年 城乡居民储蓄存款 余额达 ，增长 %。 2020 年 居民文教娱乐服务支出占家庭消费支出比重 %，恩格尔系数 %，居民收入和生活质量持续较快增长。 城市化率 %。 社会保障体系不断完善。 2020 年 新增城镇就业 6834人，转移农村劳动力 ， 养老、失业、医疗、工伤、生育保险净增参保人数分别达到 1308 11502 人、 13908 人、 12951 人和 11700 人 ， 新增新型农村养老保险 ，新增被征地农民 4414名，全部纳入基本生活保障。 城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗保险、城乡居民最低生活保障实现全覆盖，城镇劳动保障三大保险覆盖率达 98%。 城镇登记失业率控制在 3%以内，转移农村劳动力 ，荣获全国农村劳动力转移工作示范县（市）。 被征地农民基本生活保障工作稳步推进，在南通六县（市）率先建立了被征地农民基本生活保障数据库。 生态市建设全面推进， 2020年 建成国家卫生镇 1个、国家生态镇19 个、省卫生镇 17个、省卫生村 131个。 大力实施污染减排工程，肠江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 22 页 共 48 页 衣、化工、重金属和重点水污染源等专项整治取得明显成效。 高度重视节能减排， 万元 GDP综合能耗 ，比上年 下降 %，完成了污染减排年度任务。 主要污染物 COD 和 SO2 排放量 分别控制在。 内河地表水总体为 Ⅲ 类水质，城市地表水总体为 Ⅳ 类水质。 环境空气质量达到二级标准。 镇级污水处理厂全部建成，新增污水管网 公里。 新增造林绿化 万亩，森林覆盖率 %， 建成全国绿化模范县（市）。 如皋盆景成功申报为中国地理标志证明商标。 创建工作扎实推进 ， 先后建成中国优秀旅游城市和江苏省文明城市，国家卫生城市通过国家级技术评估，国家生态市通过省级考核验收，国家环保模范城市和园林 城市总体达标。 土地市场状况 近年来， 随着 如皋工业经济 的 快速发展， 只有 着力强化要素保障 ，以推进要素集聚为重点，积极化解土地瓶颈 ，才能探 索 出 土地节约使用、集约利用、优化整合的新路子。 根据《关于发表实施 全国工业用地出让最低价标准 的通知》（国土资发〔 2020〕 307号）和《财政部 国土资源部 中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔 2020〕 48号）， 工业用地进入 “市场调配资源的时代 ”，而不是以政策为主导对资源进行调配。 工业用地地价大幅提高。 随着 中华人民共和国国务 院令第 511 号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的颁布实施， 工业用地地价 又 有 了一定程度的 提高 ，2020 年以来 工业用地地价 基本保持平稳。 主城区总体规划已呈建设部审核 ， 城东、城西、城南片区控制性详规已经完成 ， 完成全市 18 个镇新一轮镇区总体规划（ 2020－ 2020修编）编制评审，调整和完善了部分村的村庄总平面布局规划。 根据江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 23 页 共 48 页 如皋市建设总体规划确定的区域功能，城区中心 结合现代服务业的发展，向外迁移调整有污染、高消耗、大运输量的工业企业， 严把项目准入关 ， 按照 “上大压小、 扶优汰劣、有保有压 ”政策 ； 严把项目技术水平关、资源消耗关、环境保护关，凡是超过能耗标准、达不到排放要求的项目一律不得建设。 抓好重点领域整改。 推进电镀、肠衣等重点行业污染整治，坚决淘汰污染严重的项目和企业；开展化工行业专项整治，新上化工项目全部进入园区，现有危化企业力争早日搬迁到专业园区，实行集中管理、集中治污。 加强政策引导。 综合运用财税政策等手段，引导和推动企业通过技术改造，推广普及一批节能降耗先进适用技术和设备，加快转变传统的高消耗、高排放、低效率的粗放型增长方式。 建立 “排污者付费、治污者受益 ”的利益机制 ，调动企业治污减排的主动性和积极性。 大力发展循环经济，促进清洁生产。 亲商、安商、富商是如皋的服务理念和庄严承诺。 除享受所得税、增值税、贴息奖励等有关的优惠政策外，对企业实行 “税外无费 ”政策，即除国家税收外，免收一切行政性收费，包括：大交通基金、建农基金、人民教育基金、防洪保安基金、基础设施配套费、土地征用服务费、临时用地管理费、联防费、档案管理费、农村义务兵辅助费等。 推动、支持工业结构调整和产业优化升级。 落实国务院发布实 施的《国家中长期科学和技术发展纲要》若干配套政策和国家对企业 技术改造国产设备抵免企业所得税等相关政策。 综上所述，如皋作为新兴发展的长三角最具投资价值沿江城市，工业用地尤为紧缺。 针对目前如皋市土地资源紧缺，工业用地需求量大，而工业用地整体利用效益较低的现状，新的用地政策将起到市场对工业用地的配置作用，利用市场机制提高工业用地的产出效率与节约集约利用水平，促使工业地产价格回归到真实价值。 部分地区特别江 苏 金 宁 达 不 动 产 评 估 咨 询 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告 第 24 页 共 48 页 是沿江地区出现了明显的上扬。 待估宗地所在区域处于 如皋市东陈镇工。