苏州房地产投资调查报告房市分析(编辑修改稿)

苏州房地产投资调查报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

G16 号 商业 40 年 ≤ ≤40% ≥30% 2278 14 工业园区唯亭西区星澄路以西 苏地 2020G17 号 商业（加油站） 40 年 ≤ ≥20% 750 15 工业园区唯亭东区葑亭大道以南、泾上街以东 苏地 2020G18 号 商业（加油站） 40 年 ≤ ≥20% 750 16 工业园区胜浦同胜路以南、界浦路以东 苏地 2020G19 号 商业（加油站） 40 年 ≤ ≥20% 750 17 工业园区娄葑新华路以北、星华街以西 苏地 2020G20 号 商业（加油站） 40 年 ≤ ≥20% 750 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 工业园区东方大道以北 苏地 2020G21 号 3337 商业（加油站） 40 年 ≤ ≥20% 750 挂牌时间：自 2020 年 4 月 30 日上午 9 点起至 2020 年 5 月 18 日下午 5 点整止 (工作日内 )。 挂牌地点：本次土地挂牌地点设在苏州市干将西路 980 号地产大厦 8 楼，苏州市土地储备中心地产经营科。 博源路标：除了市区大批量的土地拍卖，苏州政府还拿出以上的小地块商业项目进行挂牌。 但这些地块基本上都是商业用地和加油站，虽然地块数量较多，但由于规模都比较小，整体推出的量体也不是很大，但结合岁末年初的土地大餐和目前苏州商业市场形势来看，一场商业地产的革命即将爆发。 第二部分 月度市场分析 壹 月度整体市场分析 一、月度市场特点概述 2020 年四月间，苏州整体公寓住宅供应量为 13493 套，总的新推量体 1638 套，相比上月新增量体减少了800 多套，但总的成交量体有明显上涨，总签约量体为 2716 套，比三月份高出 500 多套。 市场发展趋势良好，成交数据不减。 楼市的旺季已经到来，一般来说，由冷淡期到旺季需要经历 2 个季度的时间，中间有一个缓冲期。 2020 年的旺季经历了 2020 年 12 月， 2020 年 1 月、二月的过渡，三月正式进入，四月持续升温，旺季一般的持续时间在 3—4 个月。 楼市由冷变热比较困难，但是由热变冷时常会很突然，今年的旺季预计的持续时间到 2020 年 6 月份，于 7 月开始进入平稳期。 全市本月价格变化小，新增量体少，持 续热销以前的量体，因此一般楼盘不会再做价格变动。 园区的湖滨一号开盘，平均价格高于区域 1000 元 /平方米，属于市场特例。 相城区随着板块抄作的升温，环境资源的充分利用，使得区域别墅市场价格有所上涨。 其他区域的价格基本与三月份持平。 各区域市场动态中，吴中区表现最明显， 4 月销售高出三月 500 套左右，区域成交创新高，除新区外，其他各区域成交都相比三月份有小量体的上升。 在良好的市场前提下，要保证正常的销售速度，关键在于价格。 苏州全市的房地产价格已经有半年没有的变动了，正由于价格的保持，使得以前的观望客户又重新燃起了购 房欲望，抓住客户和稳定价格息息相关。 二、月度市场总体供求分析 住宅套数总供应 物业形态 月初供应量 加推量体 总量体 所占比例 4 月各时间段新增签约量 累计签约 去化率 多层 1937 953 2890 % 213 278 291 189 971 % 小高层 3492 234 3726 % 82 207 158 174 621 % 高层 6461 416 6877 % 211 340 285 288 1124 % 博源路标：本月全市成交再次上涨，其中多层增加 352 套，小高层基本与上月持平，高层增加 198 套，从各区域的产品形态构成来看，小高层分布最为平均，说明小高层的接受度越来越高，多层产品和高层产品都存在着局部的分布不平衡，因此小高层的成交状况就代表着整体市场的成交状况，本月小高层成交与上月持平，全市整体成交数据上升，主要是受到某些特殊楼盘的因素的影响，如吴中区的金枫美地、园区的湖滨一号，所以，总的来看三月与四月的市场冷暖度相当。 从去化率看，多层的去化率 最高，达到 %，小高层和高层的成交率相比三月也有所上升。 市场的推量在本月有一定的缓和，也是成交率上升的原因之一。 从各区域的成交来看，园区和吴中区成交最多，分别占 30%和 27%，相城区最低，只有 12%。 整体上看， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 各区域的成交仍比较平均，不存在焦点区域和冷淡区域。 从数据上我们还能得到其他的信息，一是小高层的已经完全被苏州人所接受，从本月市区的小高层成交可以看出这一点；其次多层产品低档化，虽然园区的多层已经成为高档产品，但是供应量小，对整体市场不产生影响；另外，高层产品以园区为龙头的布局仍无法改变。 小 结：本月多层、高层成交继续上涨，小高层持平，整体市场保持平稳。 面积 —单价供求 多层（注释：供应为月初供应，以下类同） 价格（元 /㎡） 面积 4000 以下 40005000 50005500 55006000 60007000 7000 以上 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 80 平方米以下 2 0 1 3 0 3 5 0 2 0 0 0 4 0 0 223 0 7 8090 平方米 220 210 182 186 83 92 2 0 0 0 0 0 27 0 10 0 0 0 90100 平方米 140 104 27 213 58 94 10 0 0 0 0 0 117 0 18 2 0 2 100110 平方米 64 55 48 85 65 32 9 0 0 0 0 0 6 0 0 14 0 9 110120 平方米 101 52 50 42 5 21 36 0 24 2 0 2 30 22 13 0 0 0 120130 平方米 119 77 37 228 67 62 37 0 22 0 0 0 62 16 20 4 0 3 130150 平方米 158 89 56 260 23 72 61 0 4 0 0 0 74 0 6 4 0 1 150 平方米以上 51 18 5 122 9 22 66 0 10 0 0 0 60 0 10 41 0 4 博源路标：从上表可以看出，全市多层的供应形式，以 5000 元 /[平方米以下为主， 5500—6000 元 /平方米为供应的真空地段。 主要由于多层主要集中在吴中区、相城区、市区三大区域，吴中区和相城区的多层的平均价格在 4500 元 /平方米左右，也就是构成了多层的主体数据 ，而市区的多层价格一般高于 6000 元 /平方米，园区的多层供应几乎可以忽略，不影响到产品布局。 我们重点研究 5000 元 /平方米以下的多层： 中大户型供应中， 130—150 平方米，有 418 套， 120—130 平方米供应有 347 套。 小面积户型供应中， 80—90 平方米的面积，有 406 套， 90—100 平方米供应有 353 套。 以上两种供应是 5000 元 /平方米以下的主力面积供应段，可以看出，大小面积供应比较平均；我们从成交来看，中大户型的总成交为 207 套，小户型的总成交套数为 395 套，小户型高于中大户型 190 套左右，小户 型的需求在升级。 在小户型的成交中最为突出的为 4000 元 /平方米左右， 80—90 平方米的面积段，本月成交 182 套，新增量体有 210 套，从总供应和成交的形式来看，市场对该面积和价格段的产品仍存在较为强烈的需求，可以考虑在 5—6 月份持续放量，以适应需求。 大户型的需求中以 130—150 平方米面积段成交最多，本月共有 128 套。 对于大户型的需求，客户追求低总价的同时，也会追求居住的舒适度，在苏州曾经有一段时间对多大面积的需求最为旺盛，主要为本地多世同堂的家庭购买，这种需求短期内仍将存在，因此目前还不能忽略大面积产 品的市场。 小结：多层供应低价位成主体，成交中，小面积需求升级，大面积仍有存在的空间。 b、小高层 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 价格（元 /㎡） 面积 4000 以下 40005000 50005500 55006000 60007000 7000 以上 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 85 平方米以下 0 0 0 67 42 26 81 0 30 45 0 18 0 0 0 0 0 0 8595 平方米 0 0 0 132 0 18 0 0 0 20 0 15 7 0 6 0 0 0 95105 平方米 0 0 0 289 42 51 100 0 40 181 0 45 0 0 0 0 0 0 105120 平方米 7 0 3 239 74 38 94 0 18 29 0 5 1 0 0 0 0 0 120130 平方米 8 0 1 196 32 10 322 0 65 163 0 12 15 0 14 5 0 0 130145 平方米 74 0 10 491 0 25 278 44 55 82 0 16 34 0 30 0 0 0 145160 平方米 85 0 16 110 0 11 136 0 16 16 0 0 0 0 0 0 0 0 160 平方米以上 60 0 5 176 0 8 123 0 11 26 0 2 0 0 0 34 0 1 博源路标：从表格数据来看，小高层 4000 元 /平方米以下的供应很少，价格开始向 5500 元 /平方米移动。 虽然在有些区域，多层的价格高于小高层，出现倒挂的现象，对全市而言，小高层的整体价格要高于多层。 首先，从供应来看，主力供应仍在 4000—5000 元 /平方米和 5000—5500 元 /平方米两个价格段， 4000 元 /平方米以下和 6000 元 /平方米以上仍为供应的价格空白段。 面积供应中， 95 平方米以上各面积段分布较为平均。 本月小高层的总成交与三月持平，但与三月相比又存在其特殊的地方。 三月小高层的成交中，面积在 95平方米以下占有较大比重，而本月成交的主力面积为 95—105 平方米。 从 4000—6000 元 /平方米，各价格段都有比较理想的成交。 在各区域的小高层成交量体中，新区仍然领跑，市区上升最快，超越吴中区和园区位居第二，相城区仍然处在末尾。 园区高层成交进入稳定期，三月份的的高成交来自小户型的吸引。 市区的小高层高 成交主要来自宝石御景园，该项目的现房成交促进较大。 小结：小高层成交区域变动较大，市区由多层的热成交转向小高层。 c、高层 价格（元 /㎡） 面积 4000 以下 40005000 50005500 55006000 60007000 7000 以上 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 供应 加推 去化 85 平方米以下 107 0 0 99 0 0 144 40 44 242 0 44 0 0 0 2 0 3 8595 平方米 0 0 0 79 0 3 164 38 56 100 0 3 48 0 21 10 0 2 95105 平方米 148 16 30 90 0 18 327 57 135 151 0 5 27 24 23 121 0 32 105120 平方米 62 0 15 52 0 6 252 0 74 0 0 0 7 0 2 8 0 6 120130 平方米 53 0 3 218 0 14 348 0 86 93 0 2 25 0 6 74 0 11 130150 平方米 223 32 64 388 0 26 779 76 97 275 0 60 93 92 80 40 0 16 150170 平方米 48 0 0 185 0 1 450 0 40 31 0 9 18 0 0 88 0 7 170 平方米以上 49 0 4 121 0 7 331 0 19 38 0 0 29 0 5 640 0 45。