年盐城市房地产东方之珠项目企划案(编辑修改稿)

年盐城市房地产东方之珠项目企划案(编辑修改稿)内容摘要：

资源中心 外立面建议如下风格： 色调：主色调以深灰色或深褐色，直观非常的大气、尊贵，极富现代时尚气息，辅色附以浅色线条勾勒，直观层次分明，轮廓凹凸明显，极富视觉冲击力； 风格：纯欧式建筑，仿英伦小镇之格调。 推荐原因： 现代欧式建筑这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。 另外在营销过程中导入独特的 USP，使本案在众多项目中独树一帜。 三、户型建议 单体户型设计面积范围建议在 80— 120 ㎡之间。 主力户型： 90— 110 ㎡，须占总户数的 60％左右； 规定户型： 90 ㎡以下，须占总户数的 30％左右； 辅助户型： 120 ㎡或以上，比重约 10％左右。 四、环境建议 体现高档小区的主题，在景观上营造风情区域、小品、健身走廊、中心花园、背景音乐广场、儿童乐园、运动广场、水景等。 生态：这个大内涵包括生活的方方面面：房屋采光、日照、保暖、节能、通风、外墙遮阳、绿径、人工河道等等，为人们提供清新的空气、怡然的视野、干净的路径和超然于城市的喧嚣嘈杂的家居气氛。 环境：绿化是美化环境、改善居住条件的关键要素，它构成了绿树成荫的美丽景象，又能净化空气、减弱 噪音、调节气温、湿度和风速、改善小气候。 为此我们提出下列建议仅供参考： 【 小区道路选择树干高大乔木、树冠浓密生长快抗灾性强的树种，例如梧桐和香樟等； 【 草地上种植无刺、无毒花木，并且颜色丰富有层次； 【 修建人工水景或小型迭加喷泉； 【 近建筑物用低矮灌木、花草或间种少量乔木，远高建筑物则结合组团主题设置不同种 中国最大管理资源中心 类植被。 五、物业管理规划 因本物业定位于文港路版块最高档小区，在物业管理上要突出自助式客户服务， 提供的服务包括： □多功能会所 □家居清洁 □汽车清洁 □衣服洗烫 □代聘钟点工 □邮政服务 □上 门厨师□订餐 □代办搬家 □健身房 智能化管理服务： □周界报警系统 □红外线及闭路电视监控系统 □可视对讲系统 □门窗防盗系统 □煤气泄露报警系统 □紧急求助按钮 □宽带网入户 第四章 价格策略 A、定价依据 定价目的 ： 价格定位是一项系统工程。 若定价太低，不能体现项目价值，没有很好地挖掘项目潜力，即使实现 100%销售，仍免不了一声叹息。 价格太高，一厢情愿，一开始市场就不予接受，容易导致全盘皆输的局面。 因此，仅靠市场调查定价是不全面的，在定价时还应考虑项目自身价值体现、实现利润最大化等。 价格定位需考虑因素 ： 创 “ 最具人居价值的高尚生活住区 ” 的价格打造，周边物业的发展态势、价值构成状况、价值认可程度，可以反映出本项目所处地段的价值。 可比性楼盘“东方花园”、“东方绿苑”以 3650— 3730 元 /㎡左右的价格区间反映出周边地段的价格已经提高到了价值最能承受的程度。 既然本项目要打造为 “ 最具人居价值的高尚生活住区 ” ，其物业价格不能 中国最大管理资源中心 低于竞争性楼盘的物业价格才足以支撑。 竞争性楼盘的价格水平： 价格是楼盘核心竞争力中的因素之一，特别是高层物业，确保性价比在同质素楼盘中有一定的竞争力异常重要。 在本项目定价 中，竞争对手的价格水平成为重要的参考依据之一。 主要的竞争性楼盘住宅均价如下： 清雅居： 未公开， 暂不详； 虹鑫苑： 2800元 /㎡； 东方花园： 3500 元 /㎡； 黄金海岸： 3700 元 /㎡； 东方绿苑 ： 3330 元 /㎡； 加州东郡： 2780 元 /㎡（多层）。 楼盘的整体操作 ： 本项目总建面积约 30000 ㎡，拟开发为 4栋高层， 2 栋多层，定价应从全局出发，以实现整体利益为目标，不能单纯追求短期效益，这是经验丰富的专业代理公司在定价及控价过程中必须遵循的原则。 本项目定价应遵循低开高走、循序渐涨策略，操盘过程视市 场变化情况，随时采取价格调控策略，逐步向利润最大化靠近。 本项目的开发成本与利润目标： 在定价的时候，不管前期价格水平与成本相差多少，甚至低于成本，但最终目的均要求实现较好的利润率，甚至挖掘项目的最大利润空间。 除考虑以上因素外，本项目的产品特征、产品开发状况等也必须是价格定位所重视的因素之一。 B、定价方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。 虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。 产品成本规 定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。 在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。 房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法四类。 本机构认为上述四种定价法中，『成本导向定价』和『竞争导向定价』不适宜针对本案作为参考，故在此不作论述。 需求导向定价 :需求导向定价是指按照买家对商品房的认知和需求程度制定价格，而不是根据卖方的成本定价。 这类定价方法的出发点是买家需求，认为开发商 造房子就是为了满足买家的需要，所以产品的价格应以买家对商品房的需求程度和对商品房价值的理解为依据来制定。 若成本导向定价的逻辑关系是： 中国最大管理资源中心 成本 +税金 +利润＝价格 ， 则需求导向定价的逻辑关系是： 价格一税金一利润＝成本。 需求导向定价的主要方法包括认知价值定价法、反向定价法和需求差异定价法三种，其中，需求差异定价法将不在此作出论述。 【认知价值定价法 ： 这是利用产品在买家心目中的价值，也就是买家心中对价值的理解程度来确定产品价格水平的一种方法。 买家对商品价值的认知和理解程度不同，会形成不同的定价上限，如果价格刚好定 在这个限度内，那么买家既能顺利购买，开发商也将更加有利可图。 实施这一方法的要点在于提高买家对商品房的需求程度和对商品房效用认知及价值的理解度。 开发商可以通过实施产品差异化和适当的市场定位，突出项目特色，再辅以整体的营销组合策略，塑造开发商和项目形象，使消费者感到购买这些产品能获取更多的相对利益，从而提高他们可接受的产品价格上限。 【反向定价法 ： 所谓反向定价法，是指开发商依据买家能够接受的最终销售价格，计算自己从事经营的成本和利润后，逆向推算出商品房的销售均价。 这种定价方法不以实际成本为主要依据，而是以市场 需求为定价出发点，力求使价格为买家所接受。 可比楼盘量化定价法： 可比楼盘定价法根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。 为制定一个合理的价格，我们除对项目进行定性描述的同时，还采取 “可比楼盘量化定价法 ” 作为本项目的定价参考依据。 经过调查分析，我们选取了 “ 清雅居”、“东方花园”、“ 东方绿苑 ”这 3 个最具可比意义及参考价值的楼盘进行量化定价。 由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，在进行了重要性排序和差异性选择后，我们筛选出 18 个因素，按重要性及影响力的高低，按照评估标准，确定每一因素及其 权重分别为： 位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。 权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。 此 18 个因素，共分为五等级，分值为 5分。 分值越高，表示等次越高。 中国最大管理资源中心 定级标准及权重计算见附表： 附表一、定级因素、指标与分值 定级因素。