上海市房产开发流程与手续

上海市房产开发流程与手续内容摘要：

，只能委托专业公司设计。 1 向区有线网络有限公司申请审图和配套。 需提交的文件为：申请报告，总平面图，项目设计单位设计的全套弱电工种图纸，（本主办岗位须在其中的平面图上的每户进户门处加注室号，编排次序应与商品房销售室号一致）。 2 委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计。 3 与区有线网络有限公司协商楼外和小区外布线工程费用。 其实这种工程费用已经包含在向用户收取的初装费内，而不应该再由开发商重复承担，正因为有线电视至今还是垄断行业，开发商只 能被动地接受这种具有摊派性质 的费用，只不过还有些协商的余地罢了。 所以鼓励 采取各种合法的公关手段，争取最低的费用支出。 电信配套工程 电信局 1 前期征询阶段 本主办岗位提出书面申请，办理通讯条件征询。 征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划。 需提供： 申请报告； 上级主管部门项目批文； 地形图、总平面图； 住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和15 多层 20 元每平方，高层 每平方，别墅 40 元每平方（住宅面积）。 上述费用目前实际操作时均可下浮 20%左右 免征凭证。 2 扩初设计阶段 本主办岗位负责邀请通讯配套部门参加扩初设计审批会，并附 送扩初的设计文本。 会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书。 3 施工图设计与施工阶段 本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，需提供：总平面图和弱电平面图。 缴纳电话配套工程费。 4 竣工验收 组织单项竣工验收，验收合格后电话配套部门出具“新建住宅配套建设验收合格证明”（电话）。 然后由电话局创号、放号线。 住宅项目 供电配套工程 供电局 可行 性研究报告批复 ； 建设工程规划许可证； 住宅建设配套费（或免收）证明； 公安部门出具门牌号； 地形图； 表明门牌号的 建设项目 总平面图 、 标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图 ； 房屋建筑面积、容量清单 标明 无规定 住宅项目（三层以上） 全电缆工程 外环内为 165 元 /平米 外环外为 140 元 /平米 （ 总 建筑面积） 架空线与电缆结合 为 125 元 /平米 住宅项目（三层及三层以下）按实收费 100KVA 以上 供电配套工程 供电局 可行性研究报告批复； 企业 营业执照副本及复印件 ； 地形图； 建设项目总平面图； 10 公共建筑容量费 290 元 /kva 外线另算 燃气配套工程 燃气公司 1 扩初设计完成后 邀请煤气公司参加扩初设计评审会。 本主办岗位负责10 红线内排管费 元 /每平 (住宅面积 ) 红线外排管贴费 元 元 /每平 每户 730 元 提供扩初设计文本（包括总平面图、用户数与用气量），支付规划咨询费。 煤气公司对是否设置调压站和排管要求提出评审意见。 2 施工图设计完成后 设计完成后， 煤气内管施工图送审。 审核通过后，煤气公司返回四套加盖审核章的施工图。 3 主体结构封顶前（或竣工前 6～ 8 个月） 本主办岗位负责办理煤气配套业务与支付款项。 需提供： 已缴住宅配套费凭证复印件； 地形图与地下综合管线图； 标明门牌号的 1:500 给排水总平面图； 已盖“民用住宅煤气管设计符合煤气技术规范”审核章的煤气图纸 (1:100)二套； 总平面图电子图形文件。 4 竣工阶段 验收合格煤气公司出具《新建住宅配套建设验收合格证明（煤气）》。 此证明是申办入户许可证时必须提供的文件之一。 消防配套工程 公安消防 机构 1 规划 设计方 案阶段 消防 申 报 需提供的 资 料 工程所在地的地形图； 规划 总平面图及 单体 平面图； 简要的文字说明或生产工艺流程。 办理时限 ： 公安消防机构受理后，在 7 个工作日内核82 免费 发《建筑工程消防设计审核意见书（方案阶段）》。 2 初步设计 方案 阶段 消防 申 报 需提供的 资 料： 初步设计 的方案说明 文本（工程概况、消防设计专篇）； 由设计单位设计的全套 扩初 图纸； 上级主管部门的立项批文； 规划部门的批文； 送审 资料 的电子文件 光盘，但下列工程可不送光盘： 6层及 6 层以下普通住宅（别墅、汽车库 除外），工程配套设施（含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，门卫，围墙，雨篷等）。 办理时限 ： 公安消防机构受理后，在 1215 个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（扩初阶段）》。 3 施工图设计阶段 消防 申 报 需提供的 资 料： 《上海市建筑消防设计审核申报表》； 总平面图及说明； 建筑平面图、立面图、剖面图及说明； 有防火要求的暖通空调、电气（包括防雷）、工艺流程、设备布置图及说明； 只有室内消火栓系统的工程提供室内外消防给水图及说明； 送审 资料 的 电子文件 光盘，但 所 列工程可不送光盘 ； 凡 工程等级三级（含三级）以上的民用建筑工程（民用建筑工程等级三级是指：中级、中型公共建筑；高度不超过 24 米，技术要求简单的建筑； 7 层以上 15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑）由设计单位的消防自审员填 报《建筑工程消防设计自审表（建筑专业）》。 办理时限 ： 公安消防机构受理后，在 2030 个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（建筑阶段）》。 4 施工图 （消防 设备 ） 设计阶段 消防 申 报 需提供的材料： 《上海市建筑工程自动消防设施设计审核申报表》，并附公安 消防机构在对建筑部分审核时已发出的的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件； 消防给水总图、平面图、系统图（室内消火栓及自动喷水灭火系统）及说明； 火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明； 防排烟系统的平面图、系统图及说明； 其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明； 送审 资料 的电子文件 光盘，但 所 列工程可不送光盘。 自动消防设施的施工图设计必须由获得 全国消防设计专项工程设计人员消防专业考试合格证书 的设计人员签名。 办理时限 ： 公安消防机构受理后，在 2030 个工作日内 核发《建筑工程消防设计审核意见书（设备阶段）》。 5 施工图（ 内 部 装修 ）设计 阶段 消防 申 报 需提供的 资 料： 《上海市建筑内部装修工程消防设计审核申报表》； 装修楼层的原建筑平面图、原消防设备（电施、水施、风施）平面图； 原建筑的《建筑工程消防设计审核意见书》或《建筑工程消防验收意见书》； 装修楼层的装修平面、立面、剖面、节点详图、材料表及说明，新设计的消防设备（电施、水施、风施）平面及系统图； 送审 资料 的电子文件 光盘，但 所 列工程可不送光盘。 办理时限 ： 公安消防机构受理后，在 2030 个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（内装修阶段）》。 绿化配套 绿化管理 部门 1 拟建住宅小区配套绿化建设方案报审 立项批文，地产证明或批租证明； 规划部门批文及意见（如有附图应提供）； 测绘院地形图（蓝图），总平面设计图（蓝图并加盖出图章）； 2 小区配套绿化建设的竣工验收 书面申请（函），内容包括项目的简单介绍； 原审核同意的批件； 绿化工程质监合格或备案证明； 测绘成果（绿地，水面及其他可计绿化面积的分块面积）； 竣工图（蓝图并加盖竣工章）。 (单体改造项目可不提供前述 和 项 )。 申办程序：建设单位 → 绿化管理部门 → 材料齐全、10 受理 → 现场踏勘、核实 → 符合要求 → 出具验收合格证明。 门牌报批 公安派出 所 1 工程建至 标高以上， 由本主办岗位负责向所在地公安派出所提出书面申请，填写《门牌申请表》（一式三份）并提供底层的建筑平面图。 2 经所属责任区民警进行实地勘察，预定门牌号码后，由公安派出所领导审核批准，签名盖章。 公安派出所应在 10 个工作日内完成现场勘 察、编定号码及审核工作，如有特殊情况一时难于编定的，应在受理期限内向申请单位说明。 3 凭此报送市、区公安局户政处安全防范科审批确认和备案。 只要申请材料齐全，编定准确，公安局户政处安全防范科保证做到随时受理，随时审批。 4 缴纳门（楼）牌制作、安装费。 公安局户政处安全防范科承诺在审批后的 25 个工作日内，完成门（楼）牌的制作及安装工作。 门（楼）牌由市局按统一规格集中制作，并由专业安装队负责安装。 35 核发商品房预 售许可证 房屋土地 管理局 房地产开发企业 营业执照和 资质证书； 有资质的测 绘机构出具工程进度鉴证报告； 商品房总平面图、 房屋平面图， 地名使用批准书， 建筑面积测绘明细表（暂测面积测绘成果报告）； 施工或工程总承包合同，基础工程验收合格证明 国有土地使用权证或建设土地出让金收费付款凭证、用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建设用地批准书 与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议； 商品房预售方案（包括销售人员岗位证书和承诺书，销售价格及浮动幅度）； 10 房地局面积预测； 物业公司招标完成； 银行贷款签定； 7 层及以下建筑应结构封顶；七层以上完成 2/3楼层； 水、电、煤等配套已落实的有关证明 ， 区住宅发展局配套审核表 ； 前期物业中标证明与服务合同、物业公司的 资质证书； 物业管理及业委会用房配置资料； 1 警署出具的门牌号证明 1将上述材料的复印件装订成册并建立目录，提交市房屋土地资源管理局下属的房地产交易中心，所有正本备核。 交易中心的相关部门将 详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘 商品房定金合 同网上备案 房地产交 易中心 1 在签订商品房预售合同或出售合同前，房地产开发企业与购房人需预订商品房的，应根据网上公 布的商品房定金合同示范文本，协商拟定条款。 房地产开发企业单方制定的定金合同格式条款（包括补充的格式条款）， 应当向市工商行政管理局备案后，提交给市房地产交易中心即时变更网上的合同文本。 2 定金合同经房地产开发企业与购房人双方确认后，应 由房地产开发企业通过网上操作系统，将定金合同文本传送至市房地产交易中心 办理网上备案。 购房人应当在商品房定金合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。 3 市房地产交易中心将按规定 即时完成网上传送的定金合同文本的核校，给予合同编号和房屋代码，并通过网上操作系统，发送合同备案证明。 市房 地产交易中心将在发送合同备案证明，通过网上操作系统， 在商品房的楼盘表内注明该单位（套）商品房已预订。 4 房地产开发企业应打印定金合同，并与购房人共同在书面定金合同上签名（盖章），并由购房人输入确认密码。 定 金合同签订后，双方当事人应在定金合同约定的时间内，签订商品房销售合同，并通过网上操作系统办理商品房销售合同备案和登记申请手续。 5 定金合同网上备案后，在签订商品房销售合同前，房地产开发企业与购房人双方需解除定金合同的，应持书面定金合同、解除定金合同的书面协议和当事人的身份证明，向市房地产交易中心办理注销定金 合同网上备案手续。 市房地产交易中心将通过网上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）定金合同已解除。 商品房销售合同网上备案登记 房地产交易中心 1 房地产开发企业在向区（县）房地产管理部门申请办理商品房预售许可证或未经预售直接现售商品房时，应将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理网上用户认证。 2 房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的，市房地产交易中心将通过网上操作系统，即时公布下列信息： 商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证； 商 品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图； 商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果； 房地产抵押、查封等权利限制情况； 商品房销售合同的示范文本； 商品房拟销售的价格。 27 3 房地产开发企业与商品房购买人应根据网上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。 商品房销售合同经双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。 购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人。