灌南县基准地价更新技术报告

灌南县基准地价更新技术报告内容摘要：

灌南 县 的土地级别调整以及基江苏省苏 信 房地产 评估 咨询 有限 公司 错误 !未找到引用源。 4 准地价更新成果。 土 地 定 级 与 基 准 地 价 更 新 成 果城 市 地 价 动 态 监 测 体 系 成 果初 步 划 分 地 价 区 段地 价 监 测 点地 价 区 段 需 要调 整。 监 测 点 是 否 灭失 、 变 更。 调 整 、 划 分 地 价 区 段调 整 、 补 充 地 价 监 测 点外 业 调 查地 价 监 测 点 评 估 地 价 市 场 交 易 样 点 资 料 其 他 相 关 资 料市 场 比较 法收 益 还原 法剩 余 法成 本 逼近 法土 地 市场 交 易样 点房 屋 市场 交 易样 点土 地 年度 供 需资 料房 屋 年度 供 需资 料相 关 社会 经 济指 标监 测 点 地 价区 段 平 均 地 价区 段 基 准 地 价划 分 级 别专 家 论 证建 立 区 段 基 准 地 价 和 级别 基 准 地 价 体 系提 交 成 果是否是否确 定 监 测 点 地 价 内涵确 定 估 价 参 数是 否 能 通 过 专家 组 审 核 和 样点 数 据 检 验区 段 确 定是否 图 1 ：技术路线图 江苏省苏 信 房地产 评估 咨询 有限 公司 错误 !未找到引用源。 5 (二 ) 区段划分的技术路线 灌南县 地价区段的划分是在原有的 土地级别和 地价区段的基础上，按照商业、住宅、工业用途，根据各类区段全覆盖各类功能区的原则进行初步划分，然后以调查底图和各类用地样点地价分布图为基础，运用空间叠置技术，结合城市规划图、城市现状进行空间匹配，划分地价区段初步成果。 在此基础上，结合实地调查和专家评议的方法进行调整完善，最终确定地价区段。 (三 ) 区段基准地价测算的技 术路线 区段基准地价是在城市某用途某一区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，使用年期设定为法定最高年期，容积率设定为区段平均容积率的出让国有土地使用权价格。 区段基准地价的技术路线是利用地价动态监测资料，采用面积加权方法分别测算商业、住宅、工业用地地价区段平均地价，估价师结合各类用地类型样点的测算特点，进行综合分析，以动态监测点数据为主，以市场交易资料为参考确定各类用地的区段基准地价。 最后利用 GIS 绘图软件，采用专题制图的方法，进行地图综合，编制不同用途区段基准地价图。 (四 ) 区段地价修正体系建 立的技术路线 根据《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》要求，结合 灌南县 的地价分布状况以及特点，选择影响不同用途地价的因素，采用特尔斐方法，组织多名专家对各个影响因素进行二轮打分，确定每个影响因素的 权重水平；然后采用《城镇土地估价规程》中的测算方法，根据各类用地的地价变化幅度，建立不同用途 区段 地价修正体系。 江苏省苏 信 房地产 评估 咨询 有限 公司 错误 !未找到引用源。 6 三、技术程序 （一）确定工作范围及编制工作底图 灌南县 城区 基准地价更新的工作范围依据 灌南县 城镇土地利用总体规划所划定的城镇建成区及近期规划区范围而确定。 根据 灌南县 城区地价动态监测与基准地价更新的业务要求，本次基准地价更新的范围为 东至创新路、南至南环路、西至大草港河、北至南匡河。 对于商业用途，针对 灌南县 实际情况，商业用地多沿道路分布，因此商业评估范围涉及到分布商业网点路线的两侧；住宅用途用地分布较为广泛，除 灌南县 经济开发区范围外，呈现全覆盖分布 ；工业用途用地基本分布在 老城区的边缘以及工业园区。 工作底图的编制以 1： 500 地籍调查成果为基础，依据信 息系统的技术要求编制本次 灌南县 城区基准地价工作底图。 （二）划分地价区段 邀请熟悉 灌南县 城镇土地情况的专家，以现有城镇地价动态监测成果为基础，根据土地市场变动状况与影响土地价格的各因素变化情况作出综合判断，在工作底图上勾勒出各用途地价区段的边界 ；然后进行实地踏勘和专家评议，最终确定地价区段。 （三）收集地价样点资料 在地价区段确定的基础上，全面收集各区段内的土地、房地产市场交易样点、监测点信息，并编制样点分布图。 （四）建立数据库 在地理信息系统技术的支持下，应用城镇地价动态监测与基准地价更新系 统将前期调查所得的区段信息、样点数据等资料（表格以及图形）输入计算机，建立空间数据库以及属性数据库。 （五）样点地价测算 样点地价测算采用了《城镇土地估价规程》所规定的基本估价方法（基准地价系数修正法除外），对数据库中监测点在设定条件下的土地价格由计算机系统进行自动测算。 江苏省苏 信 房地产 评估 咨询 有限 公司 错误 !未找到引用源。 7 （六）区段基准地价确定 利用监测点价格 按照面积加权的方法 测算出区段内各用途 平均 地价，最后由估价师结合 灌南县 土地市场的具体状况 以及 地价监测点测算结果为主确定各区段基准地价。 （七）区段基准地价修正体系建立 分用途选择影响区段地价的因素 ，包括 距商服中心距离 、 周围居住密度与人口流动量 、 距公交站点的距离 、 临街道路等级以及通达性 、规划限制 、 宗地形状 、 宗地面积 、 宗地地基与地势 、 相邻土地利用状况 等因素 ，按《城镇土地估价规程》和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》中编制基准地价修正系数表的程序要求，编制区段内宗地地价评估修正系数表。 （八）归并地价区段 按照级别内地价区段开发程度一致、级别内地价区段地价水平相近以及不同级别之间价格有明显差异的原则，采用地价区段数轴方法，归并各用途地价区段，形成土地级别，并采用面积加权的方法测算不同用途不同 级别的基准地价。 （九）撰写工作报告和技术报告、编绘相关成果图件，整理各类调查资料、中间数据和最终成果。 第二节 技术方法 一、地价区段划分方法 依据地价管理者的经验，结合各类用途地价分布规律划分地价区段。 其主要步骤为：邀请熟悉情况的专家，以现有城市土地级别图和地价动态监测成果中的地价区段图为基础，邀请专家土地市场变动状况与影响土地价格的各因素变化情况作出综合判断，在工作底图上勾勒出各用途地价区段的边界。 江苏省苏 信 房地产 评估 咨询 有限 公司 错误 !未找到引用源。 8 二、样点地价测算方法 本次调查的样点包括地价监测点和市场交易样点，样点地价的测算采用最基本的估价方 法，即：收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）和成本逼近法。 （一）收益还原法 收益还原法是将 待 估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估 基准日 总收益的一种方法。 （二）市场比较法 市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估期日地价的方法。 （三）剩余法 剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖 有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定 待估 土地价格。 （四）成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和土地所有权收益来确定土地价格。 三、区段地价测算方法 区段地价计算主要采用面积加权求和的方法。 对于每一种用途的土地来说，依据各监测点价格，以其样点面积为权重， 计算 所有样点的价格得到该用途的区段地价 ，公式如下： 区段地价 D＝nkkknkkSSJ11 江苏省苏 信 房地产 评估 咨询 有限 公司 错误 !未找到引用源。 9 式中： D—区段地价； kJ —监测点 k 的地价； kS —监测点 k 的面积； n—区段内监测点个数。 四、区段地价修正体系建立方法 —— 特尔斐法（ Delphi） 根据江苏省国土资源厅公布的《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》中规定的因素因子体系， 结合 灌南县 城区不同用途的影响因素， 采用特尔斐测定法，分别确定影响商业用地、住宅用地、工业用地的因素因子及其权重，计算样点地价修正幅度，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值，最终确定 区段 地价修正 体系。 （一）特尔斐法的基本程序 确定因素因子。 影响宗地地价的因素包括一般因素、区域因素和个别因素。 由于一般因素对城市的总体地价水平产生影响，对城市中各个宗地的地价水平影响差异不大，故在编制基准地价修正系数表时主要考虑区域因素和个别因素对宗地地价的影响。 选择专家。 特尔斐法的主要工作是通过专家对影响地价的因素因子权重作出概率估计。 因此，专家选择是测定成败的关键 ， 其主要要求有：一是要求专家总体的权威程度较高；二是要求专家的代表面应广泛，通常应包括技术专家、管理专家、行业专家和高层决策人员；三是要有严格的专家推荐和审定程序，审定的主要内容是了解专家对测定因素的熟悉程度和是否有时间参加测定等；四是要求有适当的专家人数，一般以 1025 人为宜。 设计评估意见征询表。 特尔斐法的征询表格没有统一的规定 ，但要求符合如下原则： 错误 !未找到引用源。 表格的每一栏目要紧扣测定因素，力求达到江苏省苏 信 房地产 评估 咨询 有限 公司 错误 !未找到引用源。 10 测定因素和专家所关心的问题的一致性 ； 错误 !未找到引用源。 表格简明扼要，好的表格通常是专家思考决断的时间长、应答填表的时间短 ； 错误 !未找到引用源。 填表方式简单，对不同类型的因素进行测 定时，尽可能用数字和英文字母表示专家的评估结果。 （二）权重测定结果的数据处理 在专家打分数据处理中，计算均值和标准差的公式为：  ni i na1 /E ；   ni i nEa1 2 )1/()( 式中： E—某因素因子打分的均值， σ—某因素因子打分的标准差， n—打分的专家人数， ai—第 i位专家的打分结果。 各因素因子的权重 =E/100。 五、建立 灌南县 地价动态监测与基准地价更新系统 应用地理信息系统（ GIS）技术和方法，建立 灌南县 地价动态监测与基准地价更新信 息系统。 本次建立的信息系统不仅是本次地价动态监测与基准地价更新的数据和技术支撑，也是今后进行相关业务工作的基础。 本系统的开发运行平台为： 操作系统： Windows 2020 或 WindowsXP 及更高版本 Windows 系统 GIS 软件： ， Surfer80 办公软件： Office2020 或 OfficeXP 及更高版本 Office 软件 江苏省苏 信 房地产 评估 咨询 有限 公司 错误 !未找到引用源。 11 数据库： Access2020 或 AccessXP 江苏省苏 信 房地产 评估 咨询 有限 公司 错误 !未找到引用源。 12 第三章 地价区段划分 地价区段的划分是进行级别调整及基准地价更新的一项基础 性 工作， 地价区段划分的数量以及 质量是否合理，直接关系到整个工作成果客观、实用与否。 灌南县 城镇土地地价区段划分是在 2020 年 地价区段 划分结果 以及土地级别线的基础上，根据《城镇土地分等定级规程》和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》要求，结合实地踏勘和专家咨询评议进行划分。 第一节 地价区段划分的原则 一、地价区段划分的原则 地价区段是指城市基础设施、公共设施、公用设施、环境条件一致，土地用途大致趋同，地价水平相当的封闭区间。 灌南县 地价区段的划分要遵循以下原则： （一）与城市规划衔接原则 所划分的 地价区段 土地用途应与城镇规划所确定的功能区土地用途保持一致。 （二）面积适中原则 所划分的地价区段，其面积大小应保持适中 ， 城区可根据地价管理的需要及地价变化的区间具体确定地价区段面积的大小。 （三）与行政辖区相适应原则 在划分地价区段时，不打破已有行政辖区界线，原则上地价区段不跨街道。 （四）保持宗地完整性原则 在划分地价区段时，应保持地价区段内宗地的完整性。 江苏省苏 信 房地产 评估 咨询 有限 公司 错误 !未找到引用源。 13 二、地价区段的划分要求 （一）结合 灌南县 城区用地规模和用地类型，地价区段应 按 商业、住宅、工业三种用途划分。 （二）各类用途地价区段允许重叠，不 一定要求覆盖整个基准地价更新范围，但评价范围内任一宗地应保证至少有一种用途地价区段覆盖。 （三）地价区段在已有城镇土地级别的基础上划分，以保持 原 土地定级估价成果的延续性。 （四）开发区应单独划分地价区段。 第二节 地价。