房产中介二手房交易手册

房产中介二手房交易手册内容摘要：

这份保证书实际上也是一个试金石，如果签字的一方连保证函也不敢出的话，这就证明里面一定有问题，那么购 房人就应该警觉，这个二手房到底该不该买。 19 注意事项之四：共同拥有产权的二手房买卖 有的情况是几个朋友，或是几个亲戚，或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。 当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。 因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产，所以任何一个人都无权单独处置共有的房产，不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。 关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房，最好的方法是购房人应与所有共有人见面，了解一下具体情况。 在以后就该二手房转让事宜的谈判中，应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。 在转让 协议签订时，所有的共有人都应当在协议上签字，如果有的共有人不能出席，应委托其指定的代理人代签，该代理可以是共同共有人，也可以是其他人。 但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件，该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。 如果共同所有人里有一个人不同意转让，则转让协议在法律上归于无效，任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。 所以在购买共同拥有产权的二手房时，一定要重视法律文件的完善，千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。 注意事项之五：欠物业管理费和其他费用的二手 房买卖 我们知道，越是高尚住宅区，小区的物业管理费越高，有的高级住宅区的物业管理费达到每平方米每月 2． 5 美元或 3 美元。 而高级住宅的面积一般倾向于大而豪华，一般的面积都在 100 平方米以上，所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高，在购买这类高档住宅的二手房时就应该注意上述问题。 在签订高档二手房买卖合同时，应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖气费和其他收费的情况都搞清楚，最好在交易时彻底了解，否则当交易完毕后，物业公司会拿着欠费单来找麻烦。 注意事项之六：拍卖时的二手房买卖 拍卖二手房的背 景较为复杂，有的情况是二手房主人欠银行的款，债务到期无力偿还，被银行诉至法院，进行拍卖。 有的是作为抵押物担保，抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。 也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪，法院拍卖 20 其房产并没收其财产等等。 这时往往是购进二手房的好时机，因为拍卖的价格可能会较为理想。 但购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一律不予过问。 例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。 因为原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用，而拍卖方一般是债权人或法院。 当拍卖完毕，受 益人会立即领钱走人，其他的费用则无人会过问，而这些费用很可能由于房产的不可移动性，而仍然会由有关人士前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。 所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案，一旦应拍成功，如何面对和处理一大堆的债务。 这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商，最好制定出相关法律文件。 注意事项之七：已经设定抵押的二手房买卖 根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。 这就是说，已 经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。 反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。 同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。 怎样有效避免这种风险呢。 在实际案例中，的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去，自己获得房价款后离开，等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳，由此引起更复杂的法律纠纷。 购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后， 要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长，然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。 最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。 现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》，只是强调了经抵押权人同意，而没有说明是否需书面同意，抵押房地产可以转让。 但在实践中，最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在法律上比较有 保障。 同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。 21 注意事项之八：产权关系不清的二手房买卖 由于各种历史原因或因为不同的机构变动，会导致原来的法律关系的调整。 原来法律关系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有的房产的归属之变动，有时甚至不清。 例如原来的某个国家机关经调整，变成公司，以后该公司又一分为二划人两个其他公司，而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离，有的部分 归人一股份公司，有的部分归人一成立的有限责任公司或三产。 而原来的那个原始国家机关拥有产权的房产，历经几次变化，都已划入不同的公司，但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家机关，所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的房产应该归其所有。 现在实际拥有这些旧房产的公司要向新的投资人转让这些二手房，到底这些二手房归谁所有，谁拥有最后处置权，面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办。 首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。 虽然现在旧房产的产权单位名称仍是已不存在的原始国家机关，但历经变故，每一次的变故都 会有上级机关的红头文件，以及原始国家机关对待机关转公司，后又因公司分家划分其财产的内部文件，最后是股份制改造对国有资产人股的法律文件，由此可以推定现在哪个公司才是旧房产真正的所有人。 尽管历经调整，虽然旧房产的产权证名称没有变更，但实际拥有人已经改变，并且所有历史文件都能证明这些旧房产的历史沿革。 所以在理清了这些法律关系之后，投资人就可以与旧房产的实际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的证明到房屋土地管理机构办理产权转移手续。 在旧房产转让协议里，投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函，保证在关 于旧房产转移过程中，如出现权属争议时，保证人应该承担所有法律责任。 这就在法律上保障了购买人的合法权益，将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。 对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产，建议购房人未理清之前，最好不应贸然与出卖人签约，以免陷人法律困境。 注意事项之九：有法律纠纷的旧房产的交易 由于社会上各种复杂的经济关系，使得许多房地产处在法律纠纷之中。 例如有的房产被法院强制查封；有的处于拍卖过程中；有的是正在诉讼中的标的物；有的房产的产权关系不明，正处在诉讼审理确权过程之中；还有的房产就要被 拿 22 去抵债。 有的房产属于合建项目，在合建双方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名义卖掉，诸如此类。 出卖人在处理上述房产时，大都在价格上让步较大，颇具吸引力。 在表面上，购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密，因为房产本身不会说话。 但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议，并支付了第一笔款项后，购房人就失去了自控权。 购房人常常会处在两难境地。 退回吧，收不回已支付的款项，继续支付吧，不能明明望着是一个悬崖而往下跳，真是进退两难。 在购买诸如此类的房产时，最重要的是前期的调查，这种调查应该是全面的、综合的。 尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表，审查其是否有重大诉讼，什么诉讼，有无长期投资，有无重大贷款，公司股本情况等，如是合建项目，要审查其合建双方的合建协议等。 二手房买卖，由于其不同的背景都有其特殊的故事。 二手房买卖有时会遇到很好的商业机会，但与此同时，风险和障碍也比较多。 随着房地产市场的发展，二手房市场也会越来越大，二手房的商机也会随着增加。 二手房投资者只要把握好商机，在重要的法律环节上把好关，制作好完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与商务调查，还是能够规避风险从而顺利完成交易的。 （二 ）卖方必须注意事项 目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。 选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。 怎样卖房最安全。 二手房怎样才能卖个好价钱。 什么时候交房最合适。 “好房子”在这里为您支招： 选取大中介较可靠 虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。 据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择， 一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。 两种代理方式各有利弊 托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。 目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于 23 一般合同。 两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。 代理有效期宜短不宜长 如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办。 这就需要在签定合同的时候约定一个 有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。 有效期定多久比较好呢。 代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。 因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。 “跳过 ”中介有风险 有一些 “精明 ”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会 “跳过 ”中介与购房者直接进行交易。 专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。 不能签 “到手价 ” 据一些中介公司反映，许 多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个 “到手价 ”，即直接到手的钱有多少签多少。 二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。 如果只签一个 “到手价 ”，必然给中介留下很大的操作空间。 碰到一些不法中介的话，等于制造了 “暗箱操作 ”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。 因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价 ”。 心平气和报房价 由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高 ，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。 屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。 如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。 交钥匙要谨慎 许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。 专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。 不要轻易提前交房 24 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。 专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还 需思量。 虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要１５天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。 纠纷发生后，由于现行法律以 “保护现居住者 ”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。 合同细节要讲清 一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。 这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。 由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。 如果这些细节问题在签定合同前就 事先约定好了，就不会产生这些 “后遗症 ”了。 自售房屋有学问 目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。 对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。 自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。 二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。 因此建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理 二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。 五、 福州二手房市场 现状 福州二手房市场进入盘整期 近日，据记者从多家房地产中介了解到， 4 月份下半月，多家中介企业交易量放缓，平均下滑了 15％左右。 业界对此反应相对平静，认为这是楼市结构性调整的必然，适度回落有利于未来几个月的健康发展。 市场回放 , 交易放缓，一线中介降 15, %从榕城二手房中介一线企业的统计情况来看， 4 月份二手房签约量相对 3 月份有一定程度的下滑。 榕城二手房企业交易量的总和，环比下降了大约 15%左右。 21 世纪不动产福州区域总经理助 理肖少锋告诉记者， 15%意味着 “ 相当于整个福州消失了两家以上的一线中介。