北京大厦土地使用权及在建工程抵押价值评估报告

北京大厦土地使用权及在建工程抵押价值评估报告内容摘要：

务的效用相同或大致相同时，价格最低者吸引最大需求；即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互比较之后才决定的。 房地产价格也同样遵循替代规律。 某宗房地产的价格受其它具有相同使用价值的房地产、即同类型具有替代可能的房地产价格的牵制。 换言之，具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 ㈣ 、综合分析原则 房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，评估时要充分考虑影响房地产价格的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能评估出比较合理并切合实际的房地产价格。 ㈤ 、 多种评估方法相结合的原则 随着房地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如成本法、市场比较法、 6 剩余法、收益还原 法等，这些方法都有自己的特点和适应范围。 由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差，因此在进行房地产价格评估时，就要根据估价对象的实际情况，选择最适合的评估方法进行综合评定，力求得到科学、合理、公正、公平的房地产价格。 九 、 估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区进行市场调查之后，结合估价对象本身为土地使用权及在建工程的特性，进行综合分析。 决定总体估价采用成本法为本次估价的基本方法。 但其中土地采用市场比较法和基准地价修正法，在建工程采用成本法。 采用市场 比较法是基于我公司拥有大量的土地交易的资料； 采用基准地价修正法是基于《北京市国有土地使用权基准地价》是政府颁布的，覆盖面广，有一定的权威性 ； 具体步骤： ㈠ 、求取土地使用权现值 市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途交易案例的熟地价进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素的修正，求取估价对象出让部分土地使用权的熟地现值。 基准地价修正法是依据《北京市出让国有土地使用权基准地价》对土地使用权出让金、基础设施配套建设费和土地开发及其他费用，进行因素修正，求取估价对象土地使用权的熟地现 值。 对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象土地使用权熟地现值。 ㈡ 、 求取在建工程现值 在建工程现值的测算采用成本法，即估算估价对象在建工程的建造成本，再估算开发过程中正常利息、正常利润和销售过程中的销售税费，各项相加，求得估价对象的重置成本。 ㈢ 、确定估价对象的现值 加总土地使用权现值和在建工程现值，求得估价对象的现时市场价值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的 测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象在《北京市城镇国有土地使用权出让合同》附件一《土地使用和规划条件》（即：总用地面积 8500 平方米，总建筑面积 42500 平方米，容积率 5，用途为综合楼）下，尚可使用 年（即自估价时点 2020年 6 月 13 日起至 2045 年 3 月16 日止），于估价时点二零零零年六月三日的现值为： 24621 万元人民币； 大写金额贰亿肆仟陆佰贰拾壹万元人民币整。 十一、估价人员 姓 名 签 名 资格证号 估价资格 王文凯 94010021 注册土地估价师 10000205 注册房地产估价师 陈荣梅 94010147 注册土地估价师 10000228 注册房地产估价师 宋 戈 96010018 注册土地估价师 1198085 注册房地产估价师 7 龙燕峰 98010107 注册土地估价师 10000238 注册房地产估价师 十二、估价作业日期 二零零零年六月三日至六月十五日。 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告时效为一年，即自评估时点二零零零年六月三日起至二零零一年 六月二日止。 估价技术报告 一、 个别因素分析 (详见估价结果报告 ) 二、 区域因素分析 海淀区位于北京市的西北部，是北京市文化教育与科研的中心，地处海淀区的“中关村”被人称为“中国的硅谷”。 这里是全国智力资源和科技人员最为密集的地区，也是我国第一个国家级高新技术产业开发试验区。 日前，为加速全国高科技产业的发展，国务院批准北京创建北京新技术产业开发实验区。 其目标是将北京新技术产业开发实验区建设成推动科教兴国战略，实现两个根本转变的综合改革试验区，力争 10 年时间，建设成世界一流的科技园区。 估价对象因其所处 位于北京新技术产业开发实验区的中心地带而前景看好。 就环境景观而言，估价对象所在的 区是北京市新兴科技园区和综合楼较多的地区之一，环境污染较市区轻，随着北京新技术产业开发实验区开发建设高潮的来临和大批高新技术企业的进驻，该地区的各项条件将逐步提高。 其它内容详见估价结果报告 三、 市场背景分析 2020 年第 1 季度，北京市经济发展势头较好，全市实现国内生产总值 亿元，按可比价格计算，比去年同期增长 10%，比上半年全国平均水平高出 4 个百分点。 三大需求继续增加，市场逐渐走出低谷。 在投资需求方面，全 市完成固定资产投资 亿元，比去年同期增长 13%。 在消费需求方面，全市实现社会消费品零售额 亿元，居住、交通通讯、医疗保健和家庭设备用品及服务支出保持快速增长。 目前北京房市仍显平静，近来北京市开放住房二、三级市场的步伐明显加快，对房地产市场产生推动作用。 ㈠、商服用房市场分析 人口的增长、经济的发展、居民购买力的增强，对北京市商业用房市场的发展具有极大的推动作用。 商业用房的租金水平与商场单位营业面积的销售额呈正相关。 商场规模大，单位营业面积销售额高，租金水平则高。 但近年由于大型 商业设施和高档综合楼的不断上市，竞争日益加剧，空置率大幅增加，许多商场倒闭或被迫进行调整。 2020 年 1 季度，北京市商业用房投资额 5 亿元，同比增长 %，施工面积 160 万平方米，同比增长 6 个百分点，新开工面积 万平方米，同比下降 33%。 在目前国内消费不振、北京各大商场效益普遍下滑的背景下，投资者对商业用房市场的投资判断更加理性。 商服用房的整体供应水平依然维持在较低水平。 ㈡、办公用房市场分析 2020 年第 2 季度北京办公用房施工面积 万平方米，竣工面积约 9 万平方米，新开工面积为 万平方米。 办公用房的销售在 97 年后成缓慢增长的势头，但实际成交平均价为 10294 元 /平方米，比 99 年第 2 季度下降了 25%，但销售面积为 万平方米，同比 8 上升 23%，销售额 亿元。 ㈢ 、 住宅用房市场分析 北京住宅市场进入新世纪后，新的周期已经到来，销售情况大好，不论是经济适用房、普通住宅还是公寓与其它物业相比。