济南高新技术产业开发区高新控股集团战略规划报告

济南高新技术产业开发区高新控股集团战略规划报告内容摘要：

产开发和交易的监管 拆迁管理 销售管理 物业管理 伴随着积极财政政策的淡出，税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手段，生产型增值税调整为消费型增值税，如对不动产开征统一规范的物业税等，因此房地产税费制度改革将是未来房地产政策调整的重点之一 对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则 国务院颁布的《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期 推行拆迁公示制度、实施“阳光拆迁”、坚持文明拆迁、 打击野蛮拆迁等措施 而技术发展也促进了房地产业的发展 招投标创新 增加招投标企业科技成果加权值 突出科技创新企业的优势 室内套型、室外环境设计现代化 光缆宽带入户，形成网络社区 高新技术支撑下的资源节约型房屋 实现集约化、标准化、系列化生产 使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源 采用新型结构体系 采用组合型、标准型、成套装配型技术 降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术 缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台， 实现网络化经营 建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化 创新的内容和形式 提高了产品质量和投资效益 促进房地产业的结构优化和升级 提高了企业的竞争力和品牌 降低了开发成本，增加了产品附加值 规划设计创新 住宅部件创新 建筑技术创新 住宅销售创新 物业服务创新 但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响 房地产需求变化 2020 奥运 加入 WTO 美国霸权主义 经济全球化 台海危机 恐怖与动荡 突发事件 亲民政策 城市品位升级 消费者恐慌 大城市楼市萧条 防范不可预见情况 增加储蓄 抑制房地产消费 持币观望 影响外国投资 商业地产升温 收入水平提高 经济周期趋 缓 推出经济适用房 二元经济趋变 危机意识增加 束缚中国经济增长 新技术引进 房贷增加 房地产升温 体育场馆建设 外行 %个贷 由于固定资产投资过快，货币供应量处于趋热区间，导致近两年房地产投资趋热 房地产投资拉动着 50 多个产业的发展，拉动率为 1： ，对国民经济的影响力达到 30％ 国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明， 2020 年 5 月份我国景气综合评分为 44 分，经济预警信号进入趋热区间 数据来源：根据《中国经济景气月报》整理 2020 年是我国房地产业自 1998 年以来投资增幅最快的一年， 全国房地产开发共完成投资 亿元，同比增长 %，高于同期固定资产投资增幅 个百分点 2020 年房地产投资继续保持了迅猛发展势头，虽然增速在宏观调控下同比回落，但仍达到%，是 1999 年以来的第 2 大增长速度。 由于增长基数巨大，全年房地产投资达到 亿元 受宏观调控影响，房地产市场各项供给指标增长指标下降 资料来源：《 2020 年度 2020 年度中国房地产市场报告》 房地产市场各项供给指标增长下降 房地产开发投资增长率从 2020 年 8 月开始低于城镇固定资产投资增长率 从 1999 年开始，全国房地产投资增长率持续高于城镇固定资产投资增长率，并且保持同步增长的趋势，但没有出现 1992～ 1993 年增长率高达 117％和 165％的过热现象 到 2020 年 8 月，由于宏观调控的影响，全国房地产投资增长率开始低于城镇固定资产投资增长率 资料来源：《 2020 年度 2020 年度中国房地产市场报告》 2020 年房地产开发供给增长继续承接 2020 年回落态势 土地购置和开发活动增长回落 已购置但尚未开发完成土地面积变化 购置土地面积增长幅度自 2020 年以来逐步下降， 2020 年则迅速下降 完成开发土地面积自 2020 年以来逐步下降， 2020 年和 2020 年 110 月均为负增长 已购置但尚未开发完成土地面积自 1999 年以来逐年上升 资料来源：《 2020 年度 2020 年度中国房地产市场报告》 主要类型物业新开工面积增长回落 资料来源：《 2020 年度 2020 年度中国房地产市场报告》 2020 年主要类型商品房新开工面积增长回落 主要类型物业新开工面积增长回落 近年房屋价格持续上涨， 2020 年房屋价格涨幅快速提高， 2020 年涨幅逐季回落 资料来源：《 2020 年度 2020 年度中国房地产市场报告》 房地产销售价 格涨幅回落 近年房地产开发利润率普遍在 10% 以上，中高档住宅开发利润在 30%以上 开发利润保持较高水平 从国内情况来看，大多数城市房地产企业普遍在 10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到 30%～ 40%，远远高于其他行业的平均利润率水平 从国际上多数国家情况来看，国际上房产商和地产商是分开的，房产开发商的平均利润一般在 5%左右，高的也只有 6%～ 8%，远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率 上市公司的利润增长较快 从 6 家房地产上市公司公布的 2020 年年报看，我国房地产企业净利润率多在 10%以上， 净利润增长率较高 近年来全国房地产企业总收入和利润保持着 20%以上的增长速度 数据来源：国土资源部， CEIC,2020 年上市公司年报 受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响，开发商加大了预收定金和自筹资金力度，定金及预付款大幅增长 受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响，开发商加大了预收定金和自筹资金力度，定金及预付款大幅增长 截至 2020 年 10 月底，全市到位的房地产开发资金达 亿元，同比增长 %，比同期房地产开发完成投资额多 亿元 自筹资金逐步增长， 110 月企业自筹资金达 亿元 ，同比增长 %，增幅比去年同期高 个百分点 利用外资出现下降， 110 月份开发企业利用外资总额为 亿元，同比下降 % 国内贷款出现下降，截至 10 月末，房地产开发企业国内贷款 亿元，同比下降 % 定金及预付款大幅增长， 110 月份定金及预付款为 亿元，同比增长 %，增幅比去年同期高 个百分点 资料来源：《济南日报》 2020 年 11 月 24 日 目前我国从事土地一级开发的主体是政府，存在多种开发模式 以民间为主，政府辅助支持的模式 组建土地发展股份有限责任公司，该公司 的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。 政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。 该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。 如北京的望京新区、回龙观居住区就采用了这种土地一级开发模式 政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发 将开发的熟地以成本价 (含管理费用 )交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标 以政府为主的模式 含义 模式 城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。 投资者在177。 地开发过程中分期缴纳地价款。 上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式 将开发的熟地以成本价 (含管理费用 )交土地管 理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标 土地一级开发的市场化已成为一种趋势 资料来源：国务院信息中心 近年来，热衷于土地一级开发的房地产商呈现出日益增多的趋势。 仅以北京为例，首创集团在拿到怀柔新城土地一级开发资格的同时，目前还在运作争取昌平科技园区的土地一级开发资格；山东鲁能正在努力成为顺义新城的土地一级开发商；天津泰达看中了顺义天竺空港城的土地一级开发。 与此同时，一些民营 资本和境外资本也纷纷看好并踊跃参与北京市场的土地一级开发 北京市土地一级开发招投标政策已获审批通过，于 2020 年 3 月出台。 这意味着长期处于政府指派的土地一级开发驶入市场透明化运行轨道，一级开发权将通过招投标方式确定开发企业 政府将打造全新的资金平台，引入财政收入补贴到土地储备资金中。 有两种方式来加大资本金总量。 一是从政府获得的土地出让金中单独拿出一部分作为一级开发费用；二是政府与银行合作，按照 1： 3 或 1： 5 的比例出资 土地一级开发市场化 商品住宅（民用房地产）分为别墅、公寓、普通商品房和经济适用房，不同住 宅类型针对不同的消费群体 经济适用房 普通商品房 公寓 TOWN HOUSE 别墅 顶级收入阶层 高收入阶层 中低收入阶层 在经济利益的驱动下，开发商总是先迎合高端消费者的需求，等到高端市场趋于饱和后才会关注中端及低端消费者的需求 随着区域市场的深化发展，住宅消费主体必将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主 商品住宅供给逐年上升， 2020 年增幅下降， 2020 年增幅则有所回升 1998 年以来，全国住宅建设 稳步增长 2020 年增幅出现明显下降， 2020 年则增幅有所回升 资料来源： 《 2020 年度 2020 年度中国房地产市场报告》 商品住宅（民用房地产）投资占房地产投资总额比例不断加大 1998 年住房制度改革，将巨大的住宅存量和需求推向市场，国家出台了一系列扶持政策，刺激着商品住宅产业的持续增长，目前已占全行业的 68%以上，成为整个产业的增长的核心 近年房地产开发完成投资结构 资料来源：《 2020 年度 2020 年度中国房地产市场报告》 普通住宅投资占比逐步上升，高档住宅投资占比有下降趋势 资料来源：《 2020 年度 2020 年度中国房地产市场报告》 1998 年 2020 年，别墅、高档公 寓投资额在商品住宅中所占投资额比例一直保持在 8%10%之间，并且比例呈下降趋势 普通住宅投资在商品住宅投资总额中所占比重逐步上升，每年增加 2%左右的增幅 由于别墅市场的开发商队伍良莠不齐，加之国家相关政策继续停止别墅类房地产项目土地供应，实力不强的开发商相继退出 盲目性 急功近利 忽视景观 形状差异 规划设计欠缺 片面追求利润 选址不够重视 脱离了别墅功能 造型呆板，选材粗糙 施工质量差 配套设施不全 片面追求销售面积增加栋数 水电、通讯问题不能解决 景观一般，无特别之处 由于占地和市政投资不经济，政府 从节约土地资源出发，在 2020 年房地产新政“国六条”中明确提到“继续停止别墅类房地产项目土地供应” 虽然利润高，但别墅项目销售时间长，资金回收周期长，增加了别墅市场进入门槛 别墅前期规划设计和中期建设施工要求较高，相应对开发商的综合实力要求较高 较高的要求和不可捉摸的市场使很多开发商开始退出这块市场 国内别墅市场开发存在很多问题 首先选址不科学，项目开发急功近利，匆忙上马，甚至完全忽视环境资源和自然景观； 其次规划十分欠缺，公共环境与庭院应有足够空间，造型设计和建筑形式要体现一定的档次，多数别墅造型呆板，选 材粗糙，施工质量差； 片面追求利润，强调销售面积，从根本上脱离了别墅休闲的功能 经济适用房投资额呈现负增长，占商品住宅投资额的比重下降 1998 年 2020 年，经济适用房投资呈增长态势，但投资年增长率一直呈下降趋势 2020 年以后，经济适用房投资年增长率为负值，出现了相对量上的负增长 经济适用房投资额占商品住宅投资额的比例呈下降趋势 资料来源：《 2020 年度 2020 年度中国房地产市场报告》 经济适用房需求市场巨大，加之受到国家政策的多方优惠，有望成为部分开发商下一步的开发重点 1998 年底， 北京回龙观小区是第一个经政府认定的大型经济适用房项目，第一期建筑面积850 万平方米，迅速销售一空。 1999 年开始，各大中城市相继进行经济适用房的建设规划，受到城镇市民的热烈追捧 国家政策大力扶持，“国八条”中有四条是关于“普通商品房和经济适用住房、廉租房”建设的，金融系统积极支持，加之价位更合适普通居民的承受能力，经济适用房开发前景乐观 税费优惠：经济适用房在上市销售时，税收给与一定的优惠，比如契税减半；居住满一年免收营业税，不满一年按减半征收 管理费用优惠：经济适用房的物业管理收费，政府要进行严格控制，北 京市要求在 元 /平以内，对中低收入来说，经济承受能力好一些 投资总体成本低：政府减免土地出让金以及各种费用大大减轻了投资压力，同时。