苏宁直营店筹备手册

苏宁直营店筹备手册内容摘要：

进行甄选； (二 ) 制定详细的说明书； (三 ) 初步进行可行性分析。 随所收集的地址进行综合的分析，并兼顾连锁分店的长远规划制定详细的说明书。 六、和房主进一步洽谈 苏宁电器集团 连锁管理部 19 (一 ) 洽谈时应事先拟好洽谈提纲，做到心中有数。 (二 ) 涉及到原则问题不能妥协，但应采取灵活策略。 (三 ) 在谈判中不能作出越权的承诺。 七、形成合同草 案 对合同草案中涉及到超越自己权限范围的条款不能作出承诺，以免给后期谈判带来不必要的麻烦。 八、形成书面报告 书面报告要尽量做到详尽具体，对涉及到的相关表格要认真填写。 九、报批 需及时报批，并对报批的结果及时反馈 十、签定正式合同 (一 ) 签定购房协议时要注意的事项 对出售方资信进行审查 (1) 对方的营业执照、房屋产权证、土地使用权证或销售许可证、面积审核通知书等相关证件； (2) 该房屋是否存在其他权属关系。 购买房屋所涉及的税收有哪些，如契税、印花税、综合管理费等项目。 公用面积的分摊是 否合理。 所出售房屋的有关的物业管理是否谈妥。 所签定的购房合同文本是否是当地房屋管理部门所统一印制的文本。 (二 ) 签定租房协议时要注意的事项 审查对方作为出租方的主体资格是否合法 (1) 是否有产权证、是否有租赁许可证，如果有转租行为是否得到原出租人的同意； (2) 该房屋是否存在着其他权属问题，如果有，该出租行为是否得到其他债券人或房屋共有人的一致同意。 对出租房屋的面积进行严格审查。 租金当中是否含物业管理费用，如果不含，物业管理费用如何处理。 对于房屋权属比较复杂的房屋最好 在当地房屋主观部门的鉴定下签定租房协议。 十一、付款、交房严格按照合同中即定条款履行 第三部分 对门面房的其他要求 一、租赁期限 由于我们的经营性质及我们投入的规模，所以门面的租赁期限也是我们决定是否承租苏宁电器集团 连锁管理部 20 该门面房的重要因素，一般租赁期限不得低于五年。 二、房屋内的供电设施状况 综合电器的经营对店内的电容量的要求是每一千平米是 150 个千瓦左右，如若电容不够，就存在电路改造问题。 三、电梯、中央空调等设备的完好情况。 第四部分 直营店店址的评价与确定 对于收集到的店面信息，我们必须做出明确的结论。 同意或者否 决该店址。 那么，我们凭什么来做出这种判断呢。 要确定一个直营店店址是否合适，首先要对直营店店址进行评价。 我们将这种评价分为两个层次： 第一层次：直营店本身各项参数的评价； 第二层次：结合直营店周围环境、以及商圈情况，进行投资效益预测。 经过这两项评估，应该能做出较为客观、正确的判断。 一、直营店本身各项参数的评价 直营店店址评价的因素有： (一 ) 店址所处位置； 是否在商业中心，或离商业中心有多远。 (二 ) 交通状况； 门店前的道路拥挤程度、过往交通限制、到达门店的交通是否便利、是否接近车站、有多少公交线路 经过、门口停车位、障碍物的情况等。 (三 ) 建筑面积与建筑类型； (四 ) 内部设施； 建筑面积以合适为宜；内部设施指水电、消防、电梯、电话等。 (五 ) 有无内库，物流是否合适； (六 ) 房屋租价； (七 ) 房屋权属，能否长期使用； (八 ) 辐射范围，即店址的影响力； (九 ) 识别特征； 门店的高可见度可使顾客在远处就注意到商店的存在。 如果门店在街角、或比较突出，则易引起注意；如果门前有障碍 (如电杆、树林等 )或位置与临近建筑比相对凹近，则较差。 我们设计了相应的表单来调查分析以上这些因素 (见附表 )，对相应的因 素设计对应的分值，店址的实际情况与标准对比后，对每一个因素给出具体得分，并将所有得分相加，总分高者为优。 但不能低于及格标准。 另外，对某些要素，若低于最低标准，则实行一票否决。 这些要素有：停车位、配套库等。 苏宁电器集团 连锁管理部 21 二、投资效益评估 通过对周围商圈和辐射范围的调查，了解商圈或辐射范围内的市场容量，以及竞争对手的情况，根据我司与竞争对手的实力对比，确定商圈内整个容量中我门店所占的份额。 估计出门店的大致年销量，并根据经验数据，测算出各项费用。 由此形成投资效益分析表 (附后 )。 根据最后计算出的盈亏情况，及公司在该地区的战略 意图，决定取舍。 苏宁电器集团 连锁管理部 22 附 1：房屋租赁合同 (商场用 ) 房屋租赁合同 (样本 ) 出租方 (以下简称甲方 )： 承租方 (以下简称乙方 )： 根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签定本合同： 一、租赁地点： 二、租赁面积： 平米 三、房屋的结构类型： 四、房屋的设备情况： 五、承租用途： 六、租赁期限： 自 年 月 日起至 年 月 日止。 (协议期内最后一个月月初商谈签定下年度租赁协议，在同等条件下，乙方享有优先承租的权利。 ) 七、租金及交纳方式： 本协议年租金为： 水电费： 付款方 式：。 (除上述费用外，其他存在的或可能存在的费用，均有甲方承担。 甲方不得以任何理由，要求乙方承担其他任何费用。 一经甲方提出，乙方有权予以拒绝。 ) 八、甲方义务 甲方负责房屋及房屋内的水、电、暖设施的正常维修保养，保证房屋的安全使用； 甲方保证乙方在租用期内的供水、供电等附属设施的正常运转，若发生异常情况由甲方尽快地在合理期间内予以解决。 但属乙方人为造成的因素除外； 甲方应出具房屋及场地的有关产权资格证书 ，并交一份复印件给乙方留存； 甲方应保证出租的房屋场地权属清楚，在租赁期内若发生与第三方有关权属及债权、债务的纠纷，一律与乙方无关，若因此给乙方造成损失，甲方负责赔偿； 乙方在租用期间，如出租房于市政府规划属拆迁的，甲方应于接到市政府规划拆迁通知 2 日内以书面形式通知乙方。 甲方除退还未到期的租金外，还应相应补偿乙方因此造成的实际损失。 但如果有证据证明甲方在签订租房协议前知道所出租房屋在政府部门规划的拆迁范围内，而未以书面通知告知对方，则甲方应向乙方退还未到期的租金，还应当就乙方实际损失进行补偿，并另外 偿付违约金为年租金10%； 苏宁电器集团 连锁管理部 23 承租期间商场内部管理由乙方负责，甲方不予干涉； 甲方在收取房租后，应出具有关正规票据； 甲方应自行向当地政府有关部门办理相关房屋出租的手续，如因此发生纠纷与乙方无关。 若因此造成乙方损失的，甲方应承担相应的赔偿责任； 甲方应保证其出租给乙方经营场地后，不得再将其房产的其他区域和楼面租赁给与乙方经营同类商品的承租户使用； 甲方对乙方供电。 九、乙方义务 乙方应依约按期向甲方交付租金，不得拒交或拖欠；乙方拖延履行交纳房租的按实际迟延履行金额，每延迟一天交纳万分 之二点一的迟延违约金； 乙方应按照租赁协议中明确的经营内容使用该房，不得从事非法活动； 乙方不得擅自将承租房以转租转让，转借等方式给第三者使用； 乙方应合理的使用水、电等设施，并保证安全经营，如因承租方不合理的使用水、电设施，所造成的损失及第三人损失，承租人应承担全部责任。 但由于原先水、电等设施不合格造成的损失，均应由甲方承担； 租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构、用途。 因业务或其它原因需要拆改添建或改装门面、室内装饰等，应事先经甲方同意，议定今后处理办法，并另签协议； 出租区域的卫生及 门前的卫生由承租方承担； 十、违约责任 租赁期间，双方必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务时，需向对方尝付年度租金 ________%作为违约金。 并赔偿因此给对方造成的损失。 乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分________向乙方加收滞纳金； 租赁期间，双方必须信守合同，一方如因特殊情况中止合同时，应提前三个月征得对方同意，并商定补偿损失之费用 (此处特殊情况仅指政府明令拆迁或其它不可抗力事由 )； 如因发生地震、台风、洪水等不可抗力，导致出租房毁损， 乙方不能正常经营的，由乙方予以修复，但应免除该期间内由乙方应付的房租。 十一、本协议自签定之日起生效。 十二、本协议未尽事宜由双方协商并签订补充协议，该补充协议与租赁合同具有同等法律效力。 十三、本协议一式陆份，甲、乙方各执叁份。 苏宁电器集团 连锁管理部 24 甲 方： 乙 方： 法人代表： (盖章 ) 法人代表： (盖章 ) 经 办 人： (签章 ) 经 办 人 ： (签章 ) 日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日 苏宁电器集团 连锁管理部 25 苏宁电器集团 连锁管理部 26 苏宁电器集团 连锁管理部 27 财财 务务 管管 理理 中中 心心  营业执照申领  办理税务登记证  办理企业代码证 苏宁电器集团 连锁管理部 28 苏宁电器集团 连锁管理部 29 第第 三三 章章 工工 商商 注注 册册 登登 记记 第一节 工作流程 去确定开店地区的工商局 领取各种表格 交集团资金结算部填写有关内容， 并报总裁审检 交纳资料 领取执照 刻制公章 办理银行开户 办理税务登记 办理企业的代码证 定岗定编及人员确定 建 帐 苏宁电器集团 连锁管理部 30 第二节 工作说明 工商税务登记包括了营业执照申领、银行开户、刻制。