重庆科尔国际大厦报告(编辑修改稿)

重庆科尔国际大厦报告(编辑修改稿)内容摘要：

实际成交价格区间： 1700－ 2100元／平方米 成交均价： 1900元／平方米 根据不同的市场行情和销售情况，再制定相应的优惠促销策略和升值的相关价格策略，调整项目的价格。 如：开盘期在原价格的基础上做相应的折扣如 98折等，若开盘当月销售超过20套，可价格适 当分阶段上调 2－ 3％。 （具体价格执行方案将在开盘前共同商讨确定） 五、付款方式 根据我司市调表明，在地段、价格无太大差别的情况下，付款方式就成为目标客户（特别是中小型公司）考虑的重要因素。 针对这种情况，项目能否争取到 高额度、长年限的银行按揭贷款 ，将会对项目销售工作产生较大影响。 初步拟定以下三种付款方式：  一次性付款 （ 九五折 ） 楼价一成：于落定后三天内到售楼部签署正式买卖合约时付清（临时定金在内扣除）； 楼价九成：于正式买卖合约签署后十五日内付清；  分期付款 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 纬联企划 WINLAND 第 页 14 楼价一成：于落定后三日内到售房部签署正式买卖合约时 付清（定金在内扣除）； 楼价两成：于正式买卖合约签署后十五日内付清； 楼价七成：于卖方发出入伙通知信起十四天内一次付清。  七成按揭 楼价三成：交房前分两次或三次付清（定金在内扣除）； 楼价七成：于落定后三十日内由专业银行提供最长二十年按揭贷款支付清。  付一缓二七成按揭 楼价一成：于落定后三日内到售房部签署正式买卖合约时付清（定金在内扣除）； 楼价七成：于落定后三十日内由专业银行提供最长二十年按揭贷款支付清； 楼价两成：该系第二按揭，由发展商提供等额分月付款，最长期限二十四个月，于落定后三十日起交付，免息。 六、销售方式  坐销与直销相结合，坐销直销并重。  在坐销的同时结合直销，主动出击，可节省广告成本， 加快销售进度。  根据项目目标客户的特殊性以及目前所掌握的目标客户资源，直销挖掘潜在目标客户的较佳方法。 （ 详见第 十一章直销执行策略 ） 本章小结： 我司结合市场状况和项目现状，确定了明确的项目市场定位，在此基础之上将进行总体营销推广策略的制定。 第五章 本项目裙楼及其他楼层初步功能定位及装修建议 一、功能划分： 综合贵司提供的资料和我 司的建议得出如下功能划分建议： 楼层 面积 （ M2） 功能定位 所需面积（ M2） 平面布局 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 纬联企划 WINLAND 第 页 15 裙楼首层 3065 银行分理处（建议） 200 临步行街面开敞式展厅，大厅内或于临街靠边框位置附设银行；划出 170平方米作为员工餐厅；北面为大堂、消防控制室、背景音乐室、闭路监控室；作为商场（专业市场或会展场地）的部分依招商而定。 员工餐厅 170 大堂 300 员工餐厅 170 消防控制室＋背景音乐控制室； 30 闭路监控室 20 商场；专业市场；会展 剩余面积（ 2175） 裙楼 2层 3065 商场；专业市场；会展 本层全部面积 可分割为几个区域 裙楼 3层 3065 会展；专业市场；商场 本层面积 可分割为几个区域 4层 1049 休闲娱乐中心 本层面积 可分割为几个区域 5层 1049 会议室、科尔公司办公室 100－ 150 会议室需 100－ 150平方米左右 7层 2098 作为科尔办公室 整层 由科尔公司按照本公司所需分割。 8－ 27层 19931 商住公寓 依最后确定的户型为准 2．装修风格建议：  建筑外立面：依已确定的外立面设计、用材为准， 注重细节实施，确保外立面不变型。  裙楼外墙：建议用整幅大玻璃，配以少量石材进行搭配，使其通透性较强（可参照碧海金都裙楼部分装修）。  室外广场：已确定的室外广场装修方案。  裙楼部分 第一层：大堂装修建议装修风格可照已确定的大堂装修方案进行装修；商务中心建议可用玻璃半隔断或使用售房部的前 台。 第一、二、三层：商场式专业市场，招商后再定装修。 第四层：是规划为休闲娱乐场所，建议室内部分采用暖色调的装饰材料，以体现室内浪漫温馨的休闲氛围，由于室外是露天场所贴近自然，建议采用用清新自然的浅色调装饰风格，再配以适量的绿 色植物和艺术装饰品，以体现出回归自然和高品位的休闲 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 纬联企划 WINLAND 第 页 16 场所。 第五至顶层：清水房，户内地面建议为水泥沙浆找平  公共过道：由于采光不是很好，它的地面和吊顶、墙面建议用浅色调的材料进行装饰，顶部全吊顶，纸面石膏板，墙面浅色涂料，地面浅色防滑抛光砖，局部拼花。 在顶部布置冷光源的灯光，以缓解过道黑暗压抑的感觉。  安全通道：抹灰、找平、刷白即可。  内墙：分户墙、卫生间、厨房初级抹灰  外窗：结合外立面，用优质深色铝合金窗，注重窗型的选择，并用内开窗。  门扇：建议把各单元入户门扩宽为 1－ ，大户， 1500双面门。 建议用 玻璃门，可提高项目的档次，并作不锈钢门套。  入口大堂： 按已定大堂装修方案为准  标准层电梯间： 天顶面石膏板吊顶，墙面内墙砖到顶，地面玻化砖，设强弱两组灯。  灯光工程：专业灯光设计，突出顶部特色，并设置大堂标志。 在项目大堂入口出设置射灯，能够引起夜间路过项目的人们的关注和树立良好的形象。  大楼标识系统：大楼室外牌、室内楼层等，建议统一设计，利用高技术材料制作。  环境工程：在项目周边进行一定的环境营造工程时，绿化能够体现出层次感和立体 感，并布置相应的动景和水景，使项目体现出现代动感的形象。  会议室：建议地面为地 毯，顶部适当吊顶，墙面墙纸，室内配置全套桌椅（可参照帝豪名都会议室）。 3．需进入宣传资料的交房标准内容：  裙楼外墙：花岗石＋玻璃  塔楼外墙：外墙面砖  入口电梯大堂：地面花岗石，墙面花岗石结合铝塑板，顶部吊顶。  电梯：知名品牌电梯；塔楼三部，裙楼一部；载客量 15 人／部，速度 ／ S  电量：电表容量 10－ 40A  水表量径： φ 35  标准层电梯间：（见上叙述）  入户门： 1或 ，带不锈钢门套 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 纬联企划 WINLAND 第 页 17  内墙：只做分户墙，初级抹灰  室内楼面：现浇楼面  厨房：窗为优质铝合金窗；墙面初级抹灰，地面防水处理，并预留孔 洞。  卫生间：（同厨房） 4．项目公共部分装修改造成本控制建议： 标准层公共部分装修： 11 万左右 /层，分摊到每平方米销售面积成本约增加 100 元 /平方米左右。 （该价格差可以通过装修提升项目形象档次并在销售中体现） 第六章 项目营销策略 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 纬联企划 WINLAND 第 页 18 一、 总体营销策略 本项目营销以塑造产品形象、快速回笼资金为核心来展开营销活动，这将是本项目营销策略设计的 总方针。 （一） 扬长避短，优势整合 项目营销应走产品差异化道路，利用自身的特性在激烈的竞争中吸引潜在目标客户，使其产生兴趣，引发购买欲望。 经过我司对项目进行深入分析及市场对比后，提出以下 强卖点组合 ，以做为项目营销推广的核心：  南岸区全新纯商务形象： 目前南岸区缺乏纯商务定位的写字楼，虽有金台大厦和宏声广场，但其定价过高，使本区域内的中、小型企业难以接受。 而该类企业又较多，全新商务形象成为本区域内的空白点。  高品质物业管理： 聘请标准专业写字楼物管公司进行管理，提供专业标准的物管服务。  完善的商务配套和硬件设施： 大堂、电梯、公共过道、电梯厅的装修，商务设施，智能化设施等。  增值潜力： 项目地处规划中的步行街延伸段和门前广场，加之会展中心和浪高凯悦的建设，必将极大的提升项目所在区域的商务形象，此地段将成为南坪黄金商务地段，具有一定的增值潜力。  高性价比： 专业物管、完善的商务配套，相对周边写字楼的较低价位，体现绝对的性价比优势。  超轻松置业方式： 商务楼长年限按揭。 首付款分期，并于适当采用“九成 ” 按揭，进一步降低首付。 （二） 渲染造势，培植市场 将本项目的差异性元素、卖点、优势作为宣传诉求点，分硬件、软件进行组合，作为分阶段推广主题的基础。 在前期、中期以形象入手，广泛造势，多渠道，多方式发布消息，培植市场。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 纬联企划 WINLAND 第 页 19 （三） 营销推广节奏安排 1．贵司提供的项目工程进度资料如下：  5月中旬 —— 外装开始  11月底：外装完成  2020年 3月：交房 2．综合考虑本项目工程进度及其他因素以及客户对商务楼购买意识和目标客户消费习惯等特点，本项目销售推广期可持续为 18— 20月；营销推广节奏安排如下：  市场预热期  开盘强销期  销售持续期  第一强销期 —— 房交会时机，同时外装部分完成  第二强销期 —— 开年时机（即交房时机） 二、分阶段 营销推广策略 入市时机的选择： 项目 销售组进场时间为 5月１日 ，由于停工多年，为保证消费者信心，重塑物业形象，最佳入市即开盘时机须具备以下条件： —— 大堂、销售中心装修完成并投入使用 —— 室外广场平整，环境营造工程完工 —— 看房通道形成并由广告公司完成 —— 销售物料准备齐全 —— 现场工程形象热闹有序 —— 物业管理公司确定并配合工作 —— VI应用系统确定 —— 楼书及宣传资料上所承诺内容基本到 位 —— 市场预热期有一定量的客户积累，能保证开盘时能达到较好的人气聚集 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 纬联企划 WINLAND 第 页 20 市场预热期： 1．推广主题  全新商务形象：纯 商务基本元素  配套优势  品牌物管  区域商业环境的现状及规划发展  区域内高性价比酒店式商务公寓 推广方式  现场形象展示  报媒广告，以硬、软广告相结合的方式。  房交会的推广： 5月中旬有房交会的召开，可借此提高项目的认知度。  商务形象推广活动  户外灯箱、路牌 推广目的：  商务公寓引起群众观注，为下阶段项目销售蓄势  项目知名度得到提高  项目社会形象得到改善，目标客户群对项目品牌个性认知得到强化。  客户积累，促进销售 开盘强销期： 推广主题：  项目强卖点（纯商务形象、物业管理、自身配套、高 性价比、增值潜力）  倡导全新商务办公模式  南坪商业中心规划前景  开盘售卖信息 推广方式：  现场开盘活动、形象展示 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 纬联企划 WINLAND 第 页 21  报媒广告的大量投放，硬、软广告相结合  户外灯箱、路牌广告  开盘期优惠促销活动 推广目的  渲染造势，促进销售  促成预热期积累客户的成交，并吸引新客户  树立物业品牌形象 销售持续期： 该阶段主要以销售现场展。