金石地产合肥市场调查报告(42页)房市分析(编辑修改稿)

金石地产合肥市场调查报告(42页)房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

层中空玻璃，外立面使用乳胶漆，顶层赠送大面积的露台，车位配比达到 60%。 周边交通方便，目前共有四路公交线路经过，周边的配套也较为齐全超市、小学、医院一应俱全，另外周边有三四家大学，且紧邻政务新区，未来的价格提升空间很大。 推广方式 聘请专业的代理公司销售，代理公司很专业，销售人员也很热情。 楼书以及宣传资料设计的也很精致。 售楼处位于会所里面，布置的简单但比较舒适。 卖点分析 1） 环境好绿化率很高，达到了 53% 2） 周边配套齐全，交通便利，生活方便 3） 学府林立，有很着很好的学术氛围。 4） 开发公司层在合肥成功开发过项目，口碑不错。 缺点及劣势 1） 外立面为涂料颜色老旧 2） 紧邻机械厂，在小区内能听到机械的嘈杂声 此项目目前可售房源基本销售完毕，下期房屋将于 2020 年 4 月上旬放号， 4 月中旬进行认购，目前价格为均价 3500 元 /㎡，下期开盘将推出 1 幢小高层与 4 幢多层，目前登记客户主要以需求 90100 ㎡的客户为主。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 页 中兴 西湖花园 项目位置 二环线双七路以北 瑶海公园和生态公园之间 开发商 合肥西湖房地产开发有限公司 整合推广 杭州中兴房地产策划机构 规划设计 浙江省工业设计研究院 广告推广 蓝狮品牌策划有限公司 产品介绍 浙江上市企业数源科技之抗鼎力作，共 27 栋，其中小高层 6 栋，多层 21 栋。 目前一期共推出四栋 130 户，均价达到了 2600 元 /平方。 销售情况很好，从 2020 年 11 月 5 日开始销售，目前已售 90%，所剩户型都为一层和顶层。 外立面才用面专和涂料结合，每一栋一层东面有一半为架空。 区内环境仿造西湖的风景建造了一个 3000 平米的人工湖，并在 湖的四周布置了四条生态走廊，会所位于湖的中央。 小区内配有幼儿园，沿街部分做商业配套，据说要引进大型的超市，小区的北面有一个大型的农贸菜场。 交通有两路公交线路。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 页 推广方式 在市区设立几面广告牌，并在双七路上设立矮炮广告牌，但数量不大仅有几面。 售楼处为工棚的改建地址比较难找且周边没有明显的标识，销售为开发公司自己销售，销售人员素质不错很热情。 卖点分析 1） 西湖景观的卖点很是新颖 2） 小区的东面和西面都是公园，环境很好 3） 周边都是在建和最近一两年才建好的新房，新区的概念正在形成 4） 小区基本为多层，业主较能接受。 缺点和劣势 1） 小区的位置比较偏僻已接近城郊结合 2） 小区主入口前的路车子需要拐很大的弯才能开进去，极不方便。 3） 顶层为平屋顶估计隔热和防水会有一定的问题 4） 户型不是很好，有很大的面积浪费。 此项目一期销售已经进入尾声，一期的最终的起售价为 2580 元 /㎡，均价为 2700 元 /㎡，且一期的 4 幢多层的结构也都已经基本完成。 马上二期将会将剩下的 17 幢多层，约 400 套多层全部推出，主力面积将为 120 ㎡左右。 将 6 幢小高层做为项目的第三期最后推出。 此项目的案名与本案十分相象，其在规 划和景观设计上，包括 LOGO 和户外宣传上与本‘案十分接近，但是其位置的偏远 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 页 将成为其死穴，与本案相比没有很强的竞争力。 香港元一集团 目前有五个项目在开发 一：元一国际大酒店 一栋五星级的酒店，自己经营 位于凤阳路以北胜利路以东 二：元一时代花园 小区已经交付并入住 位于凤阳路以北胜利路以西 三：元一美邦国际 小区已经售完 位于长丰路以西，武警医院对面 四：元一时代广场 分商场和住宅两部分，住宅部分已经售完，售价在 4000 元 /平米。 商场部分有四层 全部出售，一层价格在 40000 元 /平方米、二层的价格为 30000 元 /平方米、三层的价格为 22000 元 /平方米、四层的价格为 10000 左右。 目前一层和四层的产品 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 页 已经全部售完，仅剩三层和二层的部分商铺。 五：元一滨水城 5600111 5600888 项目位置 颖上路和临泉路交叉口 投资商 香港元一集团有限公司 发展商 合肥市城建房地产开发有限责任公司 规划建筑设计 香港刘荣广伍振民建筑师事务所 景观设计 雅博奥顿国际设计有限公司 策划设计 三憬划 TSS 产品介绍 总建筑面积 10 万平方米，共计 29 栋高层，此次一期推出的是靠近小区东边的 16 栋，共计 580 套。 主力面积在 90— 150之间，价格为 2800— 3800 元 /平方米，目前已销售 85%左右。 高层基本上都是由 28 层的高层组成，这样解放出了大面积的 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 页 土地来做绿化，所以建筑密度超低，在 19%左右，在 10 万平方米的土地上有 8 万平方米的园林绿化。 至于采光方面采用北高南低的建筑格局，利于采光和南北的通透性。 外立面方面从整体上看大部分都是由玻璃组成，其余部分采用面砖，窗子部分采用彩色铝合金。 社区设立中央空调，统一提供冷暖需求，并 24 小时提供热 水。 区内设有一个面积近万平米的豪华会所，功能主要有餐饮、休闲、教育、商务。 停车场分为地上车位和地下停车场两种，在公共的场所和会所内设有背景音乐，智能化方面设有七重智能安保系统。 综合各方面来看社区定位较为高档。 广告推广 聘请的代理公司做的销售，元一集团在合肥开发多年，已经形成了一定的知名度。 目前在建的项目也有四个，而且所处的位置人流量也比较大，所以也不用做太多的广告宣传，其共设有三个售楼处，之间也可以互通消息。 售楼处面积较大，里面主要以摆放模型为主。 楼书以及广告设计方面做的也不错，做法上比较大手笔。 卖点的分析 1） 依托集团的雄厚实力做宣传 2） 定位为合肥少有的高档产品，体现出产品的稀缺性。 3） 社区的景观方面做的很好，配套也比较齐全。 4） 安保方面引进目前较为成熟的技术，解决了业主的后顾之忧。 缺点及劣势 1） 周边的建筑都比较老旧，此项目在周边有点鹤立鸡群的感觉 2） 交通不是很方便 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 页 3） 房型的设计不是很好，中间突出的部位会挡光 4） 小区的容积率太高 5） 合肥人对高层的住宅有一定的心理抗性 该项目目前剩余 3040 套房源，均价为 3400 元 /㎡， 2020 年 4 月下旬将紧接着推出二期，面积为 90200 ㎡。 东信水墨兰庭 3511988 3512988 项目位置 东流路与圣泉路交汇处 发展商 合肥市东信房地产开发有限公司 规划建筑设计 美国 RTKL 全案策划 浙江阳光顾问 产品介绍 总建筑面积 22 万平方米，共计 12 幢多层幢 31 幢小高层和 1 幢商务中心，此次一期推出的是靠近小区西边的紫兰苑， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 页 共计 300 多套。 主力面积在 100 ㎡组，价格为 2900— 3200 元 /㎡，目前按销售人员口述已销售 99%，估计真实销售率也要达到 85%左右。 外立面分采用面砖，窗子部分采用彩色铝合金。 停车场分为地 上车位和地下停车场两种，在公共的场所和会所内设有背景音乐，智能化方面设有七重智能安保系统。 综合各方面来看社区定位较为中高档。 推广方式 项目在市内和现场均设有接待中心，并配有看房车，可以把市内展示中心的客户直接带到项目现场参观，宣传方式主要是以报纸广告和户外广告牌为主。 一期在通过前期对客户的积累后于 2020 年 12 月 25 日正式对外放号，每号 10000 元；并于 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 1 月 3 日完成正式认购的工作，认购情况良好。 估计二期将会在年后接连推出，价格暂定上调100 元 /㎡。 卖点的分析 1） 规模较 大，小区内配套较完善 2） 小区北面环绕政务新区的主题公园，景色怡人 3） 一期主力户型面积较小，只有 100 ㎡左右，且为多层 4） 一期入市价格合理，比最近的国际花都低了 500 元 /㎡左右 5） 位于政务新区东西向中轴线东流路上，今后的交通便利，配套完善 缺点及劣势 1） 产品规划设计无特点，还是没有摆脱行列式的设计思路 2） 户型设计、功能分区分配欠合理，进深大开间小，与之采光好的宣传语不相吻合 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 页 3） 车位设计欠缺前瞻性，目前为止其销售人员对车位的配比也没有清楚的认识，估计不会超过 1： 4） 通过其销售窗口和整体规划可看出，此小区至今概念比较混 乱，有许多未确定因素。 此项目一期销售完毕，二期将会将剩余的 6 幢多层全部推出，具体的推出大致为 2020 年 7 月或 8 月。 广利花园 2822200,2822233 项目位置 潜山路与贵池路西交汇处 投资商 广利集团 发展商 合肥鸿志房地产开。