镇江锦绣雅郡项目整体营销推广计划书(编辑修改稿)

镇江锦绣雅郡项目整体营销推广计划书(编辑修改稿)内容摘要：

重在面的广度及深度。 同时对于新项目的入市，前期推广费用需要增大，随着项目的知名度的提升以及推货节奏的需要逐步调整； 渠道选择及各渠道投入费用比例 （ 100%比例） 注：根据大致核算，目前 07 年剩余营销广告费为 155 万 ，以上比例为根据 155 万进行分配 ； 各阶段投放费用比例 注：根据大致核算，目前 07 年剩 余营销广告费为 155 万 ，以上比例为根据 155 万进行分配 ； 四、 销售部署 首次 销售进度安排 3 月底 唐轩 会启动（启动真正蓄客） 4 月份中旬出售认购 序 卡 5 月下旬 开盘（根据前期蓄客量调整）。 售卡策略： “一万变两万” +“日日金”策略 户外 （ 户外牌 +灯箱 +站牌） ： 36% 平面 广告 （ 报纸 +杂志 ） ： 20% 短信： 3% 活动： 13% 销售物料： 3% 电视： 6% DM： 1% 第一阶段： 65% 第 二 阶段： 20% 第 四 阶段： 5% 第 三 阶段： 10% 机动 ： 10% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 13 释义：  “一万变两万”： 设定购买认购 序 卡 须 交纳 1 万元 （诚意金） ， 客户 购 买认购 序 卡 后， 在项目开盘规定的期限内 持卡 购买，则享受 该卡 上的 一万元充当二万元 合同款 使用；  “日日金”： 项目执行售 序 卡计划后，客户购买认购 序 卡的当日起，截止 到项 目开盘当天 ，所共累计的天数进行 购买 优惠，按 100 元 /天计。 意义： 通过 具有 诱惑力 及引导力的 优惠 措施 组合， 提升购买认购 序 卡客户的数量，为首次开盘的热销奠定坚实的基础，同时为后续销售提供信心保证； 销售时机的选择 硬件支持 预售证的办理完成；现场售楼部的完全进驻；样板间的开放； 首次 蓄客支持 完成售卡 200 张以上； 推售 节奏 结合项目的工程进度及市场 形势 ，制定项目推售节奏 ： 首推 122 套 多层房源 加推 60 套多层房源 加推 36 套多层房源 二次集中开售 价格策略 一方面随着丁卯新区发展日益成熟，区域价值的提升将使项目价值提升；另一方面，随着项目一期销售带来的良好效应以及二期销售时现场展示将更为完美，建议项目采用 低开平走高收 的价格策略。 完成 60% 完成 推量 60% 完成 推量 60% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 第四部分：执行篇 一 、 开盘前营销策略 一） 预热 期 （ 3 月份 下旬 —— 4 月上旬 ） 整体 策略  以项目巴厘风情 的 高度 形象 入市 推广 目标  迅速提升项目 市场 知名度；  大幅度的提升客户来访量； 推广 主题  巴厘风情登陆镇江  巴厘风情 完美演绎  传承巴厘，居住经典 推广安排 1） 外展 时间 4 月 7 周日 4 月 8 周日 地点 大市口 大市口 主题 教育 教育 筹备 展点选定； 物料：背景板、易拉宝、单张、佩带； 2） 唐轩 会 启动  时间： 4 月 7 日启动  形式： 来访客户邀请入会 ；前期来访客户邀请入会；同行邀请入会； 外展客户邀请入会； 俱乐部会员邀请； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15  促销： 成功入会者可获得电影票一张（获取会卡时赠送电影票）；  筹备：会员手册、入会申请表、会员卡； 3）户外广告 主题 更新 及增加 更新主题： 世界的巴厘，人居的梦想。 形象诉求： 选用能够体 现项目特点的效果图。 户外 广告 增加： 工地大牌、售楼部门前沿街灯箱、公交 站台； 4） 报纸 广告 投放 时间 媒体 京江晚报 扬子晚报 诉求主题 4 月 11 日周 三 整版硬稿 + 整版软文 —— 世界的巴厘，人居的梦想。 （巴厘风情景观园林 /休闲度假生活方式） 5）电视广告 投放 频道：《直播镇江》栏目，新闻综合频道播放，广告时间段分别为 18： 2618： 29（栏目播出前）、 18： 3019： 30（栏目播放中）、 19： 3019： 32（栏目播放后，天气预报前） ； 注： 首选 19： 3019： 32 作 为 投放 时间 ，首次投放期二个月 ； 6） 杂志广告投放 在《城视》月刊杂志投放平面广告； 7） DM（直邮）  针对目标客户群区域进行夹报或直邮 项目资料 ；  针对性地选择固定消费场所进行资料放置，如咖啡屋、车会俱乐部 等 ； 8）行销 A、 江大教职工的行销 ： 形式：校内 项目形象 推广 、面对面沟通； （具体行销建议另附） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 筹备：优惠政策的制定； B、企事业单位的行销： 形式：企业上访，与负责人或意向购房者进行面对面沟通。 （具体行销建议另附） 筹备： 优惠政策的制定； C、大港企事业单位的行销： 形式： 企业上访，与负责人或意向购房者进行面对面沟通。 （具体行销建议另附） 筹备：优惠政策的制定； 费用预算 （单位：人民币元） 费用名称 主要费用组成 说明 总额 费用预算 外展 场地费 约 1500元 /天 *2天 约 3000 唐轩 会 会员手册 +会员卡 +电影票 500+400+1000 约 2000 户外灯箱广告 广告 费 6600元 /个 *年 *30 约 公交站台广告 广告 费 —— —— 20万 报纸广告投放 版 面费 约 /整版 *1 约 电视广告投放 广告费 —— —— 10万 杂志 广告费 —— —— 1万 单张印刷 印刷费 —— —— 2万 行销 物料费 /租用费 —— 约 2000元。