[经济管理]房地产开发企业的会计核算

[经济管理]房地产开发企业的会计核算内容摘要：

0 元至 20200 元的部分 20 375 5 超过 20200 元至 40000 元的部分 25 1375 6 超过 40000 元至 60000 元的部分 30 3375 7 超过 60000 元至 80000 元的部分 35 6375 8 超过 80000 元至 100000 元的部分 40 10375 9 超过 100000 元的部分 45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额 =应纳税所得额 适用税率 速算扣除数 应纳税额 =工资薪金收入 2020“三险一金 ” 所得税 （ 1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。 （ 2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。 计算公式： 应交所得税 =收入总额 *税务核定固定比例 *所得税税率 （ 3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。 计算公式： 应交所得税 =利润总额 *所得税税率 （ 4）所得税税率： 一般企业所得税的税 率为 25%, 符合条件的小型微利企业，减按 20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按 15％的税率征收企业所得税。 房产税 依照房产余值计算缴纳的，税率为１ .２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12％。 土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： （ 1）大城市 元至 30 元； （ 2）中等城市 元至 24 元； （ 3）小城市 元至 18 元； （ 4）县城、建制镇、工矿区 元至 12 元。 土地增值税 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值 额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括： （ 1）取得土地使用权所支付的金额； （ 2）开发土地的成本、费用； （ 3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （ 4）与转让房地产有关的税金； （ 5）财政部规定的其他扣除项目。 税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额 50％的部分，税率 30％。 增值额 超过扣除项目金额 50％，未超过扣除项目金额 100％的部分，税率 40％。 增值额超过扣除项目金额 100％，未超过扣除项目金额 200％的部分，税率 50％。 增值额超过扣除项目金额 200％的部分，税率为 60％。 二、房地产企业的账务处理 给你提供一份房地产企业会计制度。 房地产企业涉及的税费共有 11 种（ 11 税 1 费） 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加 一、营业税 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。 若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 （出租） 属于服务业 ——租赁业 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按 “营业税 服务业 ” 缴纳营业税 视同销售不动产 比照销售不动产征收营业税 后销售房屋 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。 二、增值税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 三、土地增值税 （一）一般规定 ——征 包括三种情况： （ 1）出售国有土地使用权； （ 2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （ 3）存量房地产买卖 其中对于（ 2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： ① 取得土地使用权所支付的金额； ② 房地产开发成本 ③ 房地产开发费用 ④ 与转让房地产有关的税金 ⑤ 财政部规定的其他扣除项目 对于（ 3）对于存量房地产转让的扣除项目 ① 房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价 成新度折扣率 ② 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 ③ 转让环节缴纳的税金。 （ 1）抵押期 ——不征； （ 2）抵押期满偿还债务本息 ——不征； （ 3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债 ——征。 单位之间换房，有收入的，征； 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 （房地产清算） 建成后自用 ——不征； 建成后转让 ——征。 ——暂免。 增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。 用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移 ——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用） （二）房地产企业土地增值税清算 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。 应分别计算增值额。 （ 1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （ 2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （ 3）直接转让土地使用权的。 ① 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 ② 清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 ③ 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施： ； 、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的； ，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 ④ 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，不得扣除。 ⑤ 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。 四、房产税 ，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。 但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或。