长沙市物业管理的发展-论文

长沙市物业管理的发展-论文内容摘要：

出现纠纷后，常常采取不正当的手段解决问题，通过停水、停电或者 8 暂停电梯使用来管制，这种行为明显扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益，同时也激化了矛盾。 最后，还有一个不能回避的原因就是 法规尚有“真空”地带。 比如，空置房如何交纳物业费就缺乏明确规定。 在实际中，相关的纠纷也是五花八门，开发商没有卖掉的房子，有些就不交物业费，而这些支出摊到其他业主的身上，便会抬高物业费。 ，人才短缺 物业管理在我 市 仍处于初级发展阶段 ,物业管理人员有这样几个来源 :一类是随房管部门的企业化转制而来 ,一类是由房屋开发公司后续转化而来的 ,这两类人员虽然能担当基本的物业管理工作 ,但往往缺乏管理的思维意识、服务意识和创新意识。 除此之外 ,有一类是物业管理企业在发展过程中向社 会招聘的不具备任何物业管理知识的人员 ,在工作中处于边学边做的被动地位。 另外 ,还有一类是经过物业管理培训的专业人员 ,但他们的数量有限 ,在实际管理中也存在能力不足的问题。 即现有的物业管理企业人才也表现为 “三多三少 ”:一是传统型的房产管理人才多 ,创新型物业管理人才少。 二是胜任单一普遍岗位工作的人才多 ,能胜任多个岗位工作的复合型人才少。 三是初级管理人才多 ,高级管理人才少。 长沙市 物业管理企业人才匮乏和人才能力不足并存的局面 ,已严重影响了物业管理企业的发展。 作为新兴行业的物业管理业正处于发展的加速期 ,对高 素质物业管理人才的需求量不断增加。 企业和社会都期望拥有更多的技术型和 9 经营型兼备的复合人才 ,也对高校培养高水平的物业管理人才寄予了很大的期望。 因此 ,高校物业管理专业的 教育 要主动适应行业的需求 ,深化专业建设和改革 ,办出职业特色 ,才能满足物业管理行业与市场的需要 ,使物业管理行业具有广阔的发展前景 ,同时物业管理专业所培养的人才也具有了广阔的就业市场。 物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，但目前 就长沙市而言 ， 物业管理的职业化队伍尚未形成。 努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常急迫。 规模效益差。 长沙的多数物业管理企业规模较小，亏损严重。 由于很多物业管理企业规模小，企业制度不够完善，管理单一，从而导致了企业经济效益差， 不得不依靠主管部门或开发商输血来维持生存，发展后劲不足。 市场发育缓慢，竞争机制尚未形成。 物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标选聘物业管理 企业，实行优胜劣汰。 但 目前长沙的物业管理项目基本上是由开发企业派生的物业管理企业和原房管所转制的企业管理，属于封闭的自我保护的管理方式，同时业主委员会的职能和权利不能充分发挥和体现，开发商建成的小区往往是由自己的物业管理企业一管到底，有碍于市场的培育和发展，更不利于 10 竞争。 3． 当前规范和发展物业管理的重点工作 九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确提出要“规范发展物业管理业”。 这一重要决策，指明了我国物业管理的发展方向。 当前 ,物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上发展形成为一个相对独立的行业。 推进房地产开发、销售和物业管理的分业经营，改变物业管理由住宅与房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，逐步实行物业管理企业与房地产开发企业脱钩，独立进入市场，实施专业化经营将是大势所趋。 物业管理与房地产业分业经营是“十五”规划关于加快发展服务业的重要内容之一。 今后 一段时间，物业管理的指导思想是：以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加快机制转换，加强监督指导，尽快提高服务质量，树立良好行业形象，推进物业管理的健康发展。 要针对存在的问题，切实抓好以下几项工作： 加强物业管理立法 通过法律的形式，规范各市场主体的权利和义务，解决共用部位产权不清，建管脱节等问题，保障物业管理市场的健康发展。 国务院已将制定《物业管理条例》列入今年立 法计划。 目前，我部已经完成了起草上报工作，经国务院法制办协调论证后，争取在年内颁发，把 11 物业管理的发展进一步纳入法制化的轨道。 加快房管所转制步伐，逐步扩大物业管理的覆盖面 按照政事分开的原则和事业单位改革的要求，搞好房管所的转制工作。 在巩固新建住宅小区物业管理成效的基础上，有计划地对旧住宅小区进行整治、改造、出新，加快推行社会化、专业化、市场化的物业管理体制。 规范物业管理收费 明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。 同时，争取国家尽快制定物 业管理消费货币化政策，在职工工资中，相应增加物业管理消费支出部分，解决消费能力不足的问题。 规范市场行为，大力推行和规范物业管理项目的招投标活动 为了使物业管理项目招投标活动有法可依，有章可循，部里正着手制定《物业管理招投标规则》。 通过公平竞争、优胜劣汰，提高行业整体水平。 全面提高从业人员素质 社会。