天瑞园项目可行性研究报告3(编辑修改稿)

天瑞园项目可行性研究报告3(编辑修改稿)内容摘要：

，市区常住人口 约 480 万人。 经济发展目标是 建立起一个由内向外的第三、二、一次产业圈层式布局结构。 武汉市总体规划范围分为市域、城镇地区和主城三个层次。 主城规划范围以三环以内地区为主，面积约 850 平方公里。 其主要产业的空间战略布局如图： 规划主城人均居住面积 20xx 年已经达到 平方米，至 2020 年规划末期，居民住宅面积总量将从 1994 年的 4800 万平方米增加到 亿平方米左右，住宅成套率达到 98％。 “多 中心组团式”的布局结构：利用江、河、湖、山等自然条件分隔，规划江北、江南两大核心区，在核心区周围布局 10 个中心片区，在主城区边缘布局10 个综合组团。 主城三镇规划结构：汉口地区规划为 170 万；汉阳地区规划人口为 76 万；武昌地区规划常住总人口为 204 万。 武汉市 房地产市场特征与发展趋势 分析 武汉房地产市场总体特点 1. 从宏观区位看，武汉是 东、西部地区资源、信息、技术等交流和交换的战略节点，它 具有“独一无二”的山水园林城市资源，它的经济地理区位与人口、地域规模形成 房地产 市场容量大、规模大、 发展空间大、回旋余地大。 2. 武汉 处于东部大开放、西部大开发 “ 夹缝 ” 中的中部地区，经济发展水平不如东部， 经济发展相对缓慢、落后与沿海同类城市，人均可支配收入低。 但武汉经济区是中国七大重点经济区之一，拥有得中独厚的区位优势、得天独厚的气象优势、得水独厚的生态优势、得土独厚的资源优势、得才独厚的创新优势，房地产市场具有后发空间、潜力巨大。 3. 资本由高成本向低成本、低收益向高收益、投资环境由差变好的运动规 13 律作用下，大批资本实力型开发商 100 多家纷纷涌入武汉地产市场： (1)沿海“东资西移”。 一些资金及开发实 力雄厚的房地产企业纷纷进入武汉房地产市场，抢占市场空间，如万科、金地、西北盛唐、复地、保利、美好愿景、泰跃、大华、 中侨置业 、 纵横置业 、 天津 顺驰、三金、深江、耀江、万达等。 (2)海外开发商。 如新世界、新鸿基、凯恩斯、加拿大海得、 澳门新亿胜 珠（ 南国明珠 ）等。 (3)其它行业资金投入房地产开发。 如三江航天、蓝天、 东风 、招银、惠愈、当代、金穗、三镇实业、华工科技等。 (4)由于房改政策到位、大规模城市旧城改造、按揭贷款支持、第一 、二 次置业高峰等原因将武汉市市场推向高峰。 (5)地价低、房价低、竞争程度低、品质低 的局面正在发生变化。 (6)以本地消费为主、以住宅为主、以自用为主的市场运行模式，使得市场平稳上升，不易产生泡沫。 政策层面分析  国家明确 房地产业国民经济的支柱产业 地位 国务院 于今年 8 月 20 日发文《 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 》（ 国发 [20xx]18 号 ）明确指出：“ 房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业 ”。 2020 年我国全面实现小康目标，要求人均居住由 10M2 提高到 20M2 左右，住宅业拉动经济增长的经济发展战略，将使后发的武汉市房地产市场具有远比同类城市更大的发展空间和发 展速度。  国家出台经营性土地使用权招拍挂的政策 ，武汉市走在前列 20xx 年 3 月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》 ,要求从 20xx 年 8 月 31 日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。 文件还规定， 8 月 31 日以后，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把土地收回。 武汉市 20xx 年 7 月开始推行这种土地供应方式。 将促使：  房地产市场走向规范化。  地价上扬。  房价上扬。  开发商重新洗牌。 武汉 市政府意图强化土地经营、增加土地收入，改变房价过低与城市在全国同类城市中地位不相称的局面， 最近三年已经 推动地价翻一番， 楼面地价由均价600 元 /M2左右上升到 1300 元 /M2左右，大大促使房价上扬， 房价由平均 2300 元/M2左右 上升到 3000 元 /M2左右。  国家调整金融 政策 20xx 年 10 月 29 日，央行发布通知，金融机构一年期存款基准利率将上调 个百分点，由现行的 ％提高到 ％，一年期贷款基准利率上调 个百分点，由现行的 ％提高到 ％。 此举向社会传递了中央银行控制信贷和投资 过快增长的政策意图。 实际上，这次调整对武汉房地产市场影响不大。 中央银行 20xx 年的 121 号文件提出要进一步支撑资本实力型开发商在市场之中处于主导地位。 在国务院 18 号文中，也提出“ 对符合条件的房地产开发企 14 业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度 ”。  国家出台经济适用房管理政策 20xx 年 5 月 13 日，我国第一部《经济适用住房管理办法》正式规定出台，经济适用房面积严格控制在中小套型。 根据该项办法，武汉市出台了《武汉市经济适用住房管理规定》，强化了对户型面积、购买对象的监督和管理，为今后政策的顺利执行奠定了基础。 在 20xx、 20xx 年减缩经济适用房供应量之后， 20xx 年，武汉市政府决定供应经济适用房 114 万平方米。  武汉市大规模的旧城改造政策 武汉市大规模成片旧城改造、消灭“城中村”政策，大面积拆迁（见表 2－2），大大增加了住宅及商业物业的需求。 表 3 武汉市 20xx年～ 20xx 年完成（计划）拆迁面积 单位：万 M2 年 份 20xx 20xx 20xx 完成（计划）拆迁面积 150 230 230  武汉市出台二手房上市的减税政策 20xx 年 9 月 20 日，武汉市政府发布《关于促进房地产业持续健康发展的意见》（武政 [20xx]61 号），该《意见》提出凡购买二手房， 契税一律按交易额的1%计征； 购买公有住房承租权有偿转让过户费统一下调；对 20xx 年 12 月 31 日前上市出售的房改房免收土地收益金等利好政策。 至此，武汉市的二手房交易税额告别了全国最高。  武汉市加强了商品房销售市场的监管 从 20xx 年 3 月 1 日起，武汉市实行了严格的商品房项目合同备案登记制，强化了对个楼盘“假退房、真转让”的销售行为及“假抵押”行为 的监管，实行了“期房限转”。 同年 5 月，颁布了禁止无证售房、禁止炒房号、禁止无证做广告等“禁令”，杜绝了各种炒房行为，强化了商品房销售管理，使市场更加规范。  武汉市房地产市场预警预报系统正式启动 从 20xx 年 8 月 10 日，武汉市房地产预警预报系统正式启动。 改系统的建立对武汉市房地产市场的运行状况进行了适时监控，将正确引导企业投资和市民消费，为政府科学制定房地产业发展政策和宏观经济调控 政策提供 决策依据。  进一步提高了房地产开发项目的资本金 从 20xx 年 9 月 1 日起，武汉市规定，房地产开发项目资本金应占项目总投资比例 的 35％。  武汉市政府推行“平方公里”开发政策，促使大盘涌起。 武汉市住宅 市场需求层面 分析 根据武汉市政府相关报告，武汉市住宅整体消费状况如下： 面积： 每户 建面在 100－ 160 m2 的商品住宅 销售最佳 （其中尤以 100～ 120 m2的户型销售为好） ， 共销售 万平方米，占总销售面积的 ％。 其次是建面在 80－ 120 平方米的，占销售总面积的 ％。 建面低于 80 平方米或高于160 平方米的房子所占比例较低，分别为 ％和 10％。 户型：三房两厅（ 110－ 169 平方米） 为市场主力户 型 ，共销售 万平方米，占总销售面积的 60％。 其次是两房两厅（ 70－ 109 平方米） ，销售面积所 15 占比例为 ％。 一房一厅（ 30－ 69 平方米）、四房两厅（ 169 平方米以上）销售面积所占比例分别为 ％、 ％。 价位：均价在 2500－ 3000 元／平方米的商品住宅最受欢迎， 共销售 万平方米，占总销售面积的 ％。 其次是均价 2500 元／平方米以下的，所占比例为 ％。 均价 3000－ 3800 元／平方米的占 ％，均价 3800／平方米以上的只占 ％。 根据 20xx 年 10 月的一份调查报告， 武汉 市目前的买房者中， 26－ 45 岁的人最多，占总人数的 75％； 56 岁以上的购房者所占比例最小，仅 4％； 25 岁以下、 46－ 55 岁的购房者，所占比例分别为 9％和 12％。 报告显示，目前武汉市90％购房者为本地居民， 10％购房者为外地居民。 在所有购房者中，购房用于投资的占比 8％， 51％是第一次置业，二次置业和买给父母子女的分别占 28％、13％。 市场供给层面分析  户型面积的理性回归 20xx 年度武汉市户型设计日趋理性。 从 80 年代中期到现在，户型面积从150m到 130 m2左 右、到目前的 110 m2左右，户型面积明显在减少，但功能越来越合理，总体品质在提高。  节能住宅兴起 北京地产巨鳄泰跃进驻武汉的首个投资开发项目 —— 秀泽园同温层，立即引起江城对节能住宅的关注。 近年来，也有开发商在集中式供暖、墙体保温等方面做出了尝试。 而据武汉节能办的规划，武汉将在两、三年内，全面推广节能住宅。 可预见的是，在将来一段时间，节能住宅有望成为武汉房地产市场新的投资热点。  外地房企纷涌圈地 武汉作为东西部综合地，在西部大开发的前提下，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显。 截至目前，已登记的外地来汉房 地产开发企业已达 102 家。 外来开发商进入武汉，将起到“催化剂”的作用，带动武汉楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争转变。  新地产理念频出 相对以往只专注做房地产项目不同，开发商开始以更多的精力投入到对新地产深入探讨中。 并提出了一系列新地产标准，以此作为楼盘销售的制高点。 从细节层面，产品逐渐精细，品质提高，品牌楼盘越来越多，对市场冲击力越来越大。  楼盘定位差异化明显 在地产营销中，地产商不再使用雷同概念，而是根据地段、环境、规划等要素，重新考虑楼盘的核心价值，并提炼出独特的卖点，市场更加 细分，以避免同质化竞争。  亲水楼盘档次趋高 随着江滩改造的进一步实施，在“水”上做文章的楼盘在享受城市美化带来益处的同时，其自身楼盘品质也在不断提升。 随着政府对滨江滨湖周边地块的控制和保护，开发用地进一步控制，市场竞争的加剧，其楼盘在综合品质上定会有更大的提升。 16 房产价格分析 95010001050110011501200住宅写字楼综合住宅 1000 1041 1004 1039 写字楼 1000 1010 1017 综合 1000 1017 1206 125520xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季图 4 20xx～ 20xx 武汉市各季度价格指数走势图 保持了三年的价格上升趋势， 在 20xx 年， 在 国家宏观调控政策相继出台的背景下，受城市化进程加快、需求扩张、成本 扩大等因素的影响， 武汉市 房地产市场呈现出产销两旺的良好发展态势，并由此带动房地产价格的全面上涨。 展望20xx 年，在国家宏观调控特别是金融和土地政策取向的作用下， 武汉市 房地产市场需求趋向平稳，商品房价格增长过快的势头可能减缓， 但仍会在较高的价位上运行 ，房价将继续上升 5～ 10%。 20xx 年，全市商品住宅均价为 元／平方米，较 20xx 年 每平方米上涨 314 元。 其中，第四季度全市商品住宅均价达 元／平方米， 同比增长％，为历史之最。 20xx 年，二手住房均价为 元／平方米，同 比增长 ％，而商品住房均价同比增长 ％，前者几乎是后者 3倍。 第四季度， 二手住房均价达 元／平方米，同比增长 ％。 总的来说，武汉市房产价格持续上涨有如下六个方面的原因： 1. 基础消费市场价格上涨推动房价全面上涨。 2. 土地成交价格的上涨是房产价格攀升的另一主导因素。 两年来，武汉市商品房开发用地楼面地价由 600 元 /m2左右到 20xx 年底已上升到 1300 元 /m2左右。 3. 城市大规模的拆迁改造带动了住宅房产需求的上升，从而促进了房产价格的上涨。 旧城改造，成片居民房拆迁量的突然 扩大，以 1: 的比例计算，带来强大的刚性需求。 4. 房产开发项目品质 的提高带动了房产价格的上涨。 5. 市民收入的提高 和投资意识的增强也推动了房价上涨。 6. 炒房一族的存在。